中央别墅区，总价1200万便宜的别墅值得买吗？比周边楼盘便宜千万

今天说的项目，是位于北京" target="_blank">顺义后沙峪中央别墅区

2018年6月22日，经过58轮激烈的争夺，中铁最终以68.54亿拿下顺义后沙峪镇地块，溢价率高达49%。该地块的起始楼面价达30870元/㎡，最终成交的综合楼面地价为54762元/㎡，创下了当时成交地块的新高。

目前，在整个后沙峪板块中，一共有四个限竞房项目。

唯独觉得它最有亮点的地方是：

一、区域内唯一一个不受7090限制的纯别墅的限竞房

在其他三个限竞房项目中，均有7090限制。什么是7090限制呢？就是产品以90平米及以下小户型为主。但是，就不受7090限制，全部建成了高端的叠拼和合院产品，且容积率只有1.01。

在此要说明的是，1.01容积率的楼盘在北京并不多，一共有五个，就是其中一个。

显然，在居住环境上，会让人觉得更舒适。

二、价格优势明显

最高限制均价是65208元/㎡（全装修），是目前区域内单价“最贵”的限竞房了。不过，你拿它跟周边挂牌的稍微“老”的高端住宅对比，你会发现存在一定的价格优势。

与仅一路之隔的龙湖滟澜山，它在2007年建成，二手房挂牌均价8.6万/㎡；2009年建成的清锦源，二手房挂牌均价9.3万/㎡。

龙湖滟澜山，联排建面约220㎡，实际使用面积约350㎡，地下一层+地上两层，二手房报价2300万起。

龙湖滟澜山和优山美地的总价更高，二手房挂牌价，截几张图给大家看看~

对比它的叠拼约有554户，面宽8.1米。

上叠为地上2层（第3、4层）+地下2层，建面220㎡，使用面积272㎡，总价1200-1300万。

下叠为地上2层+地下2层，建面314㎡，使用面积397㎡，总价1400-1500万。

给大家算笔账，单考虑建筑面积，上叠对标龙湖滟澜山，总价差便宜了1000万+。

如果考虑实际使用面积，下叠对标龙湖滟澜山，也有800万的优势。

另有洋房和合院产品。洋房约15套，总价840万起；合院约214套，地上3层+地下2层，建面320㎡，使用面积425㎡，总价在1600-1700万，限价6.2万元/平米。

三、区域环境、周边配套

合院和叠拼是主打产品。

我们先来说说合院产品：地上3层+地下2层设计，房本面积320平米，使用面积425平米左右。

赠送包括庭院（48平米）、电梯井（9平米）、露台（20平米）、挑空（30平米），该户型南北双庭院设计，共有四间卧室。

叠拼产品：分上叠和下叠两种，面积为272-397平米。

其中上叠为地上2层+地下2层设计，房本面积是220平米，使用面积为272平米。

叠拼赠送主要是在露台（28平米）和庭院（18平米）。

下叠产品：地上2层+地下2层设计，房本面积314平米，使用面积397平米。

赠送面积最多的部分是南向48平米的花园。

作为后沙峪中央别墅区最后一席别墅产品，走的一直是区域性价比最高的路子。除了价格相较于其他产品来说比较便宜外，我们不难发现，合院和叠拼的户型图都附赠花园、露台等面积。看起来真是非常具有诱惑力呢！

比如合院产品，它的房本面积是320平米，使用面积是425平米。赠送庭院：48平；电梯井赠送：9平米；露台赠送20平米；挑空赠送30平米。

叠拼产品，上叠的房本面积是220平米，使用面积是272平米。赠送：露台：28平米；电梯井是6平米；挑空：18平米；庭院：18平。

下叠的房本面积是314平米，使用面积：397平米。地上赠送：庭院：48平，电梯井：6平，挑空：30平。

上述所说赠送的面积，美其名曰是赠送，但实际上，羊毛出在羊身上。所有看似对你有利的好处，其实在你交的钱中就已经全部包括了。

要知道，今年背了60亿的销售任务。以现在行情来看，注定是个销售导向型的项目。俗话说，销售的嘴，骗人的鬼。对于销售说的话，大家一定要多留心眼。

建议：在跟销售打交道时，凡是销售亲口承诺过的东西，尤其是赠送情况，一定要让销售落实到合同上。一切以合同说话，这样你也能避免吃亏。

在交通方面，位置，在顺义后沙峪潮白路附近，距离首都机场直线7km，五环来广营桥5.8km，机场北线高速3.1km，京承高速直线距离1.7km，京沈路直线距离4.8km，机场高速直线距离4.8km。

不过，到15号地铁线就不是很方便了。项目距离最近的花梨坎站很远，就算是直线距离也有5公里。

在商圈配套方面，5公里半径有7大商场环绕，如：龙湾商街、中粮祥云小镇、九重汇购物中心、欧陆购物中心等。

在教育资源这块，占据了北京70%以上的国际学校的资源，全国排名前10的国际学校，全部在中央别墅区。如：海嘉双语国际学校、北京四中顺义分校、北京第二实验小学等。

在医疗配备这块，周边有友谊医院顺义分院、空港医院、首都国际机场医院等。

后沙峪作为北京的空港富人区，在临空经济业和会展服务业这两块发展迅猛，形成了以临空会展服务业、文化创意产业、商业金融服务业、综合汽车物流业为一体的多点支撑式产业格局，经济发展势头较好。

那么，总价便宜的，究竟值得买吗？

对于那些有想法在中央别墅区置业且预算吃紧的朋友，可以考虑，毕竟，不论是从户型，还是性价比来说，这确实是一个低价入住纯别墅社区的好机会。

对于刚需人群来说，认为还是要谨慎对待。因为后沙峪板块的交通等配套，始终存在一定的落差。说到底，中央别墅区是一个拼总价、靠地段的项目。