2020武汉最新购房政策！落户、房查、限购、LPR贷款齐了！

进入2020年，武汉楼市又进入了新的时代，在新的一年武汉楼市政策是怎么样的呢？又有哪些新的变化呢？阿松本文一网打尽武汉楼市政策。

本文导读：

PART1：2020武汉买房条件、首付等买房政策汇总

PART2：购房所需资料，房查&征信查询攻略

PART3：全装修限价、刚需优先等其他政策

PART4：商业贷款&LPR

PART5：公积金贷款

PART6：落户政策

PART7：二手房交易相关政策

PART1：

2020武汉买房条件、首付等买房政策汇总

一、限购区域与不限购区域划分。

限购区域：

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

其中东西湖、黄陂、江夏区是部分范围限购，具体范围如下：

1）东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河以西）。

PS：东西湖限购区2019年有微调，将宏图路以东划为限购区，包含地铁时代云上城等。

2）江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪渝高速以北）

3）黄陂区盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北）

4）长江新城起步区（2019年8月最新版本）：规划范围东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至四环线，面积约58.8平方公里。长江新城起步区范围扩大，北面边界已延伸至四环线，限购政策也随之调整。

长江新城起步区规划范围东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至四环线，面积约58.8平方公里。北至由江北铁路变为了四环线。如图，四环线位于江北铁路以北，长江新城起步区的范围也扩大了很多。

不限购区域：

蔡甸区（全部）、新洲区（全部）、汉南区（全部）、黄陂区（后湖以北区域包括横店&前川等、汉口北）、江夏区（五里界、金口）、东西湖区（走马岭）。

二、限购政策及买房首付

（一）限购区+本市户籍（集体户口视为本市户籍）

套数认定规则：认武汉房+认全国范围内未还清住宅贷款（商办产品贷款不计算套数）

1、首套房

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

2、二套房

①在武汉市拥有1套住房（无论贷款结清与否），则在限购区域再买房1套，第二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%。

②不过如果首套房无贷款，购买二手房可以视情况按照首套房利率计算（首付仍需5成）。

③如果在武汉市无住房，在全国范围内有1套房贷款未还清，一般可最低首付4成。

3、二套房及以上

①在武汉市拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

②另在全国范围内有2套及以上住房贷款未还清，则不得贷款购房。

（二）限购区+非本市户籍

1、买房条件

根据武汉市限购政策，非武汉户籍家庭在限购区域买首套住房，应当提供自购房之日前2年(含2年)连续在武汉缴纳的社会保险或者个人所得税证明，且只能购买1套住房。注意：部分区域（如汉阳）不认省直社保。

2、首套房

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

3、二套房

在武汉市已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

（三）不限购区（武汉市户籍与非武汉市户籍政策相同）

只认贷不认房：认全国范围内未还清住宅贷款（商办产品贷款不计算套数）

在不限购区域，理论上首套房最低首付2成，二套房最低首付3成，且首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，不论是否拥有武汉户籍及在武汉名下是否有房，只要没有房贷，在武汉不限购区购房均视为首套房。

1、首套房：政策层面首付比例不低于20%，少数楼盘可以实现，也有不少楼盘要求首付比例不低于30%

2、二套房

在全国范围内名下有一套商品住宅贷款的，视为二套房，最低首付比例不低于30%，也有不少不限购区楼盘普遍都要求首付比例不低于40%.

3、二套房及以上

在全国范围内名下有2套及以上商品住宅贷款的，可在武汉不限购区全款购买商品房，不得贷款。

（四）特殊情况

本地有一套房，外地有一套贷怎么算？

认本地房，认全国贷，以上情况算第二套房，首付5成。

本地无房，外地有一套贷怎么算？

不同银行政策不一样，一般可执行首付4-5成。

本地无房，外地有两套贷怎么算？

如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。

本地有1套房，无贷款怎么算？

按照二套房政策，首付不低于5成，不过可能可以按照首套房利率上浮比例来执行。

（五）公寓和商铺（40年产权的）

首付一律5成，只能商贷不能公积金贷款，最多10年贷款，利率最低上浮10%，目前一般上浮50%甚至更多。

三、买房流程

1、资料核查

购房者在买房时需要向开发商提供购房人及家庭成员信息，开发商上报房管部门进行购房资格核查。

2、资格核查

开发商在武汉市商品房网上签约和合同备案系统中对购房人进行购房资格核查。市房产信息中心在接收到待查购房人相关信息后，需在48h内反馈查询结果。在此期间，合同备案系统将锁定购房人选购的住房。

