解限后,很多投资者第一时间在后台和我们咨询:佛山到底能不能投资?如今放松过去一个月了,真实的市场情况到底如何?
为此,樱桃大房子团队在12月末亲自前往佛山调研,为大家深入分析佛山楼市!
本文思路:
1、佛山基本投资逻辑
2、解除限购后,佛山各潜力板块调研分析。
3.、总结:佛山到底怎么投资?
(Ps:本文为精简版,更详细的佛山板块分析和踩盘记录可以点击次条阅读。)
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佛山是一座制造之城,以家电、家居、建材、陶瓷为主,这里的产业镇,名企云集,制造业极其发达。
美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等国内数一数二的行业巨头,全部诞生于此。
与此同时,2018年佛山人口增量全国第八,增速仅落后于深圳和西安,全国排名第三。
有人口,有产业,这样的城市,当然受投资客欢迎,尤其是广州客。
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可以说,前些年,佛山楼市交易有一半是广州客撑起来的。
为什么广州客偏爱佛山房产呢?
和深圳客买惠州一样,距离近,价差大肯定是首要的原因,相比广州主城区动辄4万/平以上的房价,前两年佛山临广区域才1万多的价格亲民多了。
其次是交通,广佛地铁2010年就开通了,每天约有28万“广佛候鸟”跨城生活。
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从佛山市区祖庙坐地铁,约1个小时就到达珠江新城,约等于广州黄埔区府到珠江新城的距离。
目前在建的广州7号线西延段现在已经封顶,预计2020年开通,届时顺德北滘到广州南站只需15分钟,到达琶洲仅一个小时。
最后是文化语言相通,所以很多老广们,对佛山临广区域的认可度非常高,甚至高于增城、从化这些广州的郊区。
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好比广佛交界的金沙洲板块,属于广州白云和南海里水共管区域,但是由于佛山市的发展重心不在这,广州也无暇顾及这块飞地,导致城市界面非常杂乱,没有半点大城市的气息,房价自然很难上去。
所以投资佛山还要考虑板块是否有政策倾斜。
总结一下投资佛山的三个逻辑:
离广州近,地铁沿线物业,政府重点打造区域。
三者合一,缺一不可。
这次我们的调研也是围绕着佛山的临广区域开展:南海,禅城和顺德,这三个区也是佛山的房价制高点。
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12月份,广东依然艳阳高照,温润如春,我们傍晚从深圳出发,途径南沙大桥,全程不到3个小时就到达了佛山金融高新区千灯湖板块。
千灯湖,坊间称之为佛山的“珠江新城”,以金融高新企业为主,如今已有多家金融机构进驻,是佛山人心目中的NO.1。
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距离适中加上配套成熟,千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。
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限购以来,千灯湖就开始跌了,现在周边的二手房10年楼龄的普遍2.5-3万左右,但有价无市。
千灯湖的二手房不景气有很大的原因是佛山的新房太多了,连新房都不好卖,更别说二手房,再加上如今市场主要是以刚需客为主,超大户型不好卖。
总的来说,千灯湖有产业,有人口,离广州近,大部分是地铁上盖物业,属于政府重点打造区域,二手价格已经阴跌一年多了,如果想入手佛山的伙伴,可以趁着年尾淘一下笋盘。
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说起广州客最爱的投资地段,金沙洲一定不能错过。
从地图上看,金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿,广州和佛山各自管辖。
广州区域楼盘的均价3.5万/平方,而佛山区域的房价大部分2万多,有一定的价差,前几年吸引了很多老广在这里投资。
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不过金沙洲的城市面貌不是很好,我们从佛山一环转广州环城高速到达金沙洲,一路看来,周边的环境有点类似城乡结合部?
