100万还能在昆明买到房吗？

按照传统的楼市旺季“金三银四”来看，现在各大售楼部也正在紧锣密鼓筹备营销活动了。

也许是疫情的原因，让原本租房的需求升级成为了购房需求。最近我收到不少低总价购房的咨询，前几天有小伙伴问“20万能买什么房？”，也有人问“总价50万昆明" target="_blank">呈贡买房”。

本文关键词：

100万以内预算，在昆明买房的几种选择

（1）

50万买房？20万？

经常看昆明楼市的小伙伴可能要笑了——“都2020年了，哪有这么便宜的房子？”

不必太过惊讶。

预算虽各有不同，但买房这个需求是不变的。看看小户型不可以吗？选择地段稍微差一点的也可以啊。

昨天我们某平台上发了一条视频：从10万开始你能在昆明买什么房？

从几万块的车位开始，一直到100万总价。从市区老小区到经开区、呈贡、市区小户型。其实，虽然昆明房价涨了三年多了，但100万不是完全没法挑房源，而是你在仅有的预算中，一定需要面临以下“四选一”：

1、牺牲房龄

2、牺牲地段

3、牺牲面积

4、牺牲产权

当然，10万买房显然不现实，2017年年底的时候昆明呈贡片区的有个50年工业产权/且不能分割产权（到户）的公寓项目，只要15万一套，这已经最近几年来最便宜的总价房产了。

不过，就算这样，全昆明各个区域的公寓，依旧是最低总价房产的存在。很多人不一定能拿出100万预算，会在30-50万的总价中做出了“牺牲产权”而选择购买公寓产品。

而实际公寓的主要难点均不在前期的首付or月供上，而在于购房期的贷款利息（公寓贷款利率6-7%），入住后的水电物业和较差的入住体验（户型/楼栋/邻里），再次转手时期难以涨价的二手房价和较高的交易税。

对于普通购房者买来公寓做居住功能来说，这只是预算极其有限下的无奈之举。（当然，我们依旧建议尽可能购买住宅，不推荐买公寓）

 （2）

说回住宅，我们又把预算再次细分。

总价预算50-70w左右，你可以考虑二手房。

需要认清楚老小区的几处缺陷：

目前银行评估价大多1w左右一平，有的甚至低于9000，超过1.2w的非常少。就算可以贷款，贷款的额度也不会太高。

这也代表就算老小区二手房总价只要五六十万，但只适合首付预算超过20w以上（最好还预留5w元）的小伙伴。

受到房龄年限影响，银行的贷款年限问题，居住环境较为一般（卫生问题、停车问题、周边邻居问题）等等都是缺点。

不过，老小区依旧是非常适合普通小伙伴过渡居住的，优先选择以下这种：

大型配套的小区，自身有小学。小学虽谈不上全市排名前几，好歹有多年的师资和教学积淀、临近大型商圈（生活方便、房租也还不错）。

另外，类似的房子总价底部已经在抬高，2018年还有40多万比较不错地段的，现在也都在60w往上了。

而到了80w以上的价格，不管是普通刚需小伙伴也好，还是这类房产的再次接盘者也好，他们可以选择的余地就不限于在市区老小区中了，选择一多，二手房竞争优势将被弱化。

（3）

考虑新房，先看看自己预算有多少？

总价一百万出头，你可以挑选的的区域市区范围只有这三个项目：北科建春城大观、首创禧悦春城以及俊发观云海。

总价一百万左右，可以把目光锁定在东市区，可以挑选的项目包括奥园、蓝光德商天域等。

总价一百万以内，呈贡、经开区都有多个项目满足要求。

具体项目明细可看下图：

以上项目中，主城区选择项目不算多，但北科建春城大观、俊发观云海、首创禧悦春城三个，是相对比较不错的选择。

北科建春城大观项目位于南三环内，官南大道上，距离地铁2号线南段小街站三百米左右，背靠巫家坝，周边临近万达和大润发，生活方便。

俊发观云海，一年以前这个项目单价仅一万二三，如今涨到了一万五（配上车位后的实际价格1.4~1.5w），自身配套学校和商业中心，临近地铁1号线。

首创禧悦春城，虽然经常被吐槽偏远（瀑布公园附近），但也有一个非常逆天的优势就是配套了非常不错的学校（师大实验中学+附属小学，开发商承诺一户一学位），非常适合有入读需求的家庭。

不过，以上项目都只能买到两房。（这也是“牺牲面积”的情况呀）

其他区域，拿呈贡来说，呈贡金茂国际新城自从疫情期间发布针对“为抗击疫情出力”的医疗/社会人士的85折促销活动以来，确实销售较为火爆。

虽说房企的打折都是有点水分的，有楼粉这样跟我测算过，“春节前去看89㎡户型17楼单价11190元/㎡，现在优惠后10617元/㎡”，实际上优惠了500元/㎡（且这个楼层还不错）。

也就是说总价70万买两房，90万内买三房在呈贡是完全可以实现的，且能够买到配套不错、有口碑的大牌房企项目。

值得注意的是，比起去年下半年，100万级别可购买到的项目中，新增了三个项目，经开区的富康城，东三环的蓝光德商天域，大板桥片区的东原启城。

而这些区域也是最近开发的热点区域，未来可能还会有新的百万总价项目入市。

东市区配套虽然较为滞后，但这一片区的房子兼顾了面积和主城区范围的要求，也是100万内买主城区三房的最后选择了。

东三环外，还有即将亮相的保利城项目（项目比较大且带学校），不过这个项目非常有可能做精装，也就是比片区内其他毛坯项目应该至少高1k~2k的价格。