熔断、溢价、流拍齐上演

受调控政策影响，2018年济南土地市场出现明显降温趋势，市场预期走低，企业拿地愈加谨慎，甚至多宗土地出现了流拍现象，较2017年出现了明显的降温趋势。2019年，房地产市场趋于平稳，土拍市场亦然。不过，分化也越来越明显。开发商不再冲动拿地，考虑得也更多。这也就造成了，优质地段引发多家房企争抢，同时一些拿地条件较为苛刻或位置没有优势的地段遭到冷待，如此一来，熔断、溢价、流拍齐上演。　记者史尚静

熔断、溢价国际金融城宅地首次溢价成交

今年上半年，济南几场土拍都挺热闹，不乏熔断、溢价成交的情况。长清区的王宿地块A历经11轮竞价后以60500万元的价格成交,溢价率约9.39%；　张桥地块A-1经过15轮竞价以47398万元的价格被获取，溢价率约18.35%；轻骑发动机厂A地块旧城改造项目用地经过了23轮竞价，溢价率约31.37%；枫叶散热器厂项目更是达到最高限价后，进入“限地价竞配建政府储备性安置房面积”环节，以竞配建政府储备性安置房1750平方米、55280万元的总价格被拿下，溢价率达到60%……

5月17日，上半年最大规模供地的这批土地迎来交易日，21宗地吸金超过126亿元。位于历下区奥体中路以西、花园东路以北的47亩土地，盛福片区原德锡科技地块是目前历下区为数不多的纯住宅用地。由于地块体量不大，并且挂牌条件门槛限制少，土拍前就有不少业内人士预计会吸引众多房企，甚至引起激烈竞争。经过70轮竞价，最终以11.23亿元价格成交，同时需要配建10758平方米安置房，楼面价约14401元/m2。而这个楼面价，在2019年上半年成交土地中高居榜首。

下半年，延续了这一趋势，历城、天桥、长清等区也陆续有溢价成交的情况。直至今年内最后一场土拍，12月20日，位于历下区华阳路以东，解放东路两侧的国际金融城绸带公园东侧地块A-1、A-2、B-2，三宗地块打包拍卖。经过28轮竞价，最终被中信摘得，总成交金额超过16亿元，总面积约6万平米，溢价率约9.5%，商住用地楼面价10406元/平方米。其中，A-1、A-2为商务用地，B-2为住宅用地。据悉，这是国际金融城最后一宗可以出让的住宅地块，也是国际金融城首次溢价成交的地块。

旺地流拍拿地门槛变高，开发商更理性

伴随熔断、溢价的出现，今年流拍的土地也不少。就在12月20日这场土拍中，25宗土地就出现了冷热不均，5宗溢价成交，6宗流拍。此次流拍的地块为位于历下区解放东路以南，浆水泉路两侧的文博中心西侧D-1、D-2和燕翔苑南侧A地块三宗住宅用地，面积约67亩；雪山片区B-5、B-15，2宗零售商业地块和长清区经十路西侧的加油站地块。

值得一提的是，这三宗住宅用地位于姚家片区，总面积共计地上容积率在2.4—2.9，起始楼面价在8450—8650元/㎡。从地块位置来看，土地靠近国际金融城，可谓是黄金旺地。为何这三宗住宅用地却遭遇流拍？对此，业内人士表示，该三宗地地理优势明显，起始楼面价合理，但竞价条件过高是影响该地块流拍的主要因素。根据挂牌文件显示，三宗地块一并出让、整体实施，土地成交总价款不低于1.5亿元人民币，须以外币缴纳（外币须符合国家、省市有关规定）。此外，根据城投集团及历下区政府要求，土地竞得人须负责建设该项目临近的历下区姚家村村民生活保障房，总建筑面积约24万平米，满足五星级或以上级别酒店的使用标准，建成后移交给历下区政府，同时配合区政府开展保障房的招商、运营和管理。此外，还需要配建各种保障房、养老等设施。

“不仅是姚家片区这一场土拍，今年很多看似地理位置不错，结果却出乎意料的土地流拍都是相似的情况。现如今在土地价值本身，拿地条件会有很多门槛，这些都让开发商在拿地前‘计较’一番，盘算下建成后投入市场的经济效益。”业内人士称，“市场越稳，开发商越理性；而开发商理性了，市场也会更加稳定。”

稳定市场土拍储备政策随时启用

为了维持当前市场的稳定，济南的土拍政策也一直在储备中。2017年4月19日深夜，济南市发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从供地、信贷、限售等多个方面对市场进行调控。其中就有提及，设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。当年，“网红”唐冶的4宗土地成了最高限价新政出台后首批“尝鲜者”。此举引导房地产企业理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生，自此济南土地市场也逐步走向平稳健康。

而今年，记者了解到，济南土地网上交易系统再次优化升级，增加了网上交易新规则。在已有的两种竞价规则（轮循递增竞价和限地价竞配建保障性住房面积）的基础上，新增了“限地价限房价竞配建保障性住房”“限地价竞自持面积”“限地价竞房价”三种新规则。也就是说，土地在原有的轮循递增竞价、限地价竞配建保障性住房两种规则之上，又多了三种规则。业内人士分析，此次新增三种规则，为应对土地市场面临的新形势，这些政策一直在储备之中，属于“有备无患”，今后针对不同地块特点匹配竞买规则，土拍规则更有灵活性。据悉，目前这三种规则已开发完成，达到上线条件，作为储备规则可随时启用。

除此之外，今后，按照“拿地即开工”要求，项目基本达到供地条件后，再给予新增计划指标，确保征地后可以立即供地，防止出现新的批而未供。使用指标的项目须达到以下条件：用地报批成熟，资金安排到位，计划年内实施，符合土地规划及城镇规划，满足节约集约用地标准。占地面积较大的项目，可“一次规划，分期保障”。