对于拆迁评估程序的重要性，关注京尚拆迁律师较久的被拆迁人朋友们，或多或少都已有所了解。

有被拆迁人朋友向京尚拆迁律师提问：“律师，听了你们的讲解，我知道评估有问题时，我该启动什么程序维权了；可是我该咋判断这个评估是不是有问题呢？”

京尚拆迁律师今天就来为大家总结一下，拆迁评估中最常出现的违法违规问题，被拆迁人如果遇到这些情况，一定要提高警惕。

1 评估机构不是被拆迁人自己选的

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，给被拆迁人的房子做评估的房地产价值评估机构，应该由被拆迁人集体选定。被拆迁人可以在规定时间里商量选定，也可以通过投票、抽签等形式选定——总而言之，不能是拆迁方直接指定的

如果说有被拆迁人朋友遇到拆迁方指定评估机构的情况，从这时候开始就一定要提高警惕了——评估的开头，并不是很美好。

2 评估机构没有做拆迁评估的资质

并不是所有评估机构，都有资质进行拆迁项目的评估工作如果给咱们的房子做价值评估的机构，根本不具备相应的评估资质，那么他们做出的评估结果也应当是无效的。

所以，在确定评估机构后，被拆迁人可以留心查证一下，这个房地产评估机构是不是有相应的资质。

举例来说，如果一家评估机构还在三级资质暂定期内，那根据《房地产估价机构管理办法》的规定，它就是没有进行房屋征收估价业务的资质的。

京尚拆迁律师要特别说明的一点是，评估机构的资质也是有“有效期”的，根据《管理办法》的规定，房地产估价机构资质有效期是3年，超过这个有效期后，评估机构要向资质许可机关申请延续，没有申请或者没有获批许可的，当然也是不具备相应资质的。

3 评估机构没有安排实地查勘

估价师通常是结合房屋权属证书和房屋登记簿等书面材料，以及实地查勘测量登记的信息，来对被拆迁人房屋进行价值评估的。

有诗云“纸上得来终觉浅”，做学问是这样，做评估也是同样的道理。估价师如果要对咱们的房子做全面的价值评估，就必然要对房子进行实地考察测量，而不能仅凭调取的书面登记材料。

如果说整个评估过程中，都没有评估人员来咱们家中，对房子进行实际测量、拍照录像等，那么评估结果的得出显然就是缺乏事实依据的，也是不符合法律规定要求的。

4 估价师没有制作实地查勘记录并给被拆迁人签字

估价师对实地查勘信息进行记录后，要将记录交给被拆迁人确认签字。如果记录的内容有误或者有缺漏的，被拆迁人有权提出异议，估价师不进行修改的，被拆迁人有权拒绝在查勘记录上签字。

这一步是法律规定必须进行的，如果拆迁方想要进行下一步的拆迁工作，这一步就要有被拆迁人的签字，或者由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证被拆迁人确实拒绝签字。

因此，如果估价师没有制作实地查勘记录，或者没有交给被拆迁人签字确认的，被拆迁人就要提高警惕了，被拆迁人没有见到实地查勘记录，也没有拒绝签字的机会，那么在实地查勘记录上签字的是谁呢？

5 评估机构进行评估的时点不对

举个例子来说，2019年开始的征收，以2015年作为评估时点，这肯定是不合理的。尤其是对国有土地上房屋来说，通常会采用市场法进行评估，房子的市场交易价就显得尤为重要。

房价一直在变化，确定价格标准当然要有一个明确、合理的时点。因此，《评估办法》第十条第一款就明确了，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。评估机构以早于这个时点的标准进行评估的，很可能没法得出一个合理的评估价格，不利于被拆迁人获得充分的补偿。

另外，京尚拆迁律师要特别强调的是，《评估办法》规定，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说，拆迁方不能以拆迁时的“低价”拆被拆迁人的房子，再以回迁房盖好后的时点的“高价”将回迁房折换或卖给被拆迁人。

如果被拆迁人在拆迁评估过程中，发现评估机构工作中存在以上问题的，一定要及时提出异议，通过法律途径救济自己的权利。

拆迁维权工作开始的越早，越有利于被拆迁人速战速决地保护自己的权利，并争取到公平合理的补偿。

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