2008年-2016年，北京房地产市场经历了3轮持续时长3年-4年的起伏周期，房价不断冲高。

2017年-今，北京房价和房地产市场正经历一个全新周期，3-4年的短周期过渡到8-10年的中长周期。

北京楼市整体投资价值分析

中长期看，北京房地产市场发展的潜力仍是巨大的，未来十年二十年最好的投资机会仍然在一线城市的房地产市场。

如此判定，原因如下：

第一，中国目前是全球第二大经济体，但中国的人均GDP不到美国的六分之一，经济快速发展的下一阶段目标是提质增量，提升居民可支配收入和购买力；

第二，中国城镇化率不到60%，发达国家的平均水平是80%，北京的城市化率为86.5%，但跟东京、纽约、伦敦等世界级城市比仍低，因此房地产市场还有一二十年的发展空间；

第三，中国劳动力资源有9亿人，其中受过高等教育的1.7亿人，北京每年每年新增就业超过30万人，这些人是支撑北京新房住宅增长的生力军。

第四，2018年北京套户比介于1.0-1.05之间，人均住房建筑面积低于30平方米，居民住房并不过剩，未来北京房地产市场仍具有较大增长和改善空间。

第五，国人对于买房的心理预期仍偏向积极。瑞银证券报告，90%的国人希望能拥有住房，认为买房除了自住，还可以视为投资，将房产当做银行。61%的受访者在投资对象的选择上，倾向于房产。

从发达国家的经验看，只要一个国家经济增长和城市化发展，它的房价都会持续上涨。

相对于其他投资品，买房仍是最佳的资产配置方式

过去几十年，中国搭建的是以国有银行主导的金融体系；近十年，互联网理财、基金、信托、股票等投资产品兴起，但由于金融市场运行不规范、不成熟，股票大跌、基金血亏、P2P暴雷等层出不穷，房地产成为中国城市家庭进行资产配置的优先选项。

根据过去北京房地产周期（2010-2017年）数据，北京五年依靠房价上涨+租金的投资回报率高达22.6%。由于资本逐利性的存在，资金通常都会进入高回报率的产业，所以过去北京房地产市场呈现高速增长。

即使在本轮调控周期的保守估计下，北京普宅的5年租转售回报率依旧达5.2%，跑赢通货膨胀（M2增速-GDP增速），跑赢大部分金融投资品。（备注：2010年以来，A股进入了十年不涨状态，年化收益率接近0。）

著名财经评论家、央视特邀财经评论员、《华夏时报》总编辑水皮认为：任何投资都不及房地产投资，房产配置在50%以上是相对较稳定的资产配置。如果说投资建议的话，还是投资房地产。房地产是支柱产业，越是在经济下行的情况下，房地产的支撑作用越明显。

2019年调研报告显示，房地产仍然是给中国中产家庭带来最大财富增值的领域，同时收入越高的中产群体选择房地产投资品种的比例越高。

地段和下手时机，决定房产增值潜力

房产能不能升值（取得投资收益），房产好不好出租（取得租金收入），完全是看地段。房产投资的正确位置，主要分为两种：一是城市正确，二是地段正确。

城市正确即是选择正确的买房城市，在一个没有发展潜力的城市，购买那里的房产就是一个悲剧。

如何判断一个城市有没有发展潜力呢？关键看居住人口的增加。统计局一般统计常住人口，对于居住人口不好精确统计。实际上，投资房产只要看一点，就是城市的小学生数量如何，就知道城市有没有发展潜力。（一个小学生对应一个家庭，加上爷爷奶奶，那是一大家子。大数据研究表明：城市小学生增加与人口呈现正相关的关系。）

一二三线城市房价增速指数显示，从2013年开始，大中小城市的房价增速出现明显分化，大城市大涨，中城市中涨，小城市小涨。

地段正确——选定了城市，就要选地段。地段的选取，一定要研究城市规划，尽量选择就业人口密集的地区周围。

有的城市新城区建设后，老城区就逐渐边缘化，导致老城区房价涨不起来。从历史来看，房屋主要为就业人群提供方便，买房子主要距离家庭主要收入贡献者办公地近。（至于购买海景房、养老房、养生房，不建议投资）

