新房市场挤出投资后 交易额将缩至5万亿元

■本报记者王丽新

从绿城的1800万元年薪到现在的100万元年薪，从拒绝某房企开出5000万元年薪的诱惑，到拿别墅房本抵押筹钱创业，曹舟南的这一年多时间，不易亦畅快。

时至11月1日，曹舟南一手创立的蓝绿双城已经一周岁。如同一个孩子，抓周的时刻或许暗示着未来的人生方向。经过一年多时间里的不断试水、成长和积淀，曹舟南为蓝绿双城“抓”到了坚定的战略方向，即其首创的共建模式。

以共建模式扩张规模

据曹舟南向《证券日报》记者介绍，“共建”主要包括四种类型：小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发，基本原则是“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”，目标是在投资和开发分离的趋势下，采用新的商业模式，解决产品和服务的品质问题，化解规模增长矛盾，理顺开发主体权责利关系。

曹舟南表示，“共建”的四项原则会写进双方合同里，蓝绿双城对投资人、委托方的态度是包盈包亏，“根据项目的增值部分分成，只要完成合同设定的盈利目标，我们就要按照利润分成，如果完不成，那么开发期间的费用由我们承担。”

不得不说，这种合同签的大胆，却也是破旧立新的尝试。

从房子成为商品时起，月入二三百元的工厂女工拥有了买房的可能性，13亿中国人就开始滋生“居者有其屋”的梦想。经过多年的发展，中国拥有了众多开发商，2018年全国商品房成交额逼近15万亿元，这是一个巨大的经济体量。但快速崛起的房地产行业发展至今，“蒙眼狂奔”时代已经过去，下半场来临之际，需要用新的商业模式去开创“居者优其屋”的时代。

“中国房地产发展的30多年，开发商赚了多少钱？造就了多少亿万富翁？但真正卖给客户自住的，据我判断不到一半，另一半多用于投资。去年中国一手房交易量远超14万亿元，如果砍掉一半投资的7万亿元，其中的水分，你们懂的，所以我非常支持中央调控。”

曹舟南进一步直言，“以我在这个行业多年的理解和直觉判断，未来几年，如果挤掉投资需求，中国新房市场实际交易额将降至5万亿元。中国的城市化上半场是以房地产为主体推进城市建设，但下半场有一点我们很清楚，就是要老老实实做居住工程的配套，这是一个根本性变化。”

“争取早点上市”

值得一提的是，前几日，阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌在接受《证券日报》记者采访时表示，中国房地产市场的下半场，是增量市场向存量市场转化的阶段。在这个阶段，开发商仍有机会，但核心竞争力是品质。

无独有偶，“品质”、“服务社会”、“责任”这些词也是曹舟南接受媒体采访时，讲出的高频词，这或许源于接班宋卫平的情怀，但这批老绿城人身上，多多少少带着绿城企业文化的基因。

曹舟南对记者表示，在品质上，蓝绿双城要超越目前所有的房地产企业，包括绿城在内，“如果有一天很多人跟我说，蓝绿双城项目做的很烂，那我就不做了，可能有这么多员工要养活，还会留个位数的项目，这是我的承诺。”

事实上，蓝绿双城发展至今，时日尚短。今年5月份，蓝绿双城首次进入招拍挂市场拿地，而其在此前较长一段时间内一直专注于存量项目。

对于投资标的的选择，之前曹舟南曾向《证券日报》记者表示，蓝绿双城的合作方中60%都是原来合作过的，并且许多项目都是原来的合作方找上门的。

至于现在，曹舟南的投资思路更加清晰了。他向媒体表示，“第一，谈得比较多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我认为这样的投资风险相对小一点；第二，现在很多政府部门都希望我们投资拿地，基于市场变化，我们也比较简单粗暴，就是先购地，但说话要算数，购地价格说清楚，加溢价就不要了；第三，特殊品类，比如TOD项目和一些未来社区项目，但很多东西还需要深化。”

从目前布局的业务来看，蓝绿双城“物理开发+数字开发”的双开发模式包含了塑造未来社区、TOD2.0、青年创业公寓、新型养老公寓和小微综合体等创新业态。

至于蓝绿双城的共建模式是否是房地产行业下半场的最优解？曹舟南也直言，在今年1月份蓝绿双城的第一次亮相时，他心中满是忐忑，但远超出他预期的公司发展进度给了他信心。截至目前，蓝绿双城签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿元，储备项目超过300个。

更值得关注的是，创建蓝绿双城之时，曹舟南就对应将来轻资产、科技型上市的各项要求而组建公司架构，“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们，我们争取早点上市”。