恒大入主三年 嘉凯城转型路上再次转让城市客厅

观点地产网 自2016年恒大斥资36亿买下嘉凯城控股权，至今已三年有余。从回A备胎到转型影院，嘉凯城这三年从没停止过资产梳理。

从金融、文旅到影院，嘉凯城转型路上经历了多次角色定位的摇摆。

城市客厅是嘉凯城卖身恒大前实现战略转型的核心产品，2013年初，其曾计划要5年内在江浙地区投资建设200个项目。

一年内两度收到深交所问询函，不佳的财务情况，是深交所对嘉凯城问询的重点。嘉凯城2018年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-15.7亿元，已经连续5年为负。

换言之，嘉凯城近五年来都在靠出售项目来维持净利润的回正。

冒着ST风险，恒大执意选择继续剥离房地产资产，一是履行避免同业竞争的承诺，二是为培育院线业务套现。

2.14亿剥离六项目

11月29日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，向之江文旅转让一个城市客厅项目资产包，涉及6家公司6个项目。

资产包涵括：星桥城市客厅、闲林城市客厅、坎墩城市客厅、孟河城市客厅、袍江城市客厅、千岛湖城市客厅六个城市客厅，项目占地面积13.52万平方米，计容建筑面积20.26万平方米。

据2019年上半年报告称，该六项目预计投资金额20亿元，实际投资资金5.52亿元。截至2019年10月31日，嘉凯城及相关方对城市客厅资产包的债权款合计约1.79亿元。

事实上，早在2018年10月25日，嘉凯城就已将城市客厅资产包中的15%股权转让给了七彩文旅，当时的评估价为4031.4万元，交易价格为4046.67万元。

此次交易完成后，七彩文旅累计斥资约2.54亿元收购城市客厅资产包100%的股权。

作为嘉凯城的核心产品，目前仍还有10个城市客厅项目处于出租状态，平均出租率82.7%，租金收入2157万元。

而这些已开业的城市客厅，也是嘉凯城融资的重要资产。

11月27日，深交所披露显示，“华泰佳越-嘉凯城城市客厅资产支持专项计划”项目状态更新为“通过”。

具体而言，上述债券类别为ABS，拟发行金额15.73亿元，发行人为嘉凯城集团股份有限公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司，承销商/管理人为华泰证券(上海）资产管理有限公司。

观点地产新媒体了解到，今年9月11日，嘉凯城曾发布公告表示，拟以下属子公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类REITs资产支持专项计划进行资产证券化运作。

嘉凯城初步选定海盐城市客厅、崇福城市客厅、塘栖城市客厅、泽国城市客厅、瓶窑城市客厅、店口城市客厅、枫桥城市客厅、双林城市客厅八处物业资产作为上述资产证券化项目入池资产。

如此看来，这八个城市客厅项目暂时不会出售，但一定也逃不过被剥离命运，只是时间问题。

恒大买壳这三年

除了出售资产包的六个项目外，截至上半年嘉凯城在建的项目还有四个，分别为苏州苏纶场，湖州龙溪翡翠、奉贤海湾项目、横林城市客厅。

在同日公告中，嘉凯城也准备22.84亿元挂牌转让苏州苏纶场项目。如果出售完成，将给嘉凯城带来流动资金。

值得注意的是，关联方恒大地产集团上海盛建置业有限公司或其关联方拟参与竞价。作为关联方恒大具有优先购买权，这是嘉凯城目前手里最值钱的一个项目。

苏州嘉和欣是苏纶场项目公司，苏纶场项目位于江苏省苏州市沧浪区人民南路53号(原苏纶纺织厂)，宗地编号为苏地2007-B-1地块，宗地面积135514.80平方米，宗地用途为其他商服、餐饮旅馆业和居住用地。该项目分三期开发，分别为住宅、北区商业、南区商业项目。

其中，北区项目仅剩尾盘，预计2020年可完成销售，南区项目宗地内部已平整，完成部分地下工程的施工建设，现处于暂缓开发状态。目前该项目原有计划方案已终止，新规划尚在申请过程中，尚未有明确的规划设计及开发建设计划。

不过嘉凯城在公告中提到，由于南区项目处于暂缓开发状态，土地有被政府收回风险。

事实上，恒大买下嘉凯城这三年来，一直围绕着处置房地产资产，并于2018年起布局院线业务。

2016年，刚刚控股嘉凯城后，以36.62亿元将持有的青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权转让给融创(青岛)置地有限公司；2017年，嘉凯城以56亿元通过产交所挂牌转让武汉巴登城项目100%股权予恒大旅游；2018年，嘉凯城拟转让一个涉及5家公司6个项目的房产项目资产包，最后由杭州锦蓝置业有限公司买下；2019年10月，嘉凯城转让合计持有的嘉凯城集团物业服务有限公司及上海恺凯能源科技有限公司100%股权，最终由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司以1.90亿元的挂牌价竞得。

加上这次挂牌的苏州苏纶场，嘉凯城手里几乎清空房地产开发项目，土地储备中只有千岛湖住宅地块待开发。

曾经作为恒大回A的备选股，嘉凯城曾经在转型金融和文旅的传言中度过摇摆的两年，最终于2018年敲定转型的方向。

2018年9月，嘉凯城5.95亿元高溢价收购北京明星时代影院和北京艾美影院两间公司100%股权，其中包括明星时代的2.92亿债务和2.72亿收购款项，以及艾美影院的2980万元债务及10万元收购款项。

时隔两月，嘉凯城发布公告称，拟与恒大地产集团签订若干租赁协议，拟向恒大地产及其下属子公司租赁若干场地，作为公司开设部分影城的营业场所。

经过这两次收购，嘉凯城成功进入院线行业，并逐渐成为恒大系旗下主要的院线业务平台，恒大系另一资产恒大院线则因为同业竞争问题而逐渐停止经营。

然而，正面临着转型阵痛的嘉凯城因财务状况，也多次遭深交所问询。

嘉凯城2018年末短期借款和一年内到期的非流动负债余额共计53.34亿元，货币资金余额为7.48亿元，其中1.68亿元货币资金使用受限，经营活动产生的现金流量净额持续为负。

深交所担心嘉凯城是否存在流动性风险及经营风险，更值得关注的是，通过收并购的院线业务能否支撑嘉凯城走出亏损泥潭？

2018年，嘉凯城实现营收16.94亿元，但亏损总额达到了16.38亿元。截至2019年前三季度，嘉凯城合计实现营业收入13.12亿元，同比增70.3%；归属上市公司股东的净利润近-4.4亿元，扣非后归属股东净利润-4.84亿元。

作为嘉凯城第二主业的院线业务，2018年的营收仅为3171.5万元，占总营收的1.87%；此外，由于院线业务业绩未达预期等多重原因，嘉凯城亦对上述收购资产计提减值准备2.7亿元。