3、网上签约

符合购房条件的，购房双方在正式网上签约时，购房者还需签署《承诺书》，阐明购房人已阅读限购政策内容，对提供的本人及家庭成员信息及付款方式的真实性负责。

4、合同备案

开发商在网签5个工作日内，需到辖区房管部门办理商品房合同备案手续。这个环节需要提供的资料有：合同备案上报册、全套纸质合同、《结果通知单》、《承诺书》原件、购房人及家庭成员户口簿、身份证明、婚姻状况证明、缴纳社保或个人所得税证明。

5、交易管理

交易双方持《承诺书》、《结果通知单》到房屋交易管理部门申请办理存量房交易手续。

四、相关问题解答

住宅限购政策范围不包括取得或者购买用于拆迁安置的商品住房(实物安置)、限价商品住房、动迁安置房、经济适用房等各类政策性住房。

家庭住房情况以购房人及家庭成员在武汉现在拥有住房套数为准，曾拥有的住房但已经办理转移登记的，不计入现有住房数量。

如何认定是否为本市户籍？

(一)购房人家庭成员为购房人本人、配偶及未成年子女(未满18周岁)。购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

(二)购房人持本市集体户口的，凭本人身份证(不含临时身份证)记载的发证机关所在地作为是否本市户籍判断依据。武汉集体户口与身份证地址不一致，取身份证发证机关判断是否为武汉客户;

(三)购房人持军官证、士兵证、警官证(不含本地公安机关工作人员)的，原则上视同为本市居民。

两人及以上共同购房，如何认定购房资格？

(四)两人及以上在上述区域共同购房，共同购房人为非同一居民家庭，如购房人之一为非本市户籍并在本市拥有1套住房的、购房人之一为本市户籍并在本市拥有2套住房的，不符合限购政策规定，暂停在上述区域向其出售房屋。

(五)两人及以上共同购房，共同购房人为非同一居民家庭，按共同购房家庭分别拥有一套住房对待。

(六)住房共有人之间办理部分产权转移的，应先进行购房资格核查程序。未通过资格核查的，如住房共有人系非直系亲属，且产权来源为通过赠与方式取得，应认定为不符合限购政策规定，不予办理交易监管手续;产权来源为其他方式取得，应认定为符合限购政策规定，可以办理交易监管手续;如住房共有人系直系亲属，应认定为符合限购政策规定，可以办理交易监管手续。

社保买房细节：

(七)提交省直行政机关、企事业单位社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，还应提供工作单位证明，可参照非本市户籍家庭提供本市社会保险缴纳证明限购政策执行。

(八)提供省社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，其工作单位系总部注册地在本市派驻外地分支机构的，或总部非本市，其分支机构在本市的，提供其总部或分支机构在本市注册的相关证明，参照非本市户籍家庭提供本市社会保险缴纳证明限购政策执行。

拆迁户购房时，还建的住房算在限购范围内吗？

(九)购房人家庭属房屋征收对象的，其征收协议中明确可购住房套数的，在合同备案时在征

收协议原件上加注记，该部分房屋不纳限购范围

(十)港澳台、外籍人士视为非本市户籍居民，需填写在本市购房需写在本市唯一一套自住自用承诺书。对于武汉劳务合同没有必须要达到2年的要求。

PS：集体户口买房的，必须身份证所在地也是武汉

PART2：购房所需资料

房查&征信查询攻略

一、购房流程及所需资料

现在的购房流程大概是这样：看房——诚意登记——认筹——选房——交首付----办贷款----签合同（网签）。

所需核心资料：

1、房查报告

2、身份证

3、结婚证（单身证明、离婚证）

4、户口本

5、银行流水

6、收入证明

7、征信报告

其他资料：

二、武汉个人自助房查攻略

今天阿松就把征信报告网上和线下查询流程、网上房查和线下房查流程完整汇总给大家，搞不清楚自己名下有几套房的还是应该去查一查，如福利房、还建房到底算不算套数，一查便知。

关于调整个人房产信息查询窗口服务时间和自助查询服务的公告

我局个人房产信息查询服务已按照全市统一安排纳入武汉市政务服务自助终端，原我局在武汉市房地产交易大厦二楼和市民之家负一楼部署的自助查询机从即日起撤销，市民可就近前往市、区政务服务中心等市政务服务24小时自助服务点办理。同时自2019年7月19日起，武汉市房地产交易大厦二楼个人房产信息查询窗口服务时间调整为周一至周五早上8:30-12:00，下午14:30-17:00。

特此公告。

市住房保障和房屋管理局

2019年7月18日

记者从武昌区房管局获悉，武汉将实行商品房资格核查全程网办，此举标志着武汉市商品房资格核查、网签到交易登记，全过程实现一次办、网上办，不仅有效节省市民时间，还能大大规避风险。

