信托公司接盘房地产公司项目股权 化解业务风险具有一定的参考意

来源于：北京商报

创作者：孟凡霞 王文颜

近年来，信托公司接盘房地产公司项目股权的实例经常发生。3月3日，北京商报新闻记者整理发觉，目前为止，已经有包含中融信托、五矿信托、光大信托以内的好几家信托公司进入接任房地产公司项目股权。在剖析人员来看，在当今错综复杂的经济金融自然环境下，信托公司入股投资接盘房地产公司项目股权针对信托公司处理房地产融资总量业务流程、解决项目风险性具备一定的参照实际意义，但必须留意的是，现阶段房地产行业风险性还未彻底售出，市场销售并未修复，盲目接任也是有存有可变性的经营风险。

接任房地产公司项目股权

信托公司接手房地产公司项目股权的节奏持续加速。前不久，中国恒大发布消息，将其户下4个房地产公司项目股权各自卖给光大信托和五矿信托，由以上俩家信托公司资金投入资产以确保项目后面开发设计基本建设。

从实际项目看来，光大信托接任重庆市黛宸房产开发有限责任公司10%股权及2.79亿人民币负债和广东省东莞市鸿钏房产开发有限责任公司（下称“东莞市鸿钏”）9.8712%股权及5亿人民币负债，总溢价增资为10.3亿人民币。五矿信托接任佛山市顺德区盈沁房产开发有限责任公司9.23%股权及2.4亿人民币负债及其南沙区恒睿与南沙恒昌分别10.97%股权及6.4亿人民币负债，总溢价增资为11亿人民币。根据售卖4个房地产业项目的有关股权给光大信托和五矿信托，中国恒大共取回19.5亿人民币的初期项目投资款，并解决项目涉及到的负债约70.1亿人民币。

无巧不成书，2021年来信托公司接盘房地产公司项目股权的实例也经常发生。除光大信托与五矿信托外，前不久，中融信托还接盘了南宁龙光房产开发有限责任公司出让的柳州市龙光骏德房产开发有限责任公司70%股权。

在金乐函数公式投资分析师廖鹤凯来看，信托公司根据接任房地产公司项目股权可以比较柔和的解决目前的业务流程问题，与此同时最大限度的降低受托人损害。解决的恰当，可以做到受托人、信托公司、房地产商三赢的局势。

值得一提的是，大部分接盘房地产公司项目股权的信托公司自身前期就拥有该项目的股权。以光大信托接盘的东莞市鸿钏项目股权为例子，天眼查App表明，股权变动前，光大信托分公司广州市恒益祥商贸有限公司就拥有东莞市鸿钏90.13%的股权。现如今，股权出让后，中国恒大撤出，东莞市鸿钏由光大信托间接性国有独资控投。

解决总量风险性

房地产业务一直以来全是信托行业的流行业务流程之一，总量经营规模极大，但伴随着前期业务流程的过多提高，不但给房地产调控产生一定的对冲交易危害，也给本身工作的安全系数埋下了风险性和安全隐患，自2019年起，房地产融资掀起了一场“撤离风”，那时，信托公司“极简主义”手上持股的房地产公司股权变成常态化。

在领域总体缩紧的情形下，为什么也有信托公司进场接任房地产公司项目股权？在廖鹤凯来看，恰好是由于管控在多年前就早已拉紧了管控规格，现有的房地产信托业务绝大多数材质优质，处理流通性进行项目一切正常撤出就可以维护保养受托人权益和信托公司信誉。接盘房地产公司项目股权后信托公司一般只能在财务管理上把控，再次推动项目的常规开展直到项目一切正常撤出，次之便是找有资质证书的合作者一同接任项目经营并推动项目一切正常撤出。

从公布信息内容也可看得出这一状况，中国恒大本次售卖给光大信托和五矿信托的4个房地产公司项目股权，虽由信托机构接手经营，并向项目企业资金投入资产以确保项目后面开发设计基本建设及保交楼。但信托机构不因公司股东真实身份具体参加项目分配利润。与此同时，中国恒大将保存在项目的会计民主权利及市场销售一同决策权。当有关项目完成盈利，还款信托机构的资金投入后，中国恒大还可行驶认购权，规定信托机构以零对价向其出让有关项目的100%利益，若中国恒大不认购则由信托机构将再次管理方法，拥有每一年5%的利润分配。

此类情形下，信托公司接盘房地产公司项目股权后具体决策权是不是产生迁移？廖鹤凯告知北京商报新闻记者，从中国恒大的这好多个项目而言，具体决策权是沒有迁移的，信托公司仅仅必须稳定撤出，可以解释为增强版的资金投资人。

但是，信托公司接盘房地产公司项目股权并不是非常有而无一害。用益私募基金研究者帅国让表明，在当今错综复杂的经济金融自然环境下，信托公司入股投资接盘房地产公司项目股权是最满意的处理方法，可以在项目处理中占有主导地位，这类方法针对信托公司处理房地产融资总量业务流程，解决项目风险性具备一定的参照实际意义。但也存有可变性的经营风险，终究现阶段房地产行业风险性还未彻底售出，市场销售并未修复。

“信托公司接盘房地产公司项目股权回收环节中的标价问题、撤出问题全是特别敏感的。尤其在房地产业尚不容乐观的情形下。”廖鹤凯则进一步剖析强调，领域头部企业仍在“渡过冬天”的情形下，在考虑到融资金额和潜在性成本费后，接任项目企业股权在未来怎样保证全身而退是个非常大的挑戰。

系统化、专业化

有剖析觉得，信托公司整盘接任房地产项目的股权是更快流回资产的方法，这也来源于管控制度的适用。

2021年12月底，中央银行、银监会协同公布《实施意见关键房地产开发商风险性处理项目企业并购金融信息服务的通告》，激励金融企业给予企业兼并回收的金融信息服务，助推解决风险性、推动领域售出。在现行政策呼吁下，信托公司在房产行业还有哪些方法可以探寻？

廖鹤凯觉得，信托公司在后面可以在房地产业规范化债卷、房地产业并购基金、房地产房地产业投资金融（REITs）等行业下手发展趋势房地产融资业务流程，这也是合乎发展趋势环节和发展的，现阶段都还处于比较前期的环节，在房地产行业走向成熟的时下也许也是刚开始的突破口。

“后面房地产业股权项目投资会迈向更为系统化、专业化的方位，在这个环节中会演化成技术专业的房产投资信托公司。”廖鹤凯进一步剖析表明，伴随着房地产行业資源的再度融合，领域也进到一个相对性轻缓的增长期，房地产业规范化债卷业务流程逐渐盛行是必定的挑选。而在这期间，很多的企业并购要求必定不断涌现，企业并购债卷的经营规模也便会做到前所未有的水准，有关业务流程不容小觑。除此之外，中国遭受房地产融资现行政策收益率税款等各个方面危害，房地产业REITs短期内没法规模性进行，但是伴随着现行政策配套设施跟进和市場的完善化加重，由于有非常庞大的销售市场数量，中国REITs销售市场潜在的范围极大。

北京商报新闻记者 孟凡霞 王文颜

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