2020年青岛刚需置业指南（上）

疫情的阴霾逐渐消散，青岛也在慢慢恢复到往日的节奏。春天来了，青岛的楼市因为政策或者天气转暖，也慢慢有了生气。2020年对于刚需如何在青岛买房，成为了很多年轻人面临的一个重大课题。

这一篇跟大家聊聊对于刚需来说，如何在青岛买房。

一、时间节点

因为疫情影响，中国的经济停摆了三个月，随着疫情的全球蔓延，后续经济还会持续受到外部冲击，很多人都在担心发生新的经济危机，担心出现20世纪20年代那样的大萧条，很多人对自己的未来普遍缺乏信心，那现在适不适合买房呢？

对于刚需来说我们一直的观点是相信国运、相信自己，在自己可承受的范围内，尽快上车，现在就是个不错的上车时间，危机危机，有危才有机。

从宏观上看，根据历史经验我们会发现，经济越不好，房子却在涨这种不符合逻辑的现象。简单分析一下这种现象的原因：

第一，经济不好需要房地产行业来快速拉动经济，毕竟房地产仍然是我们的支柱产业，上下游关联几十个行业的兴衰，各地方政府仍然没有摆脱土地财政这把枷锁，房地产也常常被人称之为夜壶，道理你懂的；第二，经济不好金融比较宽松，降息降准，市场资金多，水涨船高，对于大多数人来说，没有比投资房子更简单更稳定的渠道；第三，实体经济不好，再生产再投入信心不足，钱总要有个去处。

从微观上看，青岛2019年新增人口10.5万人，总体上还是一个净流入的城市，而且房价从上合峰会后持续向下调整，调整了近20个月，调整的幅度在25%左右，部分地区调整了30%。

其实大家都知道，如果房价不涨就代表着在下跌，社会上的钱在不断变多，钱变得越来越毛，资产价格不涨，就代表着你放在房子上的钱在贬值，这还不算贷款每月付出的利息。近两年在强力去杠杆的情况下，每年M2增速还是达到了8.5%左右，就是说两年，社会的钱多出来近18%。

按照逻辑，房子这类资产是随着资金增速增加的，也就是说房子这两年应该涨18%才对，但是这两年并没有，反而是向下调整了25%-30%，该涨未涨，反而下跌，其实从某种意义上讲，青岛的房子内在价格降低了43%以上（该随资金涨的18%+下跌的25%）。这个快要拦腰斩的幅度你认为还有多少下降空间？

二、刚需片区的转移及偏见：

对于很多刚需买房者首付30-50万其实还是可以选到不错的房子，例如城阳西海岸这些近郊辅城区域。

很多人会觉得这些地方太偏僻，我们回想一下2014年，青岛的刚需重地是在李村，李村是标准的城乡结合部，周边一片乱糟糟，而且重庆路也不像现在，那时候尘土飞扬，地铁也没有修通，坐着公交车去看房，那叫一个偏远。

而现在的刚需聚集地在哪，城阳高新区西海岸，现在刚需的感觉还是太偏了太远了，周边太荒凉，不行不行，我最远也就能接受李村，其实没想想6年前，李村在那时候的刚需印象中也是很偏远很慌乱。

三、刚需价格的正确认识：

很多人觉得现在房价与之前比高太多了，其实我们要正确看待这个价格。

2014年刚需重地李沧的房子毛坯8000-10000呢，2020年刚需重地城阳高新区西海岸的刚需盘也就才11000-13000左右，但是想想这些年物价和工资上涨了多少，那时候李沧的房价基本也是社会平均工资的2倍以上，一人的工资租房生活，一个人的工资还贷款，苦逼的很。

现在城阳的刚需盘仍然是社会平均工资的2倍，根本没有差啊，所以你不能要求以现在的工资去买到当年的价格。

其实每一代刚需在买房的当下都会觉得房价贵，房子位置偏，我们要正确看待现在的刚需盘价格。那些六年前李沧刚需购房者回头看，如果当时不上车，也许只能去选择更偏的地方。所以对于刚需还是要先上车、再换车。

四、刚需买房策略：

具体到买房策略上，用三句话就能概括：能买限购区域，不买非限购区域；避开非重点学区的老破小、老破大和小产权；避开过于偏远的远郊概念盘；

对于第一条这是一个非常朴素的逻辑，对于大部分人，甚至都不用过多的解释。限购区域因为限购，买的人多，价格更实在，非限购区域因为不限购，买的人多，会造成价格虚高。

就是这么简单，可仍然会有朋友说，“被限购了，只能买即墨和胶州”。

这就像你做题，发现一个题不会做，就跳过去做下一个了，那你最后的考试得分一定不高。

限购了就想法子破限购，被限购绝不是你买非限购区域的理由。

对于第二条有些人买房子更多的考虑是距离工作单位近，要考虑到上班通勤。这其实是一种牺牲收益的做法，写字楼多集中在成熟区域，成熟区域的房价本来就很高，你这时候买进来，未来的增长空间很有限。刚需手里资金有限，要买也只能接受老破小，一不小心就入坑。

2014年台东体育街附近老小区70平左右80多万，单价一万二三，城乡结合部李村中海社区90平新房80多万。2020年台东二手房18000-19000，还卖不掉，李村中海社区二手房23000-24000，成交量不还不错。

小产权因为法律风险及没有金融属性我就不展开讲了，一句话不推荐。

在这一部分我们引申一下说说一些观念上的东西，你一份工作会干多久，对于大部分人，三五年就会换工作，你现在买了工作单位旁边的房子又如何。

这就要引出我们买房子一个最重要的概念——“投住分离”，为什么一定要把所有的事情都放在一套房子里完成。买房放在有更高增长潜力的地方，自己租住在生活更方便的地方。

这个概念还可以进一步扩大，比如其实也没有必要非得把房子买在你工作生活的城市里。很多人工作在北上广深，钱不够，拼命攒钱，结果却总是追不上房价。有些人说明明工资也在涨，为什么就是追不上房价呢？

这就要带出另一个概念——全资产收益率，房价的上涨，是全方位的上涨。房价上涨10%，是你的每一块砖头，每一平米，都上涨10%。而工资上涨10%，只是你当期工资涨了10%，你往期已经发下的工资，并没有跟着涨起来。

对于第三条避开远郊概念盘，有些远郊区域规划很美好，落地却遥遥无期，不要冲着概念去买房这是一个头等重要的事，举个例子，胶州开发区的青岛大学校区。

这一条就又会涉及到我们经常提到的一个概念板块轮动，城市的发展不会是跳跃性的发展，因为聚集才会产生效率，近郊都没有发展起来，远郊不会先行发展起来。如果哪天城市化及城市扩张结束，那些远郊概念盘就有永远发展不起来的可能。

在快速消费的时代，写太多就会没人看，上篇主要讲讲观点概念和逻辑，下篇主要讲讲刚需区域及刚需楼盘盘点。欢迎持续关注我们，如果有购房问题，也欢迎你加入我们的房产交流群，大家一起交流。