2020年1月1日起，购房者的资格核查实现全程网办，购房者房查无需再前往各办事点窗口、无需提交纸质材料办理，实现了“跑零次”“不见面办理”。意向购房者可通过武汉市房管局官网申请资格并查询结果，如果通过审核，即可获取编号和二维码等审核资料信息，该资料60日内购房有效，过期需重新申请。

武汉市武昌区房管局相关负责人介绍，商品房资格核查全程网办可有效疏通资格核查环节的“堵点”和“痛点”，用“数据跑路”代替“用腿跑路”。此举改变了过去先与开发商网签，再进行资格核查，取得资格核查结果后，方能正式进行合同备案的情况，可有效避免与开发商交纳定金后，又发现没有资格购房，导致合同纠纷的情况。同时，商品房资格核查时间，也将大大缩减。

今年来，武昌区房管局多次进行交易程序简化，先后推出了商品房合同备案全程网办、企业间非住宅转让合同免签直办、新建商品房“同城通办”、二手房资格核查网上办等多项举措，让“数据多跑路，群众少跑腿”。

政务中心服务点

..................

个人房产信息查询结果核验

三、微信房查攻略

登录武汉市住房保障和房屋管理局网站

http:// fgj.wuhan.gov.cn/

进入网上办事大厅的“网上办事”栏目

点击“个人房产信息网上查询平台”

或

关注“武汉住保房管”微信公众号

点击“办事大厅”栏“个人房查”选项

即可注册并查询

四、征信现场查询：

武汉市征信查询点如下：（需本人持身份证到相关网点查询，大部分网点周末都是可以查询的）

征信报告和房查，若是已婚，必须提供夫妻双方的。

查询地点一览表：

（根据阿松实测，其中有一些查询地点已做变更，请大家提前电话核实）

五、个人征信报告网上查询步骤详解，不用再跑银行啦（24个小时出结果）

官方网站：https://ipcrs.pbccrc.org.cn

个人信用信息提示是注册用户在个人征信系统中是否有逾期记录的提示性信息，比如是否有最近5年内的贷款、贷记卡逾期记录，以及准贷记卡透支超过60天的记录。

个人信用信息概要为注册用户提供其在个人征信系统中信贷记录、公共记录和查询记录的汇总信息，个人信用报告则涵盖明细信息。公共记录包括欠税记录、强制执行记录、民事判决记录、行政处罚记录及电信欠费记录等。

那要怎么上网查询个人信用记录报告呢？

第1步：打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(链接：个人信用信息服务平台)点击注册。

第2步：同意服务协议进入下一步。

第3步：填写个人真实姓名和身份证号码等资料。

第4步：验证方式有2种，建议选择问题验证,接下来进入下一步设置问题验证内容，最后提交就可以了。

第5步：设置密码的时候需要注意, 必须包含 大写字母小写字母和数字三种类容。

第6步：提交成功之后，一定要牢记查询密码。

第7步：24小时之内你的手机会收到激活短信，这个时候你就可以登录个人信用信息服务平台查询了。

第8步：输入登录名、密码和验证码，点击登录。

第9步：登陆进入后,点击左侧的 个人信用报告查询。

第10步：认证方式选择数字证书验证/问题验证，输入查询密码。

第11步：然后你的个人征信报告就生成了！

PART3：全装修限价、刚需优先等其他政策

一、全装修限价

2017年5月10日，武汉市住房保障和房屋管理局召开“关于召开全市房地产市场专项整治行动的工作推进会”。会上武汉出台精装修限价令，从毛坯备案均价1万以下到3万以上，共分6档，按价格区间限制精装修价格，最高不得超过5000元/平米。在规定出台前获得预售证的房源不受该政策限制。

