悬念揭晓！楼市利率首度下降，意味着什么？

　　文|凯风

　　悬念揭晓！

　　近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：

　　1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，相比上个月双双下降5个基点。

　　这是LPR利率登场以来，第一次出现实体利率和楼市利率双双下降。虽然下调幅度只有5个基点，与标准降息的25个基点相比可以忽略不计。 然而，这种场景的出现，无疑传达了与众不同的市场信号。

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　　众所周知，中国的市场利率已经进入“LPR”模式。 1年期LPR利率，是实体企业参考基准。5年期LPR利率，是房贷的主要参考基准，各地在此基准上进行加点，从而决定最终的实际房贷利率。 1年期LPR利率，其实不是第一次下调，一直都在预期之内。无论从政策口径还是实际操作来看，信贷支持实体经济，不仅有正当性，更有迫切性。 而5年期LPR利率，因为事关房贷利率，一直是市场分歧的焦点。过去几次调整，实体经济利率一路下行，而楼市岿然不动，于是市场出现了“实体定向降息，楼市定向加息”的共存局面。

　　这一次，楼市利率出现下调，究竟意味着什么，影响有多大？ 02 这里的大背景，在央行最新发布的三季度货币报告中，已有体现。 这份报告的核心主旨可以用这段话来概括：

　　要加强逆周期调节，加强结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”……注重预期引导，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定。

　　这里涉及三大关键词：稳增长，防通胀，不搞大水漫灌。

　　显然，经济是第一位的。2020年事关全面建成小康社会，相比2010年要实现GDP和人均收入双双翻番，这就意味着稳增长势在必行。

　　不过，由于猪周期的存在，3.8%的CPI创下了近7年的新高。虽然官方认为不存在持续通胀的基础，但也认为要防止通胀预期的扩散。这种现实，无疑会制约货币政策的宽松空间。不搞大水漫灌，这是有关部门今年一直在强调的一件事情。事实上，在全球普遍大宽松的时代背景之下，我们依旧“以我为主”，货币政策并未出现大幅宽松，可以说至少在现阶段守住了这一底线。在房地产上，央行重提“不将房地产作为短期刺激经济手段”的定调。但是要明白的一点是，不刺激楼市不意味着不稳楼市，不刺激楼市更不意味着就要将房地产打翻在地。 房地产关乎经济，关乎土地财政，还关乎了稳增长，房地产无论怎么稳控，不能拖累经济，这是最后的底线。 明白这几点，就会清楚这次LPR调整的现实意义。 03 那么，LPR利率“双降”，对楼市影响有多大？其一，5个基点的下调，象征意义大于实际意义，但传递了市场维稳的信号。 众所周知，标准降息一般是25个基点，美联储今年进行的三波降息一共下降了75个基点，而在2015年的全面降息中基本也是25个基点起步。 不过，任何调整都有趋势性信号，楼市也不例外。LPR利率不同于以往的存贷款基准利率，一个月调整一次。相比单次微调，是否会出现趋势性调整无疑更为重要。 其二，楼市利率的微调，意味着调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。 稳楼市，既要遏制大涨，又要防范大跌。如果说前一阶段，遏制大涨一直都摆在第一位。那么从今年年中以来，“防范大跌”的紧迫性越来越突出。 目前，已有多地政府出台“限跌令”，更有不少城市以抢人政策之名变相松开限购之口，这一切都是为了防范可能出现的下跌。 值得一提的是，在官方统计数据里，70个大中城市，已有35个城市二手房出现环比下滑，占比一半，下跌城市首次超过上涨城市，代表市场出现了转折信号。

　　这种背景下，维稳，无疑就显得很重要。

　　其三，横盘，仍旧是目前最大的公约数。 中国楼市是典型的政策市。在政策面前，房地产从来不具备独立性，服务经济才是其存在的最大理由。楼市调控是松是紧，是宽是收，都要随着经济形势变动而变动。 就现实而言，横盘仍旧是最佳的结果。利用横盘来消化风险、释放压力，同时腾出手来发展制造业，刺激实体经济。稳住，横住，忍住，这可能是2020年中国楼市最大的基本面。 所以，最后再说一句：不要被“崩盘论”所蛊惑，也不要被“永远涨”的论调所刺激。

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