观点直击 | 大悦城控股提商业“回追计划” 周政称有信心完成千亿目标

观点地产网 一年前，大悦城控股重组获批、完成更名、重新敲钟上市，管理层喊出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的小目标。

经历了重组后的首个完整财年，3月31日下午，大悦城控股董事长周政携大悦城控股总经理曹荣根、大悦城控股总经理助理、大悦城地产总经理周鹏等一众管理层报告过去一年的业绩状况。

从数据看，大悦城控股交出了一份还不错的成绩单。

2019年全年，大悦城控股实现全口径签约金额710.82亿元，权益口径618.54亿元，同比增长27%。期内，该公司实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%；毛利139亿元，同比增长36%，毛利率41%；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%。

然而，2020年开年，疫情“黑天鹅”突袭，住宅销售与商业运营均受到一定程度的波及，以“商住结合”为主要发展模式的大悦城控股亦不可避免受到牵连。因此，业绩会上，这家企业的商业恢复情况、整合后的规模与利润、未来发展规划成为了与会者们最关心的问题。

“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心”，周政在会上给市场打下一剂强心针。

“回款比预想的好一些”、“客流逐步恢复正常”……萦绕在业绩会现场的，还有管理层传达的乐观与积极信号。

坚定千亿目标

“此前公司提到2021年突破千亿，那么2020年公司的销售目标是多少？一季度的完成情况怎么样？”

会上，大悦城控股的“千亿目标”再度被提及，同时，疫情对业绩的影响也成为讨论的话题。

根据曹荣根的介绍，过去一年，大悦城控股整体实现全口径签约面积290万平方米，权益口径259.55万平方米，签约金额710.82亿元，权益签约金额618亿元，同比增长27%；回款600亿元，同比强劲增长80%；结算金额282亿元，同比增长73%。

同时，大悦城地产在2019年的签约金额为120亿元，同比增长35%；销售回款98亿元，同比增长45%；结算收入46亿元，同比增长30%。

过去一年，受益于重组与整合，大悦城控股的销售表现与签约回款显著提升，根据观点指数公布的2019中国房地产销售金额TOP100排行榜，大悦城控股排在第48位。

但受疫情影响，工地停工、售楼处关闭，房企一季度的销售大打折扣，不少房企也因此下调了2020年的销售目标。

对此，周政表示：“短期内，疫情对销售型业务产生了一定的影响，但目前已经有了好转。大悦城控股也将继续发挥品牌优势，积极拓展、补充货源，有信心完成此前制定的2021年销售突破千亿的目标。”

截至目前，大悦城控股销售型项目的员工到岗率超过80%，在售项目售楼处开业率达到96%，购物中心已经全部恢复了正常经营，复工率达到91%。

“一季度的影响有一些，但回款比预想的好一些”，总经理助理郭锋锐补充道，“我们在后续的二季度、三季度也会继续发力，有信心完成当年的目标”。

事实上，对大悦城控股而言，大量的土地储备是其千亿目标的最大支撑。

财报数据显示，2019年，大悦城控股新进入7个城市，共获取22个项目，新增土地总面积187.91万平方米，新增计容建面499.92万平方米，土地总价款276.22亿元，权益土地价款148.12亿元。

“我们这一年拿的地相对成本较低”，曹荣根表示，截至报告期末，大悦城控股累计获取的土地总面积为1141.92万平方米，计容总建面为2429.16万平方米，目前尚未开工的建筑面积达到625.09万平方米。

目前，直接拿地、产业拿地、合作拿地成为大悦城控股获取土地储备的主要策略。2020年初，该公司更是通过与华夏幸福、花样年等企业合作的方式，联合拿下两宗地块。

商业“回追计划”

“大悦城控股非常看重207（大悦城地产的股份代号）商业平台”，周政提到，在综合考虑了融资便利性、融资成本、资金状况及市场发展的基础上，未来新增项目由大悦城地产优先获取，大悦城控股可选择通过参股方式支持项目发展。

同时，在大悦城控股获取的商业综合体项目中，大悦城地产将以股权或输出管理方式参与其持有资产的运营及管理，同时由大悦城控股继续推进现有项目的开发及运营。

事实上，重组之后，“大悦城地产是否会被边缘化”的疑问时常成为资本市场讨论的话题，如今，大悦城控股提出的这一发展方向无疑表明了两个平台的重要性与不可替代性。

早在2019年3月，周政在接受观点地产新媒体采访时就提到，整合后大悦城控股成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司，其子公司大悦城地产将以商业地产为核心来发展城市综合体平台。

重组完成后，大悦城地产的定位与发展似乎更加专业化，这种专业化也在一定程度上起到了提振业绩的作用。

据悉，过去一年，大悦城地产实现营收103.38亿元，同比增长27.2%，其中，投资物业租金及相关服务收入约为43.41亿元，同比增长19.5%。期内，大悦城地产实现拥有人应占溢利约16.36亿元，下滑22.2%。

在购物中心方面，过去一年，大悦城控股持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。

同时，该公司拥有在建及拟建的大悦城购物中心8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。

“疫情期间，大悦城地产对商户实现减租，这会对公司全年租金收入造成多大影响？”“目前商场的客流恢复情况如何？”“疫情过后，商业竞争格局如何？”……随着视线的挪移，与会者们如是踊跃提问。

对此，周鹏表示，接下来，大悦城地产将从三个方面回追全年业绩。第一方面是“转移一部分损失”，即通过减税，加上政府推出的免租补贴方式来转移一部分的损失。

第二方面是“回追掉一部分损失”。周鹏透露，大悦城控股根据商户不同的业态、经营模式、户品结构、库存结构制定了一店一策的销售回追计划，帮助店家甩库存、出新品，从而回追一部分租金损失。

第三方面则是“吸收一部分损失”，即通过延长合同周期的方式，平滑部分档期的损失。

“我们希望通过这一环节，把整个营收租金这块的损失控制在5%-10%。同时，通过我们自己内部的开源节流，力保净利润不受损失，或者少受损失。”