具体划分为：（目前装修按照房屋建筑面积计算）

毛坯备案均价低于1万/平的，全装修不高于2000/平；

毛坯备案均价1万/平——1万5/平的，全装修不高于2500/平；

毛坯备案均价1.5万/平——2万/平的，全装修不高于3000/平；

毛坯备案均价2万/平——2.5万/平的，全装修不高于3500/平；

毛坯备案均价2.5/平——3万/平的，全装修不高于4000/平；

毛坯备案均价3万/平以上的，全装修不高于5000/平；

在备案价和装修限价这两项基础上，收取任何其他费用都属于违规，可以举报，如 捆绑车位、软装包、科技报、茶水费都属于违规。

市长热线投诉电话：12345

武汉市房管局投诉电话：027-85482248

各区房管局投诉电话：

二、2020年1月，武汉刚需优先新政策出台（征求意见稿）

三、不得全款优先！不得拒绝公积金贷款！

四、房票制度

PS：该制度仅为非常小范围执行，与广大购房者无直接关系。

值得注意的一点是，意见稿明确规定，使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。

五、大学生8折安居房

2017年11月23日，武汉房管局公布《武汉市大学毕业生保障性住房管理办法》征求意见稿。

适用人群：留汉大学毕业生

即取得普通高校全日制大专及以上学历（含教育部认可的境外高校）的毕业留汉创业就业人员。

具体政策：留汉大学毕业生以8折取得住房

对于完全产权安居房，以低于市场价20%向大学毕业生出售；对于共有产权安居房，房屋产权20%份额由项目开发企业持有，80%份额按市场价格向大学毕业生出售。对于大学毕业生租赁房，按照低于市场价20%（如属于合租的可低于市场价30%）向大学毕业生租赁。

购买方式：租赁和购买大学毕业生保障性住房，实行申请、审核、公示、轮候或摇号分配制度。

毕业3年内的大学毕业生，拥有武汉市户籍，家庭在本市无自有住房的，可申请大学毕业生租赁房；毕业5年内的大学毕业生，拥有武汉市户籍，在本市创业就业满1年，家庭在我市无自有住房，且3年内无住房交易记录的，可申请购买1套大学毕业生安居房。

注意事项：

大学生安居房采用“循环退出”模式，安居房不得上市交易，租赁房不得转租。

拥有完全产权房的，如开发企业放弃以80%的市场价优先回购，则可以80%的市场价出售给其他符合条件的毕业生。

拥有共有产权的，如共有产权人放弃以市场价回购所持的80%份额，则可以按照市场价将所持有份额出售给其他符合条件的毕业生。

租赁房的租赁期限一般为3年，期满退出。确有需要的，经本人申请最多可再延长2年，延长期内租金标准按照市场价格执行。

六、不得凌晨开盘 开发商应合理控制登记规模

2018年3月15日，武汉市房管局发布《市房管局关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》。

划重点：

1、实行售中现场巡查制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源，销售时间须在上午9:00至下午20:00之间。项目销售期间，应主动配合并接受房管部门的现场监督。

2、房地产开发企业应合理控制房屋销售登记规模，意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。

七、武汉预售管理新规（征求意见稿）

2019年12月31日，武汉房管局发布了，关于加强新建商品房预售管理的征求意见稿。

为加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，营造诚实守信的市场环境，经研究，我局拟制发《市住房保障房管局关于加强新建商品房预售管理工作的通知》（征求意见稿）, 现予以公开征求意见，征求意见时间为10天（2019年12月31日-2020年1月9日）。

三、合理确定预售最低规模

房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报预售；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。

五、强化预、销售方案管理

房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应制定商品房预售方案和销售方案，并提交房管部门备案。商品房预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格、交付标准、项目总体预售计划与销售方式等情况。商品房销售方案主要包括预售房源、销售时间、销售方式、代理机构、分销渠道（分销点）、销售和分销人员等基本信息。

阿松简评：

1、本次公布的是商品房预售管理的相关事宜，其中明确了项目拿证时的工程进度要求。此前高层住宅要求达到1/3的高度可拿证，本次调整后，普通项目高层建设进度达到1/2才可拿证，只有信用信息优良的省市重点项目建设进度达到1/2可拿证。

2、一个预售证的预售面积不得小于3万方，也就是那种几套别墅几千平方拿一个证的情况将不存在了，这样将一定程度控制预售证数量，不会出现2019年这样1000多个预售证的情况了。

3、在销售方案的信息中，除了此前的常规信息，阿松发现了2个比较值得关注的点：“面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围”。根据字面意思，是否可理解为公摊面积需公示？因为在实际销售过程中，公摊情况是一个非常不透明的数据，购房者只有签合同的时候才情况，如果公摊进行公示将增加购房者对项目的认知。

八、武汉拟调整商品房买卖合同 精装或被视为赠送

为进一步规范商品房买卖行为，明确买卖双方责任，保障买卖双方合法权益，维护房地产市场正常秩序，市房管局结合我市实际对《商品房买卖合同示范文本》(2019年修订版)进行了调整和完善，并形成《武汉市商品房买卖合同(预售、现售)》(征求意见稿),于12月13日至19日公开征求意见。

具体全文可关注武汉楼市一线公众号回复：[购房合同]查看文件

PART4：商业贷款&LPR

更多房贷及利率相关政策，可以关注[武汉楼市一线]公众号，在底部对话框回复“利率”查看。

一、2019年10月1日起，房贷利率按照LPR执行，武汉首套房利率不低于5.88%

，此前首套房基本执行的是上浮20%，2019年10月1日起，按照LPR进行贷款利率计算，利率上浮已成为过去式。目前武汉首套房贷款利率不利于5.88%.

