无房可选？中原老城区新房、二手房透析

文丨小白

随着郑州“一心两翼”同步发展，四大中心即将交付，常西湖新区雏形已现。

在新区备受追捧的同时，中原老城区却显得越发低调，但低调并不意味着低端。中原老城区，绝对称得上郑州的低调实力派。

今天，我们便走进中原老城，一起感受下老城区的五味杂陈。

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巷子，总是越老越有味道；城，也是越久越有故事。

中原老城区的辉煌始于1953年。当时的郑州坐拥六个国营纺织厂，是全国六大纺织基地之一。当时的大西郊繁华无比，一个纺织厂仿佛一个小世界，配套的幼儿园、小学、初高中、职工大学、医院、招待所一应俱全……

也许今天我们感觉工业没有金融业、服务业高大上，可是在那个“工业为基”的年代里，工厂林立的中原区就是郑州的扛把子，不管是人口数量还是经济基础，都占据着绝对的优势地位。

正因如此，中原老城的区域成熟度是老城区中较高的，这里基本都是成熟居住区，各种配套设施相对齐全。

今天，没有了工业加持，中原老城就更像是个纯粹的居住区，散落着大量的老小区、家属院、夜市小吃，这里也是郑州土著最熟悉的地方之一。

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从买房的“地段论”来看，中原老城区的地段毋庸置疑。

纵横交错的南北东西大道，已经通车的地铁1号线、5号线，正在建设的6号线、10号线，连接了郑州绝大多数区域，真正做到快速无缝对接，打破城市的距离界限。

1997年建成的裕达国贸，曾是九十年代中原第一高楼。2011年开业的中原万达，是郑州第一座、河南第二座万达广场。2012年开业的锦艺城，曾是郑州规模最大的单体购物中心。2016年锦艺城C区首次将海洋馆引入购物中心，这是体验式业态在中原大地的首次尝试。

中原区素来有“教育摇篮”之称，教育配套更是没话说。伊河路小学、互助路小学、郑州市第一中学、郑州外国语学校、郑州十六中、郑州十九中等名校云集。

除了常见的医疗、教育资源外，中原老城还享有独特的文化资源。位于华山路旁的二砂文创园，原封不动的保留了砂厂遗址，通过文化创意与产业结合的方式，未来将打造成郑州的“798”艺术区。

总之一句话，中原老城区的交通、教育、商业、医疗，都比较成熟，是看得见摸得着的利好！

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随着第二产业的衰败和第三产业的崛起，中原区逐渐没落，但瘦死的骆驼比马大，凭借雄厚的人口和教育基础，中原区的二手房价格还是相当坚挺。

中原区的改善盘和学区房，比如锦艺国际华都、裕华光合世界，2016年房价上涨之前就卖到1万2以上了，而管城区和连霍北的惠济区，在2016年之前，高层价格从来没突破这个关口。

锦艺国际华都是中原老城二手房的标杆，除了坐拥商圈之外，锦艺还引入了互助路小学，当然价格也比较高，接近2万。其次是盛润锦绣城引入了伊河路小学，目前价格在1万8左右。

互助路、伊河路小学总校附近分布着许多上世纪八九十年代的家属院，带学区的和没学区的总价相差40万左右。这些老破小价格不低、杠杆太小、舒适度不高，值不值得买就因人而异了。

中原万达附近稍微新一点的二手房比较多。万达小区挂牌价1万7左右，价格稍高。正商颖河港湾、昆仑华府在1万5左右。

目前中原老城一二手房价倒挂比较严重，如果不是特别在意学区、位置等因素，可以优先考虑新房。

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说起中原老城的一手楼盘，很让人惋惜。很多好地段都被小开发商给玩坏了，烂尾、维权、无证销售的很多，再加上很多高容积率的城改项目，优质楼盘在中原老城实属难得。

和润林湖美景、宏江溢彩年华、五建新街坊这三个项目都位于建设路沿线，就近享受地铁1号线的辐射。

五建新街坊的洋房是中原老城的稀缺品，4.6的容积率规划了4栋洋房、3栋小高、5栋高层，东北高西南低的布局势必影响洋房的采光。

容积率普遍偏高的老城区，宏江溢彩年华却是个例外，难得的低容积率，还不到3。项目很小，三块地加起来不过60亩，但麻雀虽小五脏俱全。首期规划了1栋小高、2栋高层、1栋小洋房和1栋公寓，有点像大杂烩。更奇怪的是两栋高层位于中间，刚好遮挡住北边的小高层和公寓。

和润林湖美景是离西流湖最近的一个项目，人车分流是这个楼盘的最大亮点，连电动车都进不去小区里面。二期占地40亩，容积率4.28，规划4栋高层。根据土地出让前置条件，和润林湖美景需配建公租房，户型面积60㎡以内，这才有了7号楼，小户型集中在这栋楼。

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早在80年代，中原路就已是郑州为数不多的市级主干道，作为基础设施建设的“前辈级”道路，中原路继续见证着时代的变迁。

保利心语位于中原路华山路，斜对面就是中原万达，门口地铁10号线正在修建，可以说就是城市中心。继一期“L型”楼栋之后，保利心语二期设计出了“U型”楼和“口字型”布局，容积率更是超过7，由6栋住宅和商业街围合而成，这样的布局就一个字，“挤”！

2018年11月，恒大摘取中原路、文化宫路附近两宗地块。作为恒大云玺储备用地，临近中原路地块限高300米，规划为西区地标；住宅地块限高120米，规划为超高层住宅。

此外，位于中原路伏牛路附近的正商旮旯王项目，目前正处于土地平整阶段，这里离地铁1、5、10号线距离相当，也是老城区不可多得的核心位置。

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中原路南，颖河路上，临近二砂艺术中心，分布着阳光城丽景公馆和昆仑望岳。

阳光城丽景公馆临近西三环，北侧就是中原路，再往西就是常西湖新区，这样的位置和中州大道—金水路—民航路一带极其类似，属于进可攻退可守的咽喉位置。

三环内情怀牌打得最好的两个楼盘，一个是万科美景世玠，另外一个非昆仑望岳莫属。一个是纺织厂，一个是电缆厂，售楼部都完美地与原厂址结合，又都保留了具有历史意义的高大法桐树，走进售楼部的那一刻就能感受到对旧事物满满地喜爱之意。

昆仑望岳是典型的磨叽楼盘，但确实是实打实的改善项目，北边就是二砂艺术区。一期从2015年开始就嚷嚷着要开盘，但直到2017年下半年才兑现。2.49的容积率、三环内罕见的17-26层低密居住社区，号称西区唯一改善盘完全没压力。目前二期地块还没动静，公告牌上显示工期为2018年—2023年，会不会像一期那样磨蹭到最后期限呢？

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中原老城是很多郑州土著长大的地方，即使各种新区再火，还是有很多地缘客户选择在这里置业。

相对于其他城区来说，西区更像郑州的一个卫星城，独立、自强、自力更生，对其他城区的依附性并不明显。

从商务通勤上看，西区距离东区商务中心比较远，但西区自身教育、商业、产业、生态、医疗等配套都有，而且质量并不差，自给自足几乎完全没问题。

买房也一样，就业在西区，刚需、刚改选在西区完全没问题，但如果就业不在西区，出了这个圈子，就免不了些许尴尬和不便。

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