洪泰观察 | 2月渡劫，房地产市场政策变化及展望

和讯名家 2020-03-05 10:42 阅读 684

　　房地产行业疫情劫

　　最早在1月25日，湛江、南昌、成都、宜昌等地发出“楼市禁令”后，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，全国多个城市针对房地产市场下发“暂停经营”通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。疫情防控措施直接造成今年的春节返乡置业潮和小阳春行情化为泡影。

　　安居客数据显示，全国56城在2019年12月和2020年1月上旬获取预售证同比上升，反映出房企当时已在积极“备货”。往年春节前后楼市会有两波销售热潮，一个是春节假期的返乡潮，会带来返乡人士对热点二三线城市的置业需求，另一个是春节后一个月左右时间，是楼市传统小阳春，销售热度会迅速提升。

　　据Wind数据，今年2月全国30个大中城市商品房成交面积大幅下滑至233万平方米，明显低于往年同期水平。招商银行(600036,股吧)研究表明，从近5 年的数据看，正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复，至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一（2 月23 日），商品房销售面积依旧低迷，仍与春节假期期间相当。

　　房地产企业自救

　　去年二季度以来房地产融资政策持续收紧，房企对销售回款的依赖性增强，目前占比已达50%，是房企资金来源中的最大项。

　　房地产线下销售渠道关闭，造成销售回款大幅下降，会使得房地产企业承担比较大的现金流压力。据全联房地产商会调研，2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%；被调研72家企业中，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，而2020年上半年到期债务近5300亿元。

　　破产房企周度个数提升，小房企破产潮来临。据克而瑞研究，从房地产破产文书提交情况来看，2020年平均周度破产企业11家，较于2019年的平均周度破产房企10家增加1家。同时由于疫情的影响，部分企业的破产执行延后，且不乏有部分破产停工的企业由于疫情防控需要而恢复生产。但是整体来看随着疫情持续，小房企现金流备受考验，未来破产数量或将继续增加。

　　房地产企业纷纷展开自救，通过转战线上销售和加大优惠力度促进销售，应对疫情劫。

　　（1）转移线上

　　“线上+”成为疫情期间的热门词汇。在线下实体销售无法开展的情况下，房企开始转战线上售房，通过自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处。据克而瑞不完全统计，TOP200房企中已有143家房企积极重启或开放了线上售楼处。其中，TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家，TOP100到TOP200之间房企有51家。另外，在线上售楼处项目覆盖上，多数规模房企基本可做全覆盖，如碧桂园和恒大线上售楼处目前已覆盖集团全国所有项目。

　　崛起在疫情特殊阶段的线上售楼处目前仍处于试水阶段，多数仅起到项目推广展示和获客作用，很难在线上形成完整的商品房交易闭环。鉴于商品房交易金额大、标准化程度低，线上销售被认为是对线下销售的重要补充手段，但并不能替代线下销售，也难以弥补线下实体销售业绩的下滑。

　　（2）优惠促销

　　优惠促销是房企自救更为主要的手段。恒大率先在2月13日率先实施全国所有楼盘网上购房的营销创举，除提供网上VR看房、网上选房、网上购房等的线上服务外，给购房者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益，成为继无理由退房后的又一个行业颠覆性举措。另外该公司还出台了专门针对兼职销售员的激励政策，成为其兼职销售员，除了成交奖励之外，邀请好友注册认证新用户也可获得奖励，让买房变身“全民营销”。其他房企随后也陆续跟进，出台多样化优惠措施。

　　优惠措施对房企扩大销售额起到明显作用，尤其是“先声夺人”的恒大更是创造了抢眼的成绩单。克而瑞研究数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的销售业绩创下近几年来单月销售最低记录，但中国恒大销售业绩遥遥领先同行，是极少数实现正增长的房企。中国恒大2月份全口径销售额达到470亿元，同比增长118.3%，明显高于碧桂园、万科、融创等龙头房企名列榜首。