不同银行对不同楼盘提供住房贷款时的利率上浮情况也有差异，一般来讲同一楼盘的各个对口银行利率基本相同，具体情况以具体楼盘合作银行提供的政策为准。

8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。从计算逻辑上，中国家庭的住房贷款告别了“基准利率”，挂钩LPR利率，发生了里程碑式变化。

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

【解读】房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后，也没有“上浮多少倍”这个说法了。

比如“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。

1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。

最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。

大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就参考11月20号的，以此类推。

阿松也发布过相关文章，详细全文可关注武汉楼市一线公众号回复“利率”查看。

二、连续2次降低LPR！

2019年11月，央行宣布最新5年期以上LPR（房贷基准利率）为4.80%，比上月下调了5个基点。这是8月实行房贷利率新政以来，房贷基准利率首次降息。

2020年2月，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，相比上月下降10个基点；5年期以上LPR为4.75%，相比上月下降了5个基点。

2019年11月20日，央行宣布最新5年期以上LPR（房贷基准利率）下降为4.80%，2020年2月20日为实行LPR计算方式以来第二次下调LPR。

LPR走势图如下：

目前武汉各个银行贷款利率参考：

三、重大改革！央行规定2020年开始不得签订浮动利率房贷合同

2019年12月28日，中国人民银行发出公告称：从2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

3月1日起，所有定价基准利率浮动的贷款，都要转化成LPR。

①、3月1日起，所有“老贷款”将切换至新LPR利率！是不是所有“老贷款”都要转？

答案：是！不主动操作或被批量转为新LPR定价（公积金除外）

在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，但新政规定，现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

公告中称：3月1日起需要进行转换的是：以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”或是“打折”计算的“老”贷款。根据时间分为两种：

分别是：

✓ 2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（已经还到最后一年的不需要）

✓ 2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷

根据当前各家银行的公告来看，目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作，主要采取一对一和批量转换两种方式。其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式，即银行通知到客户，或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是，还有部分银行则设置了时间点，在某一时间点过后，将采取批量转换方式。其中，兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，该行将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换。

同样，中信银行也表示，将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

②、转换后的房贷利率如何计算？

答：转换时点利率水平保持不变！大趋势下一年之后所有人利率会降低！

中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元，其中大约28万亿都属于“存量房贷”，都需要重签合同，改变计算方式。

众所周知，之前大家的房贷利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的优惠，有人却要上浮20%。那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？

1、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值），在合同剩余期限内固定不变（2019年12月LPR为4.8%）

2、转换时点利率水平保持不变。

转换后，重签之后的第一年，你的贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）

举个例子：

1、比如张三之前是基准利率的9折，执行的贷款利率是4.41%，那么转换后第一年利率依然为4.41%，基点数=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是说，“加点”是“-39个基点”。

加基点数一旦确定，将会伴随整个还款周期不再变化，将来LPR再变化（比如发稿时已降至4.75%），如果张三选择利率每年一变，一年之后张三的利率将是一年后的LPR-0.39%，按照最新的LPR即4.75%-0.39%=4.36%

2、比如李四之前是基准利率上浮20%，执行的贷款利率是5.88%，那么转换后第一年利率依然为5.88%，基点数=5.88%-4.80%=1.08%，也就是说，加点是“108个基点”。如果李四选择利率每年一变，一年之后李四的利率将是一年后的LPR+1.08%，按照发稿时的LPR即4.75%+1.08%=5.83%

也就是在LPR下降的大背景下，转换之后的一年大家的利率是有所下降的，是个好事。

③、选固定利率，还是一年一变？

阿松建议：选一年一变

早前央行的公告，明确2020年3月1日开始，2020年8月31日前完成。并且强调：定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

此次转换，央行提供了两个选择：

A、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。

B、固定利率。意味着，在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。

从目前来来看，利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，因此根据目前形势，毫无疑问选择A、每年调整一次。

就在27号，央行副行长刘国强表示，下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

就在2020年2月20日，5年期以上LPR下降至4.75%

④、老贷款如何转成新的LPR定价如何操作？

答：线上APP操作即可！未来也可线下操作！

阿松查看了各大主流银行的公告，线下和线上均可，目前在疫情期间，推荐线上办理。所谓重签合同，其实没有厚厚的一本合同，就是在银行APP上按引导操作一下就可以了，并不困难。

PART5：公积金贷款

（公积金贷款官方热线：12329）

更多公积金贷款相关政策，可以关注[武汉楼市一线]公众号，在底部对话框回复“公积金”查看。

一、2018年5月1日起武汉公积金贷款最高额度上调至70万！（目前依然为70万）

首套房基准贷款额度为70万元，二套房基准贷款额度为50万元。

二、异地公积金贷款新政2018年12月起执行

问：如何认定二套房？

答：家庭成员名下有一套房，或者家庭成员名下现在无房、但使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时均认定为二套房。二套房公积金贷款利率上浮10%，首套房公积金贷款结清才可申请二套房公积金贷款。

