新三板“误”三年 星河商置欲赴港上市

 

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

没有上市的星河控股集团有限公司（以下简称“星河控股”）未来规模增长或将走的更快。11月3日其旗下的商业平台深圳市星河商用置业股份有限公司（以下简称“星河商置”）从新三板退市准备奔赴香港上市，初步确定保荐人为建银国际和中信建投。

早在去年6月公司30周年庆上，星河控股董事长黄楚龙就对外发声，“未来五年力争整体达成1500亿元营业规模，150亿元营业利润，地产迈入全国四十强，商业迈入全国十强，产业进军全国六强。”

星河控股对于规模的渴求早已显现，业务拓展增长，势必需要大量资金支持，对于未上市也未举牌上市公司的星河控股，决定分拆商业平台成了一个好选择。不过，星河控股对中国房地产报（微信ID：china-crb）记者表示目前上市暂无消息披露。随后记者还联系星河商置董事、常务副总经理牛林，截至发稿未有答复。

星河商置业务占三成

星河控股集团副董事长兼总裁的姚慧琼在深圳地产圈大名鼎鼎，其在2003年带领团队开拓式地缔造了深圳福田区第一座完全自持自营的大型购物中心——COCOPark，使得星河控股得以在深圳商业史上留下浓墨重彩的一笔。

2004年星河商置成立至今，业务范围从购物中心延伸到酒店旅游、影院投资管理、长租公寓等。星河商置的目标是在2023年达到管理规模350万平方米，管理项目超60个，并大力开展长租公寓业务，运营5个大型长租公寓。

星河商置的重要性不言而喻。以星河控股要在2023年达到1500亿元营业规模来计算，相当于每年都要有220亿元的规模增长。按照此前姚慧琼所言，商业会占集团业务构成30%左右，那么星河商置至少要贡献66亿元营业收入。

而目前成绩最好的华润置地租金收入达到了95.76亿元，九龙仓内地收入为80.64亿港元，星河商置要达到这个目标并不容易。

尤其是其在2016年12月正式登陆新三板后，近3年时间业绩增长缓慢。星河商置年度报告显示，2015年至2018年营业收入分别为2.61亿元、3.01亿元、3.34亿元、3.17亿元，增加幅度不大反而有所下滑。

不过公司净利润是有所增加，从2015年0.25亿元增加至2018年的0.49亿元，且毛利率颇高，2016年为44.95%，2018年已经增至65.58%。

这也和其走轻资产运营，进行转型有关。此前星河商置董事、总经理陶慕明对中国房地产报记者表示：“公司目标是做商业地产全价值链整合运营商，目前已成功向项目规划、招商、推广、运营等全流程的运营管理体系迈进。作为轻资产运营，未来走品牌管理输出之路。”

据陶慕明介绍，星河商置走的是“融、投、建、退”，即依靠融资方式，投资到项目获取中，通过建设、管理，将资本出售，让新投资者引入服务。不过目前星河商置只做到了前三步，资产退出增值提成收益和金融服务收入将成为未来星河商置的合作模式。

轻资产输出扩大规模

选择轻资产输出的背后也是深圳日渐竞争激烈的购物中心市场，无法满足星河商置扩大规模的需求。

以福田星河COCOPark为例，作为中心区潮流地标多年来一直保持着优势，也出现后继无力。数据显示，2018年COCOPark销售额为26亿元，虽在福田区一枝独秀，但在深圳市只能排第八，和第一名深圳万象城85亿元销售额还有不小差距。

COCOPark近期也迎来开业以来最大的改造升级，将星河国际裙楼商业纳入经营中，使得商业管理面积达到12万平方米，向大型综合型购物中心转型。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥对记者指出：“存量项目需要转型，就要进行升级改造，包括主题定位，市场定位和客群定位调整，再进行软硬件的升级。大部分改造都达到了提升营业额的效果，因为市场在动态地变化，项目商圈状况也在发生变化，改造调整才能优化租户结构，对商场的运营才会有帮助。”

除了市中心，星河商置也将业务扩张到深圳的外围区域，而竞争依然十分激烈。戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁对记者表示：“核心区外的商业辐射范围和消费力更受限制，而且不像核心区域有大量写字楼物业，所以这些区域打造的商业更多是针对家庭客群的社区型商业，并不是高举高打，而是聚焦周边3公里人群，得在培养消费者黏性和消费频次上下功夫。”

这样情况下，星河商置一边大力发展自有品牌业务，一边以轻资产模式加快异地复制。 单单2019年，星河商置签约宁乡星河COCOCity、南昌商联星河COCO Park和中山天奕星河COCOCity。

截至2019年11月，公司运营管理商业项目近30个，总服务面积约250万平方米，遍及珠三角、长三角、粤东、内蒙、华中等区域，涵盖城市商业综合体、城市型、区域型和社区型购物中心等多种形态。

对于轻资产输出模式，宋洁对记者表示：“轻资产输出优势很明显，能迅速扩大商业品牌市场影响力，更好地利用品牌储备资源，培养多层次商业团队，低投入高回报，提高公司利润水平。不过也存在着做砸项目对品牌的影响，以及无法在后期对物业进行资本运作。”

陈厚桥也对记者直言：“国内市场对于重资产开发的利润空间挤压厉害，房企做轻资产输出，不需要投入重资产，没有融资压力和还款压力，也不涉及开发建设的繁琐流程。但对房企的营销策划招商运营综合能力要求很高，很多房企商管团队以前都是对接专业招商公司，自身能力还是有所欠缺。”

赴港上市的迫切

轻资产输出对于提高星河商置的规模有所促进，但在星河控股的规划中，星河商置更重要的使命是成为上市平台。

2011年，就有消息称星河计划把商业项目打包上市，还专门成立了上市团队，直到2014年，姚惠琼才透露公司准备于2015年整体上市，或拆分商置板块后再上市的计划。

有接近星河的人士对记者表示：“星河一直谋求地产板块能上市，原本想借助买壳上市，但是合适的壳源，资本市场的估值，对于能否成功上市都缺一不可。好在星河一直都有做两手准备，此前的架构调整就已经是为了分拆上市打下伏笔。”

2016年4月，星河控股进行战略转型，下携地产、产业、置业、金融四大业务集团。旗下星河商置、星河物业板块智善生活先后于2016年登陆新三板。

然而，新三板对于星河商置并不是一个好的融资渠道。年报显示，2016年至2018年公司筹资活动产生的现金流量分别为2352万元、24万元、0元。现金流量全部来自股东投资款，未进行其它任何融资活动，取得借款、发行债券收到的现金均为0元。

星河商置今年开始已为换个“泳道”进行准备。2月，先是将持有的净资产为负400万元的深圳市星河趣汇创新发展有限公司100%股权转让给星河置业集团有限公司。这被业内解读为将不良资产转移并保留优质资产并在上市时获得更高的估值。

随后公司在8月23日在新三板终止挂牌，称是为了自身发展的需要，而更多的消息显示星河商置正在为赴港上市做准备，近日初步确定保荐人为建银国际和中信建投。不过，星河商置对中国房地产报记者表示不知情，且公司高管对此也避而不谈。

实际上，从星河商置这个平台来看，流动资产占比高达98%，固定资产规模较小，与旗下子公司合并资产负债率为46.01%，处于行业较低水平。一旦公司能登陆资本市场，无疑将受到投资者的认可，未来也将反哺星河控股，成为其获得更广阔的融资渠道。

（此文刊于中国房地产报11月11日07版 责任编辑  徐妍）