　　疫情造成的压力，以及房企的抗压能力、反应速度均加速了行业内部格局变化。根据克而瑞的统计，今年前两月百强房企销售金额同比下降22.5%，但前十强仅下降12.5%，中小房企面临的压力相对更大，行业集中度进一步提升。

　　行业紧急维稳政策

　　房地产行业属于国内经济的脆弱环节，其上下游产业链最长却蕴藏着最大的金融风险。从“稳就业”、“稳金融”和“防风险”的宏观导向出发，多地集中出台了针对房地产企业的紧急维稳措施，以尽力缓释房企因短期现金流压力而造成的经营风险。这些紧急维稳政策主要集中在税收、出让金缴纳期限和方式放宽，交地、动工和竣工酌情延期等，以缓解房企现金流压力的临时性支持措施为主。

　　最早在2月12日，无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，其中明列17条措施，涵盖缴税延期、贷款支持等方面，全力支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难。上海、浙江、南昌等省份或城市也纷纷出台了房地产支持新政，或调整土地价款缴付方式和期限或优化审批服务、调整履约监管，全面减轻企业资金压力。此后，多地的行业扶持政策密集出台。

　　图片来源：亿翰智库

　　房地产行业融资端政策变化

　　为应对疫情，国家出台一系列稳增长的措施，尤其是金融信贷领域较为宽松的政策，使得房地产企业的融资环境也略有改善。

　　此前传闻非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。根据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估，市场认为资管新规过渡期延长确有可能。随后在2月10日，世茂股份(600823,股吧)发布公告宣布资管产品延期。克而瑞评论称，非标融资未来可能出现松动，其发展值得关注。

　　2月14日证监会再融资新规正式落地，全面放松再融资条件，同时也有利于促进房地产行业上市公司的再融资。但需要注意的是，能顺利获批的再融资方案需要符合国家政策支持方向，如棚户区改造、保障房建设、城市基础设施配套等项目更容易获批。由于旧改，保障房等项目对于资金充裕度要求高，中小企业难以承担大额度的投资，因而相对更有利于大型房企。

　　2月以来房企境内发债规模同比上升，发债成本大幅降低，但融资集中度进一步提升。流动性宽松下，市场预期地产融资或将放松，房企抓紧融资窗口期，高收益低风险的地产债受到资金追捧。

　　据华泰证券(601688,股吧)研究显示，2月在短融中票的带动下，房企境内发债规模363亿元，同比增长50%，终结同比五连降。

　　发行成本方面，各评级均有改善，低评级改善幅度更大。优质房企发债成本大幅降低，凸显融资优势。

　　1-2月高评级地产债发行占比由去年全年的 45%跃升至 64%，融资集中度向优质企业提升趋势明确。

　　在监管表态方面，银保监会首席风险官、新闻发言人肖远企2月25日在银保监会通气会上表示，房地产金融政策尚未作出调整。银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况，但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。

　　房地产需求端政策变化

　　房地产需求支持政策方面，除房贷锚利率出现小幅下降外，“因城施策”原则下，各地也颁布相应的“救市”举措。但目前来看，各地政策以放宽首套房政策、鼓励刚需购房为主，并未大量触及到限购限贷等关键层面，同时政府在其中显示出强力的“房住不炒”预期管理态度。

　　（1）LRP锚利率20日小幅下降，此前首套房贷利率各地涨跌不一。

　　据融360监测数据，2020年2月（数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日），19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间；10个城市首套房贷款利率水平有所上涨，惠州涨幅最大达12BP。

　　其中，一线城市除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%，和对应期限的5年期LPR水平一致。

　　其中，二线城市首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。

　　2月20日，LPR利率如期下降，其中一年期品种降10BP，而与房贷利率直接相关的五年期品种降幅仅5BP。长短期非对称式的下降，显示出央行调节目标着力于疫情下稳经济，向市场传递“房住不炒”定位不动摇的预期。

　　央行副行长刘国强在随后的政策解读中指出“银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平”，相当于强调了LPR下行基本上不影响个人房贷利率。LPR定价机制下，房贷利率政策和企业贷款政策已实现了分离，对房贷利率的调节措施可以更加灵活。

