北京土地拍卖火爆 房价涨跌不一

北京楼市自从2016年30日发布房地产调控政策后，政策层面可以说是步步趋紧。3年来，调控政策让沉浮在北京楼市里的人们，从“狂热”回归到了理性，市场“温和”已经成为一种常态。无论是二手房还是新房，3年前购房者通宵排队，买房犹如“抢白菜”一样的盛况已经销声匿迹。

不出很多人的意料，北京迎来的是一个没有“金九银十”的秋天。

“十一”黄金周，北京各区新房与二手房表现不一

今年十一黄金周期间，北京链家新燕莎后店甚为冷清，店内除了几名员工，前来咨询的购房者很少 。

北京链家新燕莎后店店长佟先生向记者说起时下的房地产行情略显落寞：“你看，哪有什么人?现在一个月也就卖出去几套房，而且买房的都是既有钱又符合购房要求的刚需。总体看，相比以前那些有投资驱动心理、甚至借钱也要买房的购房者，北京的购房者理性多了。”

十一黄金周期间，为了吸引购房者看房，一些大型房产交易平台不时打着“急售”“双节特惠特价房源”“低于市场价30万”等标签。不过，这并未能让购房者掏钱包。来自中原地产研究中心的数据显示，今年十一假期的前6天，北京新房网签29套，二手房住宅网签35套，日均成交约11套。

不只是今年，2017年3月17日北京出台以“认房认贷”为核心的楼市调控政策，近3年来，十一黄金周期间二手房的成交量都不高。中原地产的数据显示，刚开始实施最严调控政策的2017年国庆小长假前6天，新房成交78套，二手房成交20套，日均成交约16套;2018年同期，新房成交55套，二手房成交37套，日均成交约15套;今年黄金周成交量则进一步走低。

岂止是十一黄金周，在此之前，“金九”已经落空。贝壳研究院发布的数据显示，9月北京二手房网签约1.14万套，环比下降5.6%，同比下降25.6%。

成交量持续走低，必然伴随房价调整。安居客发布的北京各区9月份二手房同比数据显示，在北京市所辖的十六区中，除了东城(上涨0.01%)和通州(上涨1.22%)两个区上涨以外，其它14个区的房价同比均呈下跌态势。其中大兴跌幅最大，达6.99%，其次是平谷，下跌5.46%;在北京城六区中，石景山下跌幅度最大，达4.15%，其次是朝阳，下跌3.91%。

安居客发布的数据显示，相比二手房，新房价格涨跌幅度相对均衡。在北京市所辖16区中，上涨的区共有6个，分别是：东城上涨1.52%，通州上涨0.14%，大兴上涨0.23%，房山上涨4.13%，门头沟上涨18.41%，昌平上涨1.18%。显而易见，门头沟区上涨幅度最大。

下跌的区有5个，分别是：海淀下跌4.88%，石景山下跌7.69%，朝阳下跌0.68%，丰台下跌0.7%，密云下跌2.24%，其中石景山跌幅最大。

持平的区有5个，分别是西城、延庆、怀柔、顺义、平谷。

北京楼市的“金九银十”预期或将再度落空。

北京土拍火爆，房价还会上涨吗?

与十一黄金周量价齐跌形成鲜明对比的是，在房地产宏观调控的大背景下，近期北京依然“地王”频出。

7月15日，北京拍出今年总价新地王。中海地产经过56轮竞价，以79.4亿元购得丰台区花乡造甲村地块，溢价率18.79%，楼面价6.66万元/平方米。

公开资料显示，这块地起始价为66.84亿元，4家开发商及联合体参与竞拍。56轮竞价之后，中海地产胜出，总价为丰台区历史第二高，目前也是今年北京单宗地块最高价。

今年以来，北京的土地市场持续火爆。6月28日，石景山古城南街地块以总价73.4亿元拍出。6月21日，大兴亦庄、怀柔的3宗住宅用地成功出让，成交总金额98.76亿元。

北京土拍火爆并非个案。上海易居房地产研究院9月30日发布的《9月40城土地市场报告》显示，9月份，北京、上海、广州、深圳4 个一线城市土地成交建筑面积为 404 万平方米，环比增长 83.1%。6个月移动平均成交价为 14640.6 元/平方米，环比上涨 13.4%，同比下跌 0.1%。

该报告还显示， 2019 年 6 月一线城市地价上涨较明显，主要是深圳、北京和上海土拍较热，溢价率分别达到 48%、17%和 23%。9 月份一线城市土地市场量价回升。

北京土地财政依赖度下降明显

随着土地市场量价回升，北京的土地出让金水涨船高。

据《9月40城土地市场报告》发布的数据显示,2019 年1-9月，北京土地出让金总额1198.2亿元，在40城中排名第3位。

业内常用土地财政依赖度，也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%，来分析研究。百分比越大，表示地方对土地财政的依赖度越高。一个地方对土地财政的依赖度越高，某种程度上则意味着这个城市的房价相对比较坚挺。

目前北京的土地财政依赖度是多少?以北京市2019年1-8月全市一般公共预算收入完成4051.9亿元(9月份未公布一般公共预算收入)粗略计算，约在27%左右。北京市2018年的土地财政依赖度为29.1%。相比2017年高达51%的土地财政依赖度，下降明显。