即认房又认公积金贷款记录。

问：取消公积金贷款“扣减”规定有何利好？

答：之前，武汉实行“一刀切”贷款限额和最高50万元贷款额度，以及个人贷款扣减政策。举例来说，职工家庭购买首套房使用了20万元公积金贷款，二套房再次申请公积金贷款时最高只能贷30万元（50万减去20万）。新政取消住房公积金个人住房贷款“扣减”规定，利好职工家庭购买改善性住房。

问：何种情况下不发放公积金贷款？

答：首套房首次使用公积金贷款，面积不受限制。

首套房面积小于144平方米的，第二套房可以使用公积金贷款，且面积不受限制。

首套房面积在144平方米以上，第二套房不支持公积金贷款。

继续停止向第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。

已有两次公积金贷款记录的职工家庭，不再向其发放住房公积金个人住房贷款。

四、公积金贷款所需资料：

除商贷所需的全套资料外，公积金贷款还需提供：

1、公积金缴存证明原件一份；

2、银行版征信报告；

3、提供近6个月公积金缴存明细；

4、单位委托其他企业代缴的必须提供所在单位的劳动合同并提供所在单位与缴存单位签署的代缴协议，社保明细，个税明细。

五、商贷转公积金贷款

商贷转公积金贷款办理条件：

1、商贷正常还款半年以上；

2、已交房办理两证或不动产证；

3、原商贷银行同意；

4、符合公积金贷款条件，且只能转成纯公积金贷款，不能转成组合贷款。

所需资料即流程：

六、近期公积金新规定

有下列情况之一的，按购买第二套住房认定：

1、借款人及配偶首次利用公积金贷款购买住房，在本市房产主管部门的房屋信息系统中，登记其家庭仅有一套住房，且建筑面积在144平方米以下，并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的。

2、借款人及配偶已使用公积金贷款购买过一套住房，即公积金系统有贷款记录并已结清贷款，且在本市房产主管部门的房屋信息系统登记仅有一套建筑面积在144平方米以下住房，再次申请贷款购买住房的。

有下列情况之一的，按购买第二套住房认定：

1、借款人及配偶首次申请使用公积金贷款购买住房，在武汉市房产部门的信息系统中，其家庭（含本人、配偶及未成年子女）登记仅有一套住房，并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的；

2、借款人及配偶在公积金系统中仅有一次贷款记录并已结清，且在武汉市房产部门的信息系统中无房或者仅有一套住房，再次申请公积金贷款购买住房的。

现取消原规定“家庭名下首套房面积超过144平米”再次申请公积金贷款不予受理的限制。

缴存职工符合武汉公积金贷款条件，申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的，家庭名下首套房面积超过144平米，仍可申请二套房公积金贷款。

小李夫妻双方名下已有一套住房，面积为150㎡，是用公积金贷款购买的，且贷款已结清。目前，因为小孩读书想再用公积金贷款购买一套学区房。按照新贷款细则规定，他们可以申请二套房公积金贷款。

1、二手房公积金贷款期限最长为20年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限；

2、不得超过借款人法定退休年龄后5年；

上述贷款期限超过任意一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款期限。

1、存量房贷款最短期限为1年，最长贷款期限不超过30年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限；

2、贷款到期日不得超过借款人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。

上述贷款期限超过任意一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款期限。

原先的“二手房公积金贷款期限最长为20年”变更成“存量房最长贷款期限不超过30年”。对购买二手房的小伙们来说，可减轻家庭还款压力。

小赵想用公积金贷款购买一套二手房，按照法定退休年龄他还有32年才能退休，房屋评估报告显示该套二手房的剩余使用年限为62年。按照新的《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》规定，小赵申请的二手房公积金贷款期限不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限（62÷2＝31年），不得超过法定退休年龄后5年（32+5＝37年），且总期限不能超过30年。小赵此次申请的公积金贷款期限为30年，比细则调整前延长了10年，减轻了小赵的还贷压力。

注意：所购房屋需满足房龄在30年（含30年）以内且具有完全产权的成套住宅，并具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者《不动产权证书》，产权明晰且尚未过户至借款人名下，可以在存量房交易市场进行交易。

