特写 | 李川北：商业地产进入钻石时代

观点地产网  2019年风起云涌，商业地产机会与挑战并存。消费结构调整、新零售崛起与资产模式之变，为商业地产“淘金”开启道路。相反，资金压力、同质竞争、运营困难也对商业地产发起了挑战。

在2019年观点商业年会现场北资本董事总经理李川北从投资者角度，讲述自己对商业地产的独特见解。

在他看来，未来对住宅开发而言，进入的是白银时代，但对商业地产而言，可能进入的却是钻石时代。

“这个时代充满机会，商业地产会更专业，对城市贡献更大，人的生活也更有品质。”

商业地产一定有机会

做基金管理与投资前，北资本合伙人李川北曾在全球最大的机构投资者之一的中投公司工作，后加入由原中投公司不动产投资团队核心成员组成的北资本，投融资及资管业务以亚太地区为据点延伸至美国和欧洲。这一经历，让他对国内外商业地产有深刻的理解。

在接受观点地产新媒体采访时，李川北从投资者角度辩证提出了对中国市场的看法。相比于国外成熟的市场体系，目前中国市场透明度和规范性相对滞后。这也是国外投资人“想进入中国市场，又不太敢”的原因。

“商业地产比住宅开发更讲究管理，要通过长期布局实现回报，因此需要相对稳定的市场环境和规范的政策环境。投资者对市场走势、政策变化和退出机制都要具备前瞻性。”

即便如此，李川北依然对中国市场十分看好。据他介绍，过去五年，北资本在欧洲、美国、澳洲和中国观察、投资，从中发现“美国太贵”，“欧洲动荡不断”。虽然中国市场还不完善，但从不规范到规范，从不透明到透明的过程中却带来了大量的机会。

“外国投资者对中国长远发展也是一致看好的，是想进来的，中国的法律环境和市场环境都会慢慢成熟，所以跟着时间慢慢走，一定会有很好的机会。” 同时，李川北透露，未来5-10年，北资本的布局重心也会在中国。

据世邦魏理仕集团的数据显示，2018年，外资在中国商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币(91亿美元)，创下自2005年以来的最大规模。

专业的人做专业的事

老旧商业物业改造是北资本在城市更新过程中重点关注的商业地产投资模式，为此，北资本与首旅集团联合发起成立了首北基金。2019年10月25日，由首北基金投资的原北京兆龙饭店经过一年升级改造后正式开业，并更名为“首北兆龙”，成为了凯悦集团旗下以Joie de Vivre为品牌在亚洲的第一家生活方式酒店。

作为改革开放初期国内首批涉外酒店之一，首旅集团旗下的北京兆龙饭店曾广受市场欢迎，是北京最重要的城市名片之一，后因设施陈旧、经营管理落后等问题在激烈竞争中居于人后，并于2018年停业改造。

同年5月，首北基金进驻兆龙饭店，开始对物业的全面改造和对产业的全新升级，除了引入凯悦酒店集团旗下生活方式酒店品牌Joie de Vivre，还加入了长租公寓、餐饮购物、联合办公、艺术展览、健身娱乐等多种业态，力求打造各业态为一体的高端文化商业综合体。

“北资本与首旅集团合作，在酒店方面有一些经验，知道怎么去规避酒店行业的短板。”李川北说道，酒店行业投资回报率较低，为了降低由此带来的投资风险，北资本在保留酒店业态的同时，打破了很多传统酒店行业的“清规戒律”，把单一业态的酒店改造为多种业态共生共赢的商业物业，不仅比单一业态有更大的增值空间，而且也大大降低了单一业态带来的风险，这种资源整合能力成为了他们的优势之一。

在谈话中，李川北还将物业选择标准概括为“地段好”，“物业旧”和“管理差”。他认为，作为一家资产管理公司，目标就是实现资产增值。当物业具备上述这些特点时，他们才有机会去增值。

他在采访中强调，提高坪效是商业地产资产管理过程最重要的工作，而能否获得持续稳定的现金流则是衡量商业地产项目价值最主要的因素。他指出，正是因为中国住宅开发市场缺少这一商业地产投资的重要因素，因此原来国外机构投资者和专业投资人进入中国房地产市场的比例较低，即便进入也大多以债权的方式进行投资，相信今后在中国商业地产市场规模逐渐扩大的背景下，一定会有更多的国外机构和专业投资人进入。

另一方面，对于城市布局，李川北表达了对一线城市的重视。“北资本投资是循序渐进的，先在一线城市地段比较好的地方投，让投资者看见回报，再投向其他地方。”李川北说道。

不过，他也认为，一线城市之外，如省会城市、强省会城市、长三角和大湾区等人口密集和商业活动比较丰富的地区，也有机会。

对于下一年的计划，李川北展现了对上海和大湾区的强烈兴趣，他表示“很想抓住机会”。此外，他还透露，对明年的债务市场也非常有兴趣，目前正在为国外投资人对接国内开发商资源。

李川北说，中国的商业地产时代才刚刚开始，无论企业是主动转型或是被动转型，只要苦炼内功，一定大有机会。