赶“集”|嘉定供应开足马力！“及时雨”3幅纯宅地各领风骚

【编者按】 

5月起，长三角各城土地市场进入赶“集”模式，上海、杭州、南京、苏州、无锡纷纷大批量供地+集中竞拍。

上海将于5月第三周（5月17日-5月20日）集中出让公告，凤凰网房产上海站特别策划【赶“集”•长三角】，全方位剖析地块详情及周边市场，直击土拍大战。

来源|凤凰网房产上海站

文|孙思思

五一节前夕，上海土地市场公布了2021年第一批集中出让住宅类地块共计52幅，据统计，商品住宅类地块涉及杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤、崇明、浦东等十一个区。其中普通商品房地块（即纯住宅用地）17幅，商业住宅办公综合地块8幅，商品住宅与征收安置综合地块2幅（均在临港新片区）。

除了被开发商盯着的3幅市区“钻石”地块外，其他各区均有成色不错的土地出让，本篇中凤凰网房产上海站将为大家逐个分析嘉定的涉宅地块。

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亮点解析

1）本站发现，首先嘉定此次出让的地块属性很有意思。这三幅均为纯宅地，注意是“纯宅地”，没有其他业态。相较于市区的3幅地块，嘉定的地块属性更为清晰，且横向对比五大新城中，也是唯一出让地块均为纯宅地的区域。

2）从容积率来看，三幅宅地的体量、容积率不错。1.2、1.8、2.5各不相同的三种容积率，可以让有着不同基因的开发商找到合适自己的地块、打造擅长的产品。

3）从所处的地理位置上来看，三幅地块几乎沿11号线分布。分别位于嘉定新城板块（马陆）、嘉定工业区板块以及嘉定南翔镇板块。

马陆地块距离轨交站较近，其余两地块距离地铁站较远。

4）此次供应补血嘉定内部板块供应不足。其实自去年以来，嘉定土地供应开足马力。据搜凤凰网房产上海站统计，2020年嘉定成交了11幅涉宅地块，总成交金额近246.4亿元，市场依旧供不应求，这3幅地块或为各板块补足“弹药”。

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详解

三幅纯宅地各领风骚

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「嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2- 0202单元04-02、05-02地块」

从位置上看，「嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2- 0202单元04-02、05-02地块」是嘉定3幅地块中最靠近市区的。

该地块四至范围，东至惠申路，南至张泾、张泾角路，西至庵桥路、基地边界，北至嘉绣路。地块占地6.23公顷、容积率1.2。

值得注意的是，笔者发现，1.2的这样容积率，未来大概率还是叠墅类产品，这对擅长做此类产品的开发商来说不失为一件好事，能打造出不错品质的叠墅产品。

截图自《上海市嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元控制性详细规划（修编）》

该地块周围城市界面一般，距离地铁较远，与11号线的马陆站、陈翔公路站都有一定距离，不过自驾可上沪翔高速、嘉闵高架、G15高速。

但南翔板块已经是嘉定区发展较为成熟的板块了，整体而言，生活配套设施齐全。

新房方面，南翔区域内在售新盘较少，继融信海纳映象售罄后，近日距离地块约1.4公里的云湖漫城认购已于5月6日结束，均价约5.78万/平。

据本站统计，2020年嘉定南翔总共出让地块2幅，分别被祥源和融信摘得。

其中一幅宅地更是去年的大热。当时，嘉定区南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01地块以挂牌方式出让，保利、融信、卓越、新城+路劲共四路房企现场竞价，81轮竞价之后，最终融信以总价487073万元拿下该幅优质纯住宅用地，成交楼面价38762.72元/㎡，溢价率35.53%。如今该地块已于2021年4月30日开盘，取证均价5.9万/㎡，也曾一度因为干扰正常认购程序，被购房者投诉，后管理部门介入，延长市民认购时间。

楼盘的热销、“筛客”操作，从另一侧面，则是反映出嘉定南翔新房市场本身的供不应求。

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「嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地块」

比区南翔镇地块稍远的，则是「嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地块」，地块四至，东至大泾河，南至崇寿路，西至马泾河、育英南街，北至基地边界、崇慧路。占地4.37公顷，容积率2.5。

虽然（马陆镇）地块比南翔镇地块更偏西，但从位置来看，轨交11号线马路站就在地块西侧不远处，日常通勤交通便利度高于前者。

该地块北侧是上海市育才中学，周边还有马陆中小学等，此外，因位于永盛南路、崇教路筹建学校，周边热度提升。

作为上海郊环发展的代表，嘉定的商业体也是越来越多，几乎每一站轨交旁都有布局，距离该地块直线距离1公里左右，即为大融城。

据了解，嘉定新城（马陆镇）总区域面积约62.52平方公里，除了城市化地区，还有很大一片农村区域，共有11个行政村、134个村民组，实有人口达9万多人。根据“十四五”规划，5年内，嘉定新城（马陆镇）将规划建设15所学校，至少有2所小学、3所幼儿园、1所中学和1所九年一贯制学校投入使用。嘉定新城相关负责人曾表示，“‘十四五’期间，嘉定新城（马陆镇）将聚焦“产城融合”和“职住平衡”，以远香湖周边片区为重点，促进文化、总部、商业、居住四大功能融合发展，加快提升马东产业社区的城市能级”。

关于嘉定新城，本站也曾在《城启》策划嘉定篇中做过深度报道，据中原数据研究，2018—2020年三年间，嘉定新城的新房均价从36044元/平上涨到40325元/平，涨幅达11.88%，仅次于松江新城。

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「嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块位」

最后一幅，是「嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块位」。位于工业区，地块四至范围，东至安泾、南至规划河、西至霍城路、北至叶城路。占地5.61公顷，容积率1.8。

值得注意的是，该地块曾发布过出让信息，2021年3月，嘉定规划资源网上又发布“收回嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块实施公开出让”信息。

区域内的土拍信息可参考2020年7月22日的地块出让，嘉定菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块以挂牌方式出让，经过89轮竞价，最终由路劲以28.21亿拿下该商住用地（即路劲悦茂府），楼板价2.1万/㎡，溢价率44.88%。

地块周边城市界面一般，此区域刚好位于嘉定新城和嘉定老城过渡地带，周边二手房新房、次新房、老旧小区、动迁房皆有混合。

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总的来说，宅地的集中出让是解决城市住房问题的重要保障。近日，上海轨道交通市域线嘉闵线工程可行性研究报告已获批，全长44.04公里的这条线，变成串联大虹桥周边的关键交通线。未来，嘉定随着交通的提升以及配套的再一步落实，宅地的及时补充，会吸引更多人口的导入。

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