年内第23家长租公寓爆雷?长租公寓市场还要“野蛮”多久

　　11月24日，河南悦如资产管理公司发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营，故接受并购重组。这已经是11月内爆出问题的第6家长租公寓。

　　01超23家长租公寓年内爆雷 6成缘起资金断链

　　图为2019年长租公寓爆雷数量分布

　　自2017年，第一家长租公寓企业爆雷以来，此类事件屡有发生。据不完整统计，2019年以来，至少有23家长租公寓爆雷。贝壳研究院数据显示，截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷成为公寓关店的主要原因。

　　图为23家长租公寓爆雷原因分布

　　据中国网地产不完全统计，在年内爆雷的23家长租公寓中，有超6成为资金链断裂。以中择房产为例，“高收低租”的经营模式导致其陷入债务压力，从而致使资金链断裂而无力经营，遗留下经济纠纷和较坏的社会影响。

　　此现象在南京、杭州等长三角地区尤为突出。今年以来，杭州已有喔客、安闲居、德寓、东俊、国畅、素锦房产、中择房产等7家长租公寓企业爆雷，南京有8家其他城市如上海、深圳、郑州、西安各有分布。杭州、南京由初创长租公寓新兴地成为了爆雷重灾区。

　　02防范长租公寓爆雷风险 多地出台对应政策

　　高投入缓回报的经营模式导致长租公寓担负的风险较高，资本加持下短期内的高速扩张和较为浮躁的市场竞争容易引发爆雷。经济学博士、空白研究院院长杨现领曾在采访中表示“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期也需要源源不断的运营和维护的投入。而与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。”

　　为了规范长租公寓市场，包括杭州在内的不少地区已对长租公寓加大了整顿与监管力度。

　　今年8月，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门用2个月时间，依法严查“高进低出”、挪用租金等行为。

　　随后，杭州开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，检查内容主要包括严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源等问题。10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，指出：住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，其总额以出租人月租金总额的两倍确定。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌认为目前租赁市场的发育仍不充分，应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展，“应当建立住房租赁法规制度体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导，以规范行业，避免其野蛮生长。”

　　03几家欢喜几家愁 行业集中度将持续提升

　　长租公寓的爆发式增长大概始于3年前。

　　2016年5月4日 国务院常务会议提出“租购并举”，加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议上，也提出了要加快机构化、规模化的租赁企业发展。加之随后两年，“房住不炒”及“租购并举”被一再强调，各地逐渐出台人才引进计划推进落户优惠政策，促进了大城市人口流入和当地房屋租赁市场的发展。

　　据艾媒咨询预测，2022年租赁人口将达到2.4亿人。租赁市场并没有衰减之势，根据经济学规律，作为购房替代品的长期租赁在商品房价格不出现明显下降的情况下将会迎来可观的市场。

　　除了万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企跑步进场外，长租公寓也颇受资本市场青睐。据贝壳研究院数据显示，包括已于11月5日登陆纳斯达克的青客公寓在内，2019年内已有10家企业分别获得共计239亿元融资总额。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为长租公寓的“群雄并起”已近结束，目前处于第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”，并且这一阶段还将持续较长时间。长租公寓企业规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。张波预计，未来2年到3年长租公寓市场中，头部企业将占据七成以上份额。

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