　　（2）“因城施策”原则下，各地颁布“救市”举措。

　　各地“救市”举措主要集中在放松公积金贷款条件、降低首套房首付比例以及直接性的购房补贴等方面。

　　放宽公积金贷款条件。如，2月26日广东省东莞市住房公积金管理中心发布通知，公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元。而在不久前，河南驻马店市、广西南宁市相继发布鼓励公积金购房的政策。

　　降低首套房首付比例。如，2月21日河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。但此举引起社会媒体“放松调控”的解读和炒作，随后驻马店相关负责人即被河南省政府约谈，要求坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　再如，2月26日浙商银行向各分支机构下发调整个人贷款政策的通知，提出对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。对此有评论称，浙商银行的经营范围仅覆盖全国52个城市，其中“非限购”城市占比尚未过半，实际受惠的城市数量并不多。并且，浙商银行营业网点、房贷业务规模较全国四大行仍有较大差距，政策本身所能释放出的利好着实有限。

　　据融360数据，在其重点监测的41城中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市；8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

　　三四线城市购房补贴。抚州、钦州、宜宾等三四线城市，近日均出台了刺激需求端的购房补贴政策。如江西抚州的购房补贴政策明确针对2020年3月1日至6月30日期间的新建商品房购房者，而四川宜宾的政策明确了补贴对象是购买新建商品房的农民工。目前来看该类政策被明确限定在今年一定时期内，且均为非限购城市所采用。

　　房地产政策展望

　　当前，房地产市场调控的上下限都非常明确。房价上涨过快会产生一系列问题，居民杠杆率高企影响金融稳定，挤出居民消费、挤占实体经济信贷资源。同时，房地产行业对经济稳增长、稳就业，以及缓解地方政府财政压力方面具有重要作用，对房地产市场也不能打压过剩。房地产监管政策的最终目标即是在不发生系统性风险的前提下，逐渐进行经济结构调整、降低经济增长对房地产的依赖。

　　疫情“黑天鹅”使得今年实现GDP增长目标的压力、就业压力均增大。1月25日、2月3日、2月12日、2月19日，26天之内，习近平总书记主持召开了四次中央政治局常委会会议，显示出高层对疫情防控和推动复产复工的重视。而在2月21日的中央政治局会议，在强调“毫不放松抓好疫情防控工作”的基础上，再次部署全面做好“六稳”工作，并提出有序推动复工复产、加强宏观政策调控、积极扩大有效需求等举措，释放出强烈的稳增长信号。

　　研究机构统计，2月份全国已经有超过60城市发布了多次房地产政策。随着疫情对房地产行业的影响进一步凸显，“因城施策”、“一城一策”原则下，3月份也将是地方政府房地产政策的集中发布期。预计政策将以稳定刚需购房、吸引人才购房为主，对房地产降温较大、库存较高的城市或项目领域也会有所宽松。如3月3日，广州、常州、温州等三地相继出台新政，其中涉及需求端的支持政策，包括广州商服类项目不再限定销售对象、常州拟调整公积金政策支持首套房贷款、温州人才配售住房最低5折等。而广州发布新政又马上从官网撤下，表示其中更多细节包括商服类项目的问题，需要做进一步的说明和规定后再推出。

　　“稳定”是我国房地产政策的主基调，房地产调控的大方向也不会改变，“房住不炒”的预期管理在政策多发期也会更加强力。此前央行、财政部、统计局相关负责人多次重申坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这是房地产政策的底线，不会动摇。因短期疫情压力而期待大幅放松房地产政策的想法并不现实。

　　参考资料：

　　1.招商银行：寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资

　　2.克而瑞研究：恒大：2月销售470亿逆市大增118.3% 网上卖房如何实现寒冬突围？

　　3.克而瑞融资特别周报（2020年第7周）

　　4.华泰证券房地产融资系列跟踪：地产债供需两旺，融资集中度提升