将如上理论放到北京房地产市场看，就可以迅速找到适合房产投资的板块。

瞄准楼市价值洼地，寻求最大财富剪刀差

既已明确北上广深等一线城市的房价上涨潜力，另一个需要考量的维度便是北京各板块当下的房价水平，以追求现有价值与未来价值的最大剪刀差。

从中短期投资回报率和中长期资产保值增值两个维度考量，北京楼市值得投资的板块也可以分为两类：

第一类，在北京各区域寻找价值洼地

目前房价较低，但未来房价上涨预期最大的区域，便是进行资产配置的最佳选择。未来科学城、亦庄新城、通州运河商务区等是未来三到五年，北京炙手可热、具有价值跃升潜力的置业区域，这些区域规划红利倾斜，轨道交通、学校、商业、医疗等配套设施发展快速，为未来房价上涨提供了坚实支撑。

人口跟着产业走，住宅需求跟着人口走。北京建设“全国科技创新中心”的主战场就在“三城一区”（ 三城：中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城；一区：北京经济技术开发区），其中，未来科学城板块和亦庄新城板块，是未来增值潜力较大的区域，高新技术人才汇集，衍生大量高端改善置业需求。

亦庄已是大兴区当之无愧的高端居住板块，新房价格稳步上涨，历年楼市成交金额都笑傲其他板块。区域内代表性项目包括：亦庄金茂府、国锐金嵿、棠颂别墅、万和斐丽等热盘。

未来科学城板块是目前昌平整个新房市场的沸点，是住宅新盘和土地市场放量的主力区域。区域内代表性项目包括：华润未来城市、未来公元、融尚未来、翡翠公园等热盘。

通州区受副中心建设利好的带动，在2019年迎来“身价暴涨时刻”。其中运河商务区定位为北京新CBD，目前板块在售的新房住宅以高端改善住宅为主。区域内代表性项目包括：万科大都会滨江N2、合景中心、珠江阙、通州万国城MOMA等热盘。

大兴的瀛海板块位于城南中心位置，夹在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间，有地铁8号线的穿行以及南海子公园配套助力，推售的楼盘以改善型住宅为主，房价在5-7万/㎡。

房山区良乡板块的崛起离不开大学城，成为继长阳之后房山第二个崛起的板块。目前良乡在推售的楼盘较多，既有3万+的限竞房，也有5万+的洋房别墅，产品类型齐全。区域内代表性项目包括：旭辉城、天恒水岸壹号等热盘。

俗话说“地铁一响，黄金万两”，阎村-周口店板块随着燕房线开通，焕发出新生机，目前区域销售的新楼盘大多集中在地铁站附近，均价在3万元/㎡左右。区域内代表性项目包括：天恒京西悦府、中海京西里等热盘。

丽泽板块位于西南三环附近，是继金融街和CBD之后的“北京金融产业的第三极”，高端产业带来的金融人才，为板块带来实力雄厚的住宅买家。

沙河板块由沙河高教园带动发展，区域内代表性项目包括：北科建泰禾·丽春湖院子、金科天玺、中海丽春湖墅·温榆府等改善住宅项目。

石景山古城位于长安街西延长线上，与新首钢高端产业综合服务区相距不远，受冬奥会利好带动，目前区域内的配套发展较为完善。区域内代表性项目包括：中海寰宇天下、中海长安云锦两个热盘。

第二类，核心地段房产更具保值增值属性

随着我国城镇化的发展以及人均居住面积的提高，改善性住宅需求一直稳步增长。在地段论的指引下，北京五环内的房产基本处于“卖一套少一套”状态，具有不可复制性和稀缺性，更具保值增值属性。

北京改善置业的买房人，尤其偏爱三环、四环附近等核心城区的宜居板块，对学校或休闲生活配套的品质要求较高，尤其偏爱望京、丽泽、朝青、孙河等“7万+”住宅扎堆的高端居住区，房产的保值性和增值潜力大。

写在最后的话

蒙眼买房的时代已经过去了。

楼市处于上行期，房价只要一路上涨，所有的问题都不是问题。无论是购买住宅，还是投资公寓，乃至买到了名副其实的办公写字楼，只要有上涨预期，所有的问题都不再是问题。

然而，当楼市进入下半场，住宅都在面临高位盘整，遑论公寓和写字楼？不仅这些产品的库存情况大相径庭，而且未来的投资回报率同样存在很大差异，更关键的是，这些房子的安全边际也完全不同。

换言之，楼市下半场，买房投资是个专业之事。需要提出警告的是：没有流动性的房子不要碰，学位房不要乱买，不亮灯的远郊新房、没有学位的老破小要谨慎，小产权房、法拍房更要万分谨慎。

显然，不要听信诸如“是房子就买”的一面之词，也不要把几百万的合同不当回事，一定要看清白纸黑字背后隐藏的陷阱，更要看清市场大势的走向。

在楼市下半场，安全性和流动性，比房价更重要。