2019.09.01 环京看房日记

有一些日子没有出去踩盘了，最近房地产市场出现了一些变化，让我有冲动去实地感受市场的真实情况。

今天去踩的盘位于环京区域，一提到环京大家最先想到的估计是燕郊或固安，但我去的是位于廊坊经济技术开发区的一个楼盘。

环京热点区域

上图是环北京热点地区位置示意图，右上角的三河市、香河县、大厂回族自治县都隶属于廊坊市，也就是人们常说的“北三县”。大名鼎鼎的燕郊属于三河市。

左下角的固安县和永清县同样隶属于廊坊市。右下角的武清区隶属于天津，不过在建国初期，廊坊市市政府曾经位于武清县，后武清县划给天津，成了天津的一个区。

曾经的廊坊市由于位于京津两大超级城市中间，被切割的七零八落。但现在受益于京津冀一体化，成了中国北方最牛的四线城市。（经济总量和房价）

有点扯远了，从图上可以看出，廊坊经济技术开发区是廊坊市离北京最近的区县，这里的开发商号称楼盘离北京只有500米，今天实地走了以下，确实非常近，紧挨着大兴区采育镇。

从三环十里河上京沪高速行驶到大兴采育出口驶出，再走一段采廊路即到。全程40公里，其中高速30多公里，高速费10元（单程），总共用时40分钟。（10:30-11:10）

如果说廊坊经济技术开发区大家不太熟悉的话，那么东方大学城大家一定有所耳闻，大北窑（国贸）有直达东方大学城的公交。东方大学城就位于这个区域。

805快公交

这个区域离北京近，但远离廊坊市市中心 ，对于廊坊本地人来说吸引力不大， 所以这个区域的楼盘主要面向的是北京的客户，这点在我去的路上就有所感受， 在快要到达售楼处之前， 路边的中介看到京牌车辆就会主动打招呼 ，在售楼处的停车场也看到了不少京牌的私家车 。

我是大概中午之前到达的售楼处，售楼处不大，大概有二三十组客户，再加上销售、中介等，有点显得人满为患。

听销售介绍了基本情况、看了样板间、实地走访了工地、又算了下价格，然后就结束了此次踩盘之旅。

这不是一个广告贴，就不具体展开了，想重点说说几个我的关注点，也可能是大家比较关心的。

首先是这的房子买来干什么？无非自住和投资。

如果是自住，通勤问题怎么解决？自驾和公交都可以，特别适合在北京东南部（比如亦庄）上班的购房者，在大兴国际机场上班的也可以，可以开车走新机场北线高速，未来还有S6号线（廊坊东站距离楼盘10公里左右，预计2022年开通）

S6线廊坊段

另外廊坊开发区位于廊坊市郊，比较安静，楼盘也是主打养老概念（密度低、环境好），给在北京打拼的新北京人的父母养老提供了一个性价比较高的选择。

投资的话个人认为性价比一般，肯定不如燕郊和固安。上面提到了廊坊开发区位于廊坊市和大兴区的交界处，目前周边缺乏配套，当然这里的价格也便宜不少。

下面来说说价格，廊坊开发区楼盘均价在11000元每平米左右，廊坊市区价格在16000元每平米左右，燕郊和固安价格在18000元每平米左右，一路之隔的大兴区采育镇的房价在30000元每平米左右。

目前的价格比照最高点（2017年）有40%-50%左右的降幅，但比今年年初涨了10%-20%左右。

价格比2017年低是因为严格的限购政策，价格回暖有两个原因：

1. 新机场开通的刺激；

2. 变相突破限购措施的出现

接下来说说限购的事，这可能是大家最关心的，没有资格买说什么都没用。

目前廊坊市的限购政策是：廊坊本地户口限购两套，外地户口社保连续满三年限购一套。

廊坊市下属县的社保廊坊市区认可，但各县之间不互认。举个例子，比如在固安缴纳社保，可以在固安购房也可以在廊坊市区购房，但不能在燕郊购房。（燕郊属于三河市）

所以外地人在廊坊购房只能是连续缴纳三年社保，但这对于在北京工作并缴纳社保的购房者来说基本不可能，而且目前补缴社保的口子也堵住了，这条路基本没法操作。

另外一种方式也就是上面提到的变相突破限购的方式——办理“准购证”，因为大兴国际机场的开通，带来大量在机场工作的人员，这些人中很多都有购房需求又没有资格，那么机场周边的部分楼盘就允许在机场工作的人购买一套住房。

据说办理“准购证”是有费用的（5-7万），而且开发商明确表示不会协助购房者办理，那么这种本来就属于违规的方式对于购房者来说是有风险的。

。。。

今天的踩盘收获还是比较大的：一是验证了对目前环京市场稳中有升的判断（并不代表北京市场）；二是确认了所谓的突破限购方式的存在；三是了解了廊坊开发区区域真实的房价情况；另外我还实地看了周边已经入住小区的入住情况：空置不少，入住的也不少。

接下来会开始更频繁的踩盘行动，包括新盘和二手、北京和环京，如果有出手会在公众号中报告