酒店大亨变卦：开元陈妙林要把物业卖个好价

“酒店大亨”陈妙林变卦了。他本计划将旗下的开元物业从新三板转到创业板，但在筹备一年多之后，又撤回了申请。

1月2日，开元物业发布公告称，因公司调整上市计划，暂缓上市进程，此前撤回了首次公开发行股票并上市申请文件。1月2日，公司收到了证监会出具的终止审查的通知书，成为2020年第一家被终止审查的A股IPO企业。

据悉，开元物业2018年底首次向中国证监会递交拟在创业板IPO上市申请，2019年9月底曾更新过招股预披露说明书，2019年底又撤回申请。

有分析人士表示，由于在香港资本市场受到追捧，物业公司纷纷赴港IPO，加之有开元旅业集团旗下开元酒店2019年3月成功在港上市的先例，陈妙林可能想转战港股，从而获得更高估值。

招股书显示，截至2018年6月30日，开元物业签约项目合计314个，总签约面积约4011万平方米。其主要业务集中在浙江地区，近年来，其规模扩张的同时，也面临着应收账款高企、毛利润偏低等问题。

实控人陈妙林

招股书显示，陈妙林通过开元物产集团控制开元物业54.61%股权，为公司实际控制人。2019年10月10日，《2019年胡润百富榜》揭晓，陈妙林以75亿元人民币财富排名531位。

据公开资料，陈妙林现年68岁，出生于杭州市萧山区，在酒店经营及管理方面拥有逾30多年经验，为开元旅业集团创始人，现任中国旅游协会副会长、浙江省旅游协会会长。

陈妙林的父辈是商人，1980年，28的陈妙林担任萧山物资局金属公司经理。5年后，陈妙林受命改造萧山招待所。1985年，重新投资改造的萧山宾馆开始营业。在陈妙林的组织下，萧山宾馆突破“招待所模式”逐步壮大。1999年萧山宾馆改制，成立开元旅业集团。

开元旅业集团官网显示，公司是一家持续追求价值领先的旅游产业投资与运营集团，以酒店业为主导产业、房地产业为支柱产业、兼具物业管理等辅助性产业。截至目前，开元拥有总资产260多亿元，员工28000多名，在营下属企业近300家。

在外界猜测陈妙林会如何布局接班事宜之际，65岁生日当天，陈妙林意外宣布，把自己创立的开元旅业集团董事长职位交给第二大股东、自己的第一任秘书陈灿荣。

对此，陈妙林以“不舍得”回应。“我主要考量的是如何把企业办好，那不如开明、开放一点。”陈妙林说，如果蛋糕只有1斤，全部都是自己的也只有1斤；但如果能把这个蛋糕做到100斤，哪怕自己只占三分之一，也能分到30多斤。”

招股书显示，陈灿荣不仅为开元物业董事长，同时是开元旅业集团有限公司董事长。

他通过德威地产间接持有开元旅业集团8.53%的股份。而开元旅业集团和谐元投资又分别持有开元物业的大股东开元房地产集团85%和15%的股份。

应收账款高企

尽管整体体量不大，但开元物业近几年规模扩张势头迅猛。

截至2018年6月，开元物业的营业收入达3.41亿元，同比增长31.87%。2018年上半年比2017年同期增加在管住宅项目27个，非住宅项目29个。公司累计总签约项目达350个，其中住宅项目增长最为迅速，本期新增42个，达156个。

随着开元物业业务量的增加，其期末应收账款的规模也在加大。

2016年度、2017年度及2019年1~6月，其应收账款净额分别为6309.15万元、7238.41万元、1.16亿元，在流动资产中占比分别为24.43%、21.55%、30.52%。截至2019年6月30日，公司应收账款净额为1.56亿元，占流动资产比例也进一步攀升至35.70%。

虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。

此外，开元物业的整体毛利率偏低，且呈现逐年下降的趋势。招股书显示，2016年~2018年以及2019年1~6月，其毛利率分别为23.13%、22.49%、22.40%、22.24%。

有数据显示，2018年在港上市物业管理公司的平均毛利率为37.84%，如碧桂园服务达39.2%，雅生活达37%，佳兆业美好则达34.3%

另据招股书显示，开元物业将非核心业务委托于第三方公司。  

报告期内，第三方公司业务外包成本占其主营业务的比例分别为20.26%、32.47%、34.98%和34.84%。对于物业管理而言，外包业务占比较高，其服务质量以及对开元物业声誉的影响相对不可控，而服务质量以及声誉又会对经营业绩产生直接影响。