地铁旁、总价100万、这类房源值得买吗？-北京楼讯

地铁旁、总价100万、这类房源值得买吗？

佳爷房谈 2019-09-17 10:18 阅读 4000+

商住（商办）到底能不能买？在我们的粉丝交流群中隔三差五的就会有人问商办的事情，原因很简单…. 2017年3月26日“新政”之后商办价格“跳水”，很多人似乎觉得“抄底”的时候到了，到底能不能买?今天就说说自己的观点，如果您不认可，欢迎留言讨论~

首先我们来看下市场热度，房山目前最热门的长阳、大学城区域的二手商办为例，绿地诺亚方舟、旭辉E天地、熙悦广场以及YOYO派四个项目，全部在地铁旁边。总价基本上在100万左右，但从中介的挂牌房源信息来看，绿地诺亚方舟3个月前挂牌的房源，30天的带看记录为零，整个小区甚至找不到什么成交记录，而有一些房源挂牌半年无人看…为什么这么凉？除了房山本身的原因之外，我对商办的看法如下↓↓↓

PS：附阎村、良乡、大学城以及长阳商办踩盘记录。

买商办需要购房资格

326新政之前，商办是抢手的一大原因就是“不限购、不限贷”，而新政之后你如果个人购买商办您需要名下无房，需要有购房资质，需要全款…如果您公司名义购买，看似条件宽裕一些但实际每年持有商办需要额外交税… ...

关于政策未来是否会“放松”，我个人判断：一定不会！“商住”本就是当初开发商的一种擦边球行为，326之后明确了它的办公属性，后期是一定不会在放松的。

买商办收益不如存款

我们知道如今买商办是需要全款的，100万买套地铁旁边的商办看似“很香”，甚至有粉丝说我不需要掏空六个钱包，不需要还银行利息，不需要再租房了，不需要…看上去有些道理对吧？我们先算一笔账，以我的杭州银卡为例：3年存款利率为3.080%，存入100万，总收益为92400元，月收益为2560元。其实超过20万的存款，还有利率更高的方式…这仅仅是普通的存款…我们来看看现在绿地诺亚方舟的月租金是多少…2700元/月…

也许你会说：你这账算的不对，3年后商办会“增值”的，你真的看好商办的增值吗？首先：政策不会放松；第二：市面上还有多少在售的新建商办项目，二手谁会接盘？

商办的居住体验并不好

房子买来就是需要住的，我们先不谈商水、商电的居住成本高，也不说无燃气的不方便之处，我们先说居住体验：绿地诺亚方舟3部电梯，1层20几户，14层…...

一眼望不到头的楼道，你会想起哪个楼盘？

多数商办目前的状态都是以出租为主，佳爷常说买房五要素，排名第一的就是物业，就算再好的物业，如此多的租客，房子居住体验会好吗？

楼道里带公共卫生间的诺亚方舟，一层土的厕所内部照片我就不放了。

项目北侧即为地铁站

楼道中就可以看到在建的房山第二座龙湖时代天街

当然诺亚方舟项目本身也并非毫无优势，一路之隔就是地铁、在建的龙湖时代天街，人车分流的设计、楼道、大堂等公共空间装修也是比较上档次的。

买一层送一层有那么香吗？

除了不限购不限贷，最早一批的商办宣传亮点都是“买一层送一层”，这种层高一般为4米2或4米3，用钢材质楼板隔出来一层，用作卧室。第二层如果算上楼板的厚度，揭叔这种身高住就很难受了。开放式的卧室、陡楼梯，看上去很“浪漫”的loft，两口人住合适，三口之家住起来就很难受了~

商办踩盘记录

总结：我们并不是对商办“一杆子打死”，如果您并不考虑增值、二次出售、孩子上学等等一系列因素，仅想有个属于自己的地方…商办也可以考虑，这次踩盘来看相对受欢迎的商办就有各自的优势— —旭辉e天地总价低，熙悦广场配套成熟、社区环境好，长阳地铁站南侧的熙悦广场，周边配套就不赘述了，社区里可以看到京投港购物中心~

熙悦广场社区周边底商

熙悦广场内部就可以看到购物中心

最重要的是小区内部水系、园林等比其他商办项目要高一个档次，比较适合孩子、老人居住。

熙悦广场园林实景

熙悦广场内部配有电动自行车充电设施

但值得大家注意的是，目前这些商办类房源多是“开放式”社区，这次踩盘我一共到阎村板块的天恒乐do、良乡板块的蓝光海悦城三期、大学城板块的绿地诺亚方舟以及长阳板块的熙悦广场都是开放式。乐do是这些小区中管理最好的，虽然只有两栋楼，但门禁系统完好，只能刷卡入内，门口都有保安，本想“尾随”业主进内部看看~大爷把我拦住了，只好谎称想买房过来看看，大爷热情的告诉我“别找中介”，小区业主他都认识可以找他：省钱。