别误读长沙商品房成本定价文件

　　文章转载自肖东敏

　　在今天下午发生了一件事情，全长沙的房产自媒体全都在转发一个叫做《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》的文件。

　　这个文件呢，其实我在今天之前就看到了，但是我从来没想到过去发这个文件。因为有一个很重大的原因是，这根本不是一个新文件。

　　只是一个老文件到期，然后重新发一个新文件，老文件延续效力的这么一个惯常举动罢了。我不知道为什么大家会兴奋？

　　今年上回那个新发的所谓“人才新政”的政策，也一样是这样的，然后也是很多人兴奋的在炒那个消息。结局呢，导致我这边超级多的人私信问我，这回为了避免麻烦，我干脆先来写这样一篇澄清稿吧！

　　首先，我先来给大家看一下，最新发的这个文件。

　　这时候我再给大家看一个文件，大家比对一下就知道了。

　　请问一下，大家这两个文件的相关条款是不是基本一致的？就连6%到8%的利润说法都是一样的。有的人可能会说了，为什么要发一个一样的文件呢？

　　知道秘密在哪个地方吗？大家敬请注意一下的是，2017年发的这个文件是一个什么样的名字。《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。请注意那两个字叫做“暂行”。暂行知道什么意思吗？就是有时间期限的文件。

　　这个时间期限是多长呢？其实如果你留意新闻报道的话，是知道的，也就是2年。2017年的那份文件的有效期，也就是从2017年12月11日到2019年12月11日，这样子。这也就是2019年12月发的这份文件是9日引发的原因了，不能让上份文件失效啊。

　　其实也就是说，其实什么都没有发生。一切还和昨天一样，明白吗？而且相反的是，假设不更新发这个文章的话，反而是发生大事了。

　　当然了，这里面也不是完全的延续文件寿命的操作，还是有些小动作的。比如大家注意一下文件名字。2017年的那份文件的叫做《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。而2019年的这份文件是叫做《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。

　　知道少了什么吗？少了“限价”两个字。从限价商品住房变成了商品住房。这时候，其实里面的意味可就大了。我想大家应该知道一件事情，从2019年11月26日长沙市上架了4块不限价土地开始，后面又上架了10宗为住宅、商住用地，但是只有1宗是限价土地。

　　如果我提示到这里，你还没懂懂话，我就再提示一下。那就是从现在开始土地是不限价了，但是呢，成本法还继续有效。这是什么意思呢？就是你还是只能赚这么多。纯利润的比例是6%到8%。

　　这个时候，请问一下你如果是开发商的话，怎么样将自己的利润调大呢？项目的纯利润比例已经被规定好的情况下。这时候有心人会敏锐的发现了，锁定的只是这个百分比，而不是说只能赚500元每平，1000元每平这样的绝对数字金额。

　　其实也就是说，如果开发商的房屋售价是1万每平，那么纯利润就在600到800元每平就好了。如果2万每平，那么纯利润就在1200到1600元每平就好了。你的房屋销售单价越高，公司能够从这个项目上赚到的钱就越多。这等于是在鼓励开发商报高价格。

　　有些人会说，报高了价格之后，利润率不是变高了吗？这样不是不符合规定了吗？大家就有所不知了，这种调高对于利润增长是有限的。因为如果房屋的售价变高，那么房屋的税金自然也就变高了，在我国的税法下，不知增长利润的百分之多少交成了税收。还有相对应能够批出去的营销费用也就多了。

　　当然最主要不是这个，那些都是有数的，毕竟还有着6%到8%的这个比例在这里限制着。最好的调高利润的办法是要从开发商最大的那个成本下手的，那开发商最大的成本是什么？各位！土地知道嘛！这个时候大家再配合最近出现了那么多块不限价土地来看这个消息。有没有觉得是一环扣一环呢？

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