PS：关于公积金贷款的任何问题，都可以拨打公积金贷款官方热线12329咨询。

PART6：落户政策

更多武汉落户相关政策，可以关注[武汉楼市一线]公众号，在底部对话框回复“落户”查看。

一、大学生落户武汉

根据《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》(武招才办[2017]6号)，市公安局决定，自2017年10月16日开始，全面受理留汉大学毕业生落户，现就有关事项公告如下：

（一）、办理落户条件

1、具有博士研究生、硕士研究生(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位的人员;

2、具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位，年龄不满40周岁的人员。

以上人员需办理配偶、子女、父母随迁落户的，应符合投靠条件。

（二）、需提供的材料

1、本人填写《申报户口登记表》(可在武汉公安网上警局下载或到分局户籍窗口领取，手写签名)(留存原件);

2、本人原籍《居民户口簿》或学生集体户常住人口登记表，居民身份证(审核原件，留存复印件);

3、毕业证和学历证明(教育部“中国高等教育学历认证报告”、或学信网“教育部学历证书电子注册备案表”、或“教育部认证留学回国人员学历或学位认证书”)(审核原件、留存复印件);

4、在自有房屋落户的，提供自有房屋所有权证(审核原件，留存复印件);在单位集体户或在单位工作所在地的社区公共户落户的，需提供单位证明(留存原件);在租或借住房屋所在地社区公共户落户的，需提供租赁房屋协议(审核原件，留存复印件)或房主书面借住证明(留存原件)，由窗口民警网上核定地址;

5、在本人配偶、父母、子女房屋落户的，需提供关系凭证(审核原件，留存复印件)和房屋所有人书面同意书(留存原件);

6、有符合投靠条件的随迁人员，需提供相关证明材料;

7、本人及16周岁以上随迁人员，需提供近期免冠1寸照片2张或现场采集照片(人口系统中有二代证照片的可不提供)。

（三）、办理落户渠道

留汉大学毕业生办理落户，有自有房屋的，可在房屋所在地落户;无自有房屋的，可在单位集体户落户，也可在工作地、租赁房屋所在地或借住地的社区公共户落户。

办理落户可选择以下两种渠道 ：

(一)网上办。申请人通过关注“武汉公安”微信公众号或登录“武汉公安云端窗口”( 使用手机“电子卡包”APP或“支付宝”APP扫描“http://ydck.whga.gov.cn”网站二维码)，拍照或扫描上传需提交材料，网上审核通过的，可选择邮政快递寄送或到区政务中心公安户籍窗口领取《准予迁移证明》。

(二)窗口办。申请人持需提供的材料，到拟落户地的所在区政务中心公安户籍窗口申办。有随迁人员的，5个工作日办结;无随迁人员的，材料齐全现场办结，开具《准予迁移证明》。

武汉市公安局

2017年10月15日

二、随迁等其他落户方式

除大学生落户之外，武汉还有其他多种落户方式。2017年5月19日，武汉市公安局发布公告称，从2017年5月22日起，公安机关对新调整的户口迁移事项正式受理。

具体办理条件、需提供材料、办理流程和办理时限等相关规定详见《新调整户口迁移事项办事指南》和《户口迁移政策有关内容认定范围》(以下简称“办事指南”)。原户口政策与本“办事指南”不一致的，按本“办事指南”规定执行。

包含：

1、中心城区夫妻投靠及子女随迁落户

2、新城区、开发区夫妻投靠及子女随迁落户

3、父母投靠子女落户

4、子女投靠父母落户

5、国家、省、市评定的人才落户

6、高级专业技术人才和高技能人才落户

7、“四上企业”高管人员落户

9、在汉就业创业博士研究生、硕士研究生落户

14、 学生(人才)集体户滞留人员落户

15、本市生源学生回原籍落户

16、公务员、事业编制工作人员落户

17、新城区户籍人员迁入中心城区落户

18、新城区户籍人员迁入开发区落户

19、开发区户籍人员迁入中心城区落户

20、非本市户籍人员迁入新城区、开发区落户

21、新城区、开发区农村户籍人员在城镇落户

由于落户政策篇幅太长，大家可以关注武汉楼市一线公众号回复“落户”查看全文。

三、取消年度落户数量限制，累计积分75分以上即可在汉落户。

武汉市积分入户管理办法升级版出炉，最大变化是取消年度落户数量限制，累计积分75分以上即可在汉落户。即日起到12月20日，可关注“武汉公安”微信公众号，或到各区政务中心户籍窗口提交材料。

申请方式：关注“武汉公安”微信公众号，或到各区政务中心户籍窗口提交材料。

基本条件：申请人需同时满足在本市拥有合法稳定住所（含合法租赁住房）、参加本市社会保险（城镇职工基本养老保险）、持有本市有效居住证、不超过法定退休年龄4个基本条件方可提交申请。