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2017年限购后,现在金沙洲的投资客数量大大减少,不过中介说,2019年12月放开限购后,期待的行情火爆并没有如愿来到,倒是业主信心坚定了,不急卖的就不放出来,谈价空间亦变少。
一直以来,金沙洲最为人诟病的就是交通问题,无论是清早出城,还是晚上进洲,都离不开堵车二字。
尴尬的是,广州的重点是“东进”,而非“西联”,尽管金沙洲有不少交通规划,但都难以真正落地。
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金沙洲因为城市界面不好,也没什么规划的问题,所以投资升值的概念不多,但就是跟广州水乳交融太近的缘故,基本上大部分还是会由广州客来买。
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大沥南部靠近桂城的千灯湖,房价也是大沥的制高点。
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另外南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远,也不是佛山重点打造区域,明显不适合投资,这里就不做论述了。
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奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。
作为禅城的“东大门”,配套强,环境好,再加上距离市中心近,无论是去祖庙、千灯湖、广州,都不超过20分钟。
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奇槎位置佳,地价当然也不便宜。
奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年,这也是佛山房价开启牛市行情的主要时期,地王级土拍频出。
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销售说新政后,看房的人比往常要多些,但是楼盘并没有涨价,精装装修2.5-2.7万/㎡,现在还有年底一口价的活动。
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如果预算有限,但是想买奇槎板块的佛山刚需,大可以在这里淘一下笋盘,还能砍价。
从奇槎出发到佛山的传统富人区:亚艺湖景板块。
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禅城是佛山的老市区和行政中心,本地人比较认可的一块区域,学校医院交通等市政配套完善,不过老城区发展前景不如新城,和广州也是有一定距离的,只适合本地居住,投资要重点关注周边环境和学位,同时做好长持的准备。
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正是因为这样尴尬的地理位置,佛山新城几经易主,佛山顺德一直在踢皮球,最终还是归佛山市统管。
佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强,希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。
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所以我们看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。
佛山的地标性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。
单独地铁就独揽3条,明年广佛环线首段通车后,15分钟就能去到广州南站,10分钟即到佛山西站。
这些待遇,就连千灯湖都没有。
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但可惜,重金砸下去,也只能当个花瓶,中看不中用,招商难,写字楼大面积空置。
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当然有了千亿级投入,使得新城看起来俨然一个高端住宅区,而房价同样也“高端”。
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不过有政府重金打造出一流的居住环境,发达的交通路网,佛山新城是很适合居住的。
但一切配套都已经成熟,各种规划利好也已经兑现了高房价,距离广州远这个硬伤无法改变,再加上没有产业和人气,投资请慎重。
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从佛山新城往东走,我们来到了如今顺德投资最火热的区域:北滘。
北滘最大的优势就是产业和交通位置。
产业上,北滘占据顺德上市企业近一半,一条街上就有两家500强企业,碧桂园和美的,产业基础扎实。
有了产业支撑,才能聚集人气。
交通上,紧紧贴着广州番禺,随着广州地铁7号线西延北滘新城,北滘到广州南站只需15分钟,如果在番禺万博或者琶洲上班的话,北滘甚至比千灯湖还便利。
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合景天銮的销售和我们说,广州来的投资客在放开限购后的确多了一些,从目前的销售情况来看,大约占了4成,剩余都是本地居民。
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北滘新城似乎颇有前景,用自身实力赢得政府的重视和投资,但目前价格却直追广州番禺。
很多人看好北滘除了其产业强之外,还有就是靠近广州,享受广州的人口溢出,但番禺的二手均价不过2.5万/平,靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/平左右,这已经注定了北滘的天花板大约在3万/平。
当然北滘是值得投资长持的,靠近广州、交通方便,自身产业强大,长期看好,不过有了番禺这个天花板,北滘未来涨幅空间有限。
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在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中,明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。
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一直以来,大良都是顺德的行政中心,最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。
以上都是后话,如今整个大良新城都是处于开发当中,眼到之处皆是新楼盘。
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虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持,但不代表大良可盲目投资,毕竟这里不靠近广州城区,将来只有本地人接盘,需求就会少于临广区域了,产业和北滘相比还是弱了些,目前部分优质楼盘高达2.5万/平。
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这两个区域本来就没有限购,但成交量依旧冷淡,库存量大。供大于求,当然很难大涨,所以佛山西部的非限购区投资价值不高。
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截至目前来看,12月成交量与上月相比仍然保持平稳,2019年总体成交量萎缩已是板上钉钉。
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为什么会出现这种情况呢?
其一,佛山之前是分为限购区和不限购区的,新政后利好限购区,但是利空之前的非限购区。
其二,佛山楼市成也广州,败也广州。
在佛山解除不久,广州的南沙和黄埔紧接着也放开了。而南沙的均价和千灯湖、北滘相差不大,但南沙是大湾区门户,广州重点打造的区域,投资者自然是优先选择广州。
另外,前文有提到,相比增城南沙知识城这些地方,在佛山行走,粤语的使用范围很广,所以老广对佛山更有认同感。
但如今新来的广州人并没有这种情怀。
再加上广州如今东进战略,多条地铁线连接增城、黄埔和南沙,交通情况早已不能同日而语。
同样的价格,他们当然会优先考虑广州,广州买家自然会回流。
就像惠州临深的房子为什么这么受欢迎,比东莞还抢手,正是因为和深圳价差大啊!
仅一街之隔,深圳坪山4万,惠州一万出头。
而佛山的房价有些甚至比广州还贵,这样就不够厚道了,想做睡城就要有睡城的觉悟!
最后虽然佛山民营企业发达,人口增量也不少,但其实也存在不少问题。
比如多中心,这点和东莞相似,多中心,也就是没有中心。
这也是为什么佛山今天到处都在建新城的原因,每个区都有自己的新城,每个区都希望发光发亮,那么资源就会被稀释。
我粗略数了一下,千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北滘新城……(没写上去的评论区可以帮我补充)
当然,佛山还是有它自身优势的,除了上面提到的之外,佛山本地人的购买力十分强劲。
看房时,本地中介和我们说过一个段子:
如果手上只有十块钱,东北人可能会夸大成一百元,而佛山人只会说自己只有一元钱。
据《2018胡润财富报告》显示,佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。
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低调,务实,是这座藏富于民的城市的典型特征。
所以也不用担心佛山楼市的泡沫,毕竟还有本地人支撑,而且佛山每年的常住人口增量也是排名全国前十的,比有的二线省会城市还强。
总体来说,想投资佛山,首选临广片区,比如千灯湖和北滘,两者都是临广片区,千灯湖是举佛山之力重点打造的区域,北滘依靠自身产业杀出一条康庄大道。
以上。
最后,本次佛山调研要特别感谢@佛山房产的支持。
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