上海现行普通住房标准将延期5年

证券时报记者 张达

证券时报记者昨日从上海市行政规范性文件管理平台了解到，上海市房屋管理局日前发布了《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，其中，《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》有效期延长至2024年11月18日。这意味着，上海2014年11月发布实施的普通住房标准将继续实施5年。

据了解，2014年发布实施的上海市普通住房标准需要同时满足多重条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

而根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。据同策研究院估算，交易上海内环里两年内450万的房子光是纳税额就要22.5万。

同策研究院的数据显示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共计成交105135套，其中，普通住宅10951套，占比10.41%。

随着前几年房价的不断上涨，上海大部分住宅已经被算作非普通住宅，在交易过程中需要缴纳一笔不小的税。

不仅购房交易税收成本增加，上海普通住房标准还影响购房者的首付比。根据2016年11月发布的住房信贷政策，在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭，和上海市已拥有1套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

对于上海普通住宅标准延用至2024年对楼市的影响，同策研究院认为，这意味着随着未来五年房价的平稳上涨，未来上海市符合普通住宅标准的房源将会越来越少。

对于刚需客群，购买普通商品住宅满足自住需求，可以有效降低税费成本，而在市场结构中，伴随着二手房或者老公房等小户型普通商品住宅的减少，此类房源的受关注度会被提高。

另外，在市场整体较为低迷的状态下，非普通商品住宅的增加，对于置换需求来说将需付出更多的交易成本和缴税成本，置换需求会阶段性地受到影响。

此外，对于新增的非本地户籍需求，购买二套房需要七成首付，二套房首付比例的提高与交易税费的巨大成本，均会使得市场交易活跃度有所下降。