销售增速近30% 千亿房企新兵之中国奥园、美的置业

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曾几何时，进阶千亿房企阵营，被视为成为主流房企的“毕业证书”。但在2019年行业规模增速放缓的大环境之下，追求千亿规模的豪情万丈也变成了“追求有质量增值”的谨小慎微。2019年，新增千亿房企数明显下降，面对千亿规模门槛，有的房企突飞猛进、后劲十足，有的房企则手握天量土地货值擦肩而过。

 | 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

去年11月就提前跨入“千亿”行列的中国奥园在2019年最后一个月实现合同销售金额167.9亿元，使全年合同销售金额达到1180.6亿元，同比增长29%。另一家千亿房企新秀美的置业，在1月2日公告其2019年度的合同销售金额约1012.3亿元，同比增长约28.1%。

与头部房企销售增速放缓的情况截然相反，两家新晋千亿房企的销售增速均近接近30%，对未来的规模提升也更有信心。

关于2020年业绩增长的目标，中国奥园方面对中国房地产报记者表示：“业绩增长20%是公司2020年物业合同销售的初步指引”，坦言公司销售业绩的增长得益于多元化土地获取。对于踏入“千亿”实现业绩快速增长的细节，记者也从近美的置业人士处得知，2019年进行了“城市升级战略”，对于拿地城市的选择更加审慎及有选择性、策略性。

中国奥园：多渠道加大土地获取

通过了三年高速发展期，2019年得以跨入“千亿”行列，中国奥园对记者表示：“销售业绩的持续快速增长得益于前瞻性的战略布局和土地储备，公司自2016年持续加大土地储备力度，通过多元化购地方式获取符合公司发展需要的土地储备资源。”

记者查看了其拿地数量，2016年全年只新增了17个项目，2017年加速到58个项目，2018年延续该速度，达到64个项目。2019年上半年，中国奥园新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。截至2019年6月30日，集团总土地储备约4000万平方米（权益比81%），对应货值约4255亿元。

中国房地产报记者了解到，从2017年开始，中国奥园对投资决策规则和流程进行了梳理，加大对一线发城市授权，使得一线城市拿地速度得以提升。

值得注意的是，中国奥园去年上半年新增的土地成本处于行业较低水平，仅2321元/平方米，对比公司目前超过1万元的平均售价，保留了较大的盈利空间。 这和其收并购多途径拿地渠有关。郭梓文早在上市时就表示，更倾向于通过并购来获取低成本土地。

去年11月，中国奥园通过合作、并购方式获得位于广东深圳坪山恩达电路板厂市区更新项目、珠海翠微旧改等。中国奥园属于操作旧改项目十分活跃的一家公司。在其看来，旧改项目一旦改造成功后能带来巨大的经济效益。目前公司实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，旧改项目规划总建筑面积约1604万平方米，预计货值约2197亿元。

除此之外，其去年11月还拿下了郴州长信广场以及广西藤县两个三四线城市的综合体项目。据公司高管此前业绩会上透露，“经过实践县域综合体的项目，毛利率、利润率相对其他的项目比较高；且由于有综合体这个概念去拿地，得到的优惠政策比较多。”

虽然中国奥园并未对中国房地产报记者披露其在大湾区最新的旧改项目数量，不过年报显示，大湾区是其可售货源重点来源。截至2019年3月，其在大湾区拥有13个旧改项目，占比约81%。有9个项目在2019年逐步转化为土地储备的城市更新项目，均位于大湾区，规划总建筑面积约353万平方米，可售货源达到660亿元。

除了深耕粤港澳大湾区外，中国奥园去年加大了全国化布局。其相继在成都、重庆、安徽、常熟、沈阳等地拿地。中国奥园方面对记者表示，粤港澳大湾区外，集团还覆盖华南、华东、中西部核心区与环渤海区域四大经济核心区，当前业务版图已覆盖75个境内外城市，共230个项目。

中国奥园去年除了地产主业板块收入达到1180.6亿元外，非房地产业务板块实现150亿元收入。

以健康产业为例，2019年3月，奥园集团旗下子公司奥园健康(03662.HK)正式于港交所挂牌上市。其去年上半年实现营业额3.92亿元，同比增长46.63%，股东应占溢利0.9亿元，同比增长151.82%。

去年12月，奥园健康8200万元摘上海奉贤一宗科研设计用地，拟建医美综合体，要打造“东方美谷”模式，一旦成功后将推广到其他城市。随后该地块与上海奥园置业合作开发，实现了健康板块和地产板块的结合。

中国奥园方面对记者强调称：“对于非房业务，集团将构建清晰的盈利模式，通过并购加快发展。”

美的置业：珠三角、长三角土地占比54%

虽然大本营在粤港澳大湾区，但美的置业在长三角布局更集中。已进入10年之久的江苏徐州目前项目数达17个，在江苏省内陆续进驻镇江、无锡、苏州、南京、扬州等。除了江苏省外，在2011年进入浙江省宁波后，又相继进入了金华、舟山、台州和杭州。

查看2019年半年报，美的置业新增土地储备建筑面积达到966万平方米，新增土地储备总货值达1254亿元。长三角新增了10个项目，远远高于珠三角的4个项目。

在2019年上半年472亿元合约销售金额中，长三角贡献了35%，珠三角贡献了19%。上述两个地区销售增速高于集团整体销售增速。

该两个区域也是美的置业目前土地储备集中的区域。年报显示，其目前已进入15个省、2个直辖市的54个城市，拥有约5251万平方米的土地储备，土地储备货值约5500亿元，珠三角、长三角合计占54%。

中国房地产报记者了解到，目前美的置业正在进行“城市升级战略”，去年上半年进入上海、天津、杭州、武汉等一线、“新一线”城市；同时加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市布局的力度；三线城市的选择上，美的置业则在具备人口和产业基础的城市，如邯郸、徐州、株洲等。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2019年中期业绩会上曾表示，“下半年无论是存量的现金流还是可用的融资资源，对美的置业来说都相对比较充分，集团会选择在合适的时机拿地。”

查看其下半年拿地的城市，为佛山顺德、金华、天津、重庆、昆明等，上述城市恰恰是美的置业第二阶段重点布局的区域。

有接近美的置业的人士对中国房地产报记者透露，美的置业土地布局战略已经历了几轮转变，2005年至2009年业务集中扎起广东省内；2010年开始走出广东，进行第一阶段全国化扩张；2016年开始第二阶段，即重点布局区域包括珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区。

虽然销售增速有所下降，不过美的置业2019年销售额还是保持在28%的同比上涨幅度。

据美的置业最新披露的信息，2019年首个破200亿元销售额的大区是沪苏区域，过100亿元大区分别是华北区域，华中区域以及珠三角区域。更重要的是其净负债率已经降至2019年上半年的87.1%。

中国房地产报记者了解到，美的置业的两次负债率下降均主要来自于股权类融资。第一次是美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元，大手笔的注资令美的置业的净负债率降至118.9%；第二次是美的置业2018年10月11日登陆港股市场，融得27.87亿元的净额，使得净负债率有所下降，降至97%。

截至2019年6月30日，公司加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%。低成本的银行借款的比重由50%提升至67%，成本较高的信托融资占比由24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。