注意，“市中心”推新盘了

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大概2个月前，小密圈就有粉丝提问，永威姑胥府咋样？当时这个项目还没有公开，连临时接待中心都还没开，所以无法回答。近期项目终于开放了售楼处，出于对粉丝的负责，小编也第一时间赶到了现场一探究竟。

项目区位：

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内环以内，2号线桐泾公园站步行5分钟距离，妥妥的“市中心”盘，区位、交通都是很不错的，华发公园首府在桐泾公园北侧，永威在桐泾公园南侧。

其实这块地在拍的时候小编就有注意到，这是一块以商业为主的项目，只有很少的一部分住宅，对于商业地产，我们一向是不太推荐的，所以并不怎么太注意，但粉丝关心的也就是我们所以关心的，所以明知道是商业项目，也要实地去看一看的。

项目模型（看模型，别光看美女了）：

所以关于这个项目，大家需要知道的是：

以商业为主体的混搭社区，只有2栋住宅楼共计46套住宅，面积为135平和160平。

住宅为4#5#

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永威是一家郑州的开发商，本来小编对于这家开发商也一无所知。但是正好有个小伙伴是郑州过来的，他主动跑过来告诉我，永威这家开发商在郑州口碑很不错，品质很好，有很多客户会追着买它的房子。

这算是对于一家开发商最高级别的赞美了，在小编心目中怕是只有当年的绿城能但得上如此美誉。这是来自于一个普通郑州买房人的意见，可信度还是很高的。所以在去之前，心里面对于永威的品质就有了一定的期待。从现场实地参观感受下来看，品质确实不错。

项目目前主推的是40年的公寓，住宅下个月才会开，目前开放的是公寓的样板间。精装销售。样板间也做到了实体里面。

精装的品牌我们就不细说了，可以说用的都是不错的品牌，地暖、新风、中央空调都有。这些都不是最重要的，最关键的地方在于细节，以及公共部位的装修。

基本的感受就是，比之目前市面上在售高端改善住宅也不遑多让，比其他在售的公寓型产品品质那是甩开一大截。永威是在纯以改善住宅的标准在做公寓，这在目前的公寓市场上还是比较少见的。

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作为一个和商业混搭的社区，产品的缺点也是比较明显的：

得房率低，户型比较“奇葩”，和目前主流改善户型比，无论是公寓还是住宅都少了一个房间左右的空间，比如：

120平的公寓：

虽然是个3房，但每个空间都比较局促，客厅还朝东，如果完全以住宅的标注来评判，是要被秒的。

160平的住宅户型：

这个就更加不发表意见了，160平的住宅是高层里面基本最高级别的改善标准了，这个户型虽然也是4房，户型奇葩不说，几个房间也非常小，即使主卧室空间也仅仅勉强。为了外立面的美观设计出这么个奇葩户型，还请的是台湾的知名大牌设计师，真有点得不偿失了。

135平的户型倒相对合理些：

但是也只做到了3房，而这个面积，纯改善住宅通常做到了4房或者3加1房。

所以，从产品本身的居住舒适性而言，混搭的商业项目和纯住宅项目差距还是很明显的。

价格方面：

精装公寓的售价预计在2万5左右，首次开盘可能还会有惊喜。

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精装住宅预计售价3万5左右。这个价格有点尴尬，公寓单价虽然高一点，但精装品质好，也算是有卖点，但面积段比较大，95平起步，总价也要250万起了，这个总价在苏州很多住宅都可以买到了，而且商业项目首付要5成。

住宅的3万5这个价格在目前的苏州新房市场里竞争力也不是很强。毕竟园区的新房之前几个项目也基本就这个价。所以卖起来也是有点难度的，好在体量不大。

总结下项目优势：

区位好，内环内，地铁口，生活便利，交通方便。

项目品质不错，期待永威能在苏州再拿点住宅地块表现一下。

劣势：

商业为主的混搭社区；

无学区；

户型不行，得房率低；

所以，这个项目大概率还是有古城情结的客户或是周边老新村的居民改善为主，毕竟体量也不是很大。从居住舒适度或投资的角度出发，意义不大。