上海：临港升温 推动全市成交反弹

【 市 场 关 注 】

• 8月14日，国家统计局公布《2019年1~7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%；商品房销售额83162亿元，增长6.2%；7月份国房景气指数较6月份回落0.01点至100.90。
• 8月16日，国家发改委就宏观经济运行情况举行新闻发布会，针对市场关注的房地产企业海外发债收紧的问题，国家发改委新闻发言人孟玮表示，去年以来，房地产企业境外发债规模增幅较大，部分房企境外过度发债，募集外债资金用于偿还内债等，增加了外债风险。为此，国家发改委在7月初印发《通知》，对房地产企业发行中长期外债备案登记申请流程、募集资金用途、风险防范等方面明确了具体要求，目的就是要进一步完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。

• 8月17日，央行应声“放大招”，决定改革完善市场报价利率（LPR）形成机制，深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。此次改革的几大要点包括：报价频率、报价方式、期限品种、报价行数量、新LPR在贷款定价中的应用，以及新LPR应用情况纳入宏观审慎评估（MPA）。

• 18日发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出到2025年，深圳建成现代化国际化创新型城市；到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例；到本世纪中叶，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交止跌回升，据上海中原地产数据显示：上周（8.12－8.18）新建商品住宅成交面积15.8万平方米，环比增加38.6%。

虽然整体市场较为平稳，但基于政策因素目光多聚焦于临港，上周临港有两个项目上榜，甚至有一个冲入前三位置。此外受辐射，也带动奉贤海湾板块的一些项交易。一般来讲，临港有新盘推出，首周都会有不错表现，而现在是存量销售也能有多个项目表现出较强动力，可见市场对临港未来预期相当高，预计未来一段时间临港还会有持续表现。不过基于当前在售新盘早已做价格备案，因此短期还不具备上涨可能。

国家统计局发布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2019年7月房地产市场总体延续平稳态势。

数据分析：最高涨幅进一步收窄 重点城市抗跌

特点1：上涨超1%城市减少。虽然7月环比下跌城市减少到3个，但是指数涨幅超1%以上的城市只有18个，比上月减少4个，大部分城市呈现小幅波动格局。并且新房指数环比最高涨幅继续回落，7月平顶山新房指数上涨1.6%领涨全国，而6月新房环比涨幅最大的达到2.5%。7月本是传统淡季，加上政策的持续发挥效用，房价快涨的势头进一步趋缓，大部分城市呈现小幅波动，符合市场预期。

特点2：二手房继续降温，但环比下跌城市数量并未增多。7月有20个城市二手房价格出现下跌，这一数量和6月持平。而下跌幅度大部分都在0.5%以内的波动，当期只有青岛、遵义环比跌幅最大为0.6%。二手房市场季节性影响也比较明显，市场交投趋弱的同时价格进一步上涨动能减弱。

特点3：一线城市价格略有反弹。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。在市场整体走弱的预期下，市场回归重点城市避险情绪再度提升，不仅是一线，一些重点二线城市也是房企回归热点，在土地市场的带领下，一二线城市房价短期继续“进二退一”式的上行。

后市展望：重要会议强调调控不放松

7月底中央政治局会议明确否认房地产的“工具性”，而当天也有多个城市继续出台楼市调控升级举措，从这些信号来看，下半年政策不会有松绑的可能。8月同样是传统淡季，因此整体成交量不会有太多变动。从时间节点来看，到了8月末有些房企可能会提前抢收金九行情，加大出货节奏。而且区域内如果有多个项目会形成直接竞争，因此项目之间竞争也会日趋白热化。预计后续投放节奏会放快，并且会尽快投放市场，抓紧兑现，因此对于价格方面不会过于强势。