办理流程：2019年申报时间为12月1日至12月20日；2020年申报时间为10月1日至10月31日。申请人可由网络和窗口两种方式提交申请。受理申请后相关部门在15个工作日内反馈审核赋分结果，市公安部门根据审核结果，对达到分数线以上人员进行公示。公示期满无异议的，申请人即可办理入户手续。

四、45岁以下专科即可全家落户武汉

“45岁以下专科可全家落户武汉”，“博、硕研究生不受年龄限制”，“配偶和未成年子女可随迁”，“取消‘自有房屋’和‘婚龄’限制”，“大学生可24小时网上申请”。

高等学校专科及以上毕业生（经教育部认证），年龄不满45周岁的（博士研究生、硕士研究生不受年龄限制），可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户。

大学生落户办理流程

大学生落户

可在窗口现场办理

或通过“湖北政务服务网”

进行网上申报

现场办

大学毕业生可持《申报户口登记表》、毕业证、学历证明、居住证明等到拟落户地的区政务服务中心公安户籍窗口申请办理。

经审核后，对申请材料准确齐全的，当场开具《准予迁入证明》或《批准入户通知单》（含非本市户籍应届毕业生手持《户口迁移证》的）予以办结。随迁配偶和子女的，还需提供关系凭证。

（对提交材料不全的，一次性告知，出具《户口材料补正告知书》；对不符合落户条件的、申请人及随迁人员有重复户口或重公民身份号码未处理的，不予受理并出具《不予受理通知单》。）

网上办

大学毕业生可登录湖北政务服务网（武汉），通过“武汉公安网上服务”平台进行网上申请的，分局户籍窗口民警应每日审核，自申请之日起2个工作日内反馈结果，对审核不通过的，应说明原因；对已审核通过的，民警应于2个工作日内，开具《准予迁入证明》或《批准入户通知单》（加盖“网上办”印章）。

网上仅办理大学毕业生本人落户，不办理随迁业务，并请在操作前，先行下载“证照卡包”进行实名注册。

具体流程如下:

第一步：网站登录。

1.登录湖北政务服务网，网址：http://zwfw.hubei.gov.cn/

2.在网页顶部选择“武汉市”。

3.在“热门服务”栏目中，选择“武汉公安网上服务”。

4.进入“湖北省统一身份认证平台”，点击“证照卡包登录”进行登录。

第二步：业务申请。

1.登录后，即显示“武汉公安云端窗口”页面，点击“办事”按钮。

2.选择“户政—户口登记”模块。

3.根据本人学历选择“大学生(博士研究生、硕士研究生）落户”或者“大学毕业生(专科、本科）落户”。

4.在右侧页面选择拟落户地的管辖单位（如在武昌区落户就选择“武昌分局”）。

5.选择后即可根据个人情况选择具体的办理情形，依照提示上传图片、提交资料，即可完成业务申请。

第三步：选择领取方式。

在2个工作日内，民警将对群众提交的申请审核完毕，并通过“证照卡包”APP回馈审核信息。

审核通过的，群众应选择 “现场办”或“邮寄”，以确定《准迁证》的领取方式。

选择“现场办”的，请尽快前往申请分局的区政务服务中心公安户籍窗口办理。

选择“邮寄”的，在“证照卡包”界面填写收件地址，并完成缴费后，将收到邮政单号，可登录邮政快递官网查询您的快递进度。

PART7：二手房交易相关

房产相关税费计算方方法

武汉二手房需3证齐全才可挂牌

一、武汉二手房挂牌需提供三证，

中介紧急通知️：希望每个业主能配合我们签署三证。应房管局文件要求，在售房源必须房管局挂牌，不挂牌的2020.01.01后所有网站不展示下架。必须提供三证委托。三证包含产权人身份证，房产证，出售委托书。

减税后，二手房产转让要交哪些税费？

二手房交易中，房产受让方（买方）需要缴纳：契税和印花税；房产转让方（卖方）需要缴纳：增值税及附加、个人所得税、土地增值税。

根据房屋属性及转让主体的不同，征收税率各有不同。根据贝壳武汉站交易中心提供的最新税费资料，2019年武汉二手房转让需要缴纳以下税费（附个人和公司购买二手房相关税费）：

此前税费汇总表格：

备注：

1.计税价为网签价格（网签价一般等于贷款评估价）与过户指导价（房地局机评价格）两者的高值。

2.满“两年”或“五年”的界定时间以房产证或不动产证登记时间为准。

3.“差额”是指本次交易的核定金额减去原购房发票金额。

4.家庭唯一住房是以家庭为单位，夫妻加未成年子女在武汉市范围内无住房登记。

5.由于政策变化较快，上述税费表仅供参考，以过户实际缴纳税率为准。