来源：郑州楼市 作者：宋词
2017年绿博市场开局火爆，以郑东碧桂园为代表，房价一骑绝尘，高层直追1万6一平。
仅仅两年物是人非，绿博市场一片哀嚎。碧桂园中央公园9800元/平、建业橙园10800元/平，融创观澜壹号8000元/平，金科天籁城9500元/平，特价房、更名房、市场上层出不穷。
本年度最直击人心拷问：宇宙中心绿博房价为啥坠机了？
一、
郑州有一个郑东新区神话，常被开发商用来教育购房者。
大哥，你知道15年前郑东新区什么价格吗？3000！
大哥，你知道现在郑东新区什么价格吗？30000！
你只要去任何一个新区看房，都会接受这个灵魂拷问。
航空港区：你知道郑东新区吗？我们航空港区就是下一个郑东新区！
滨河国际新城：你知道郑东新区吗?我们滨河国际新城就是下一个郑东新区！
二七新区：你知道郑东新区吗?我们二七新区就是下一个郑东新区！
中原新区: 你知道郑东新区吗?我们中原新区就是下一个郑东新区！
常西湖新区：你知道郑东新区吗?我们常西湖新区就是下一个郑东新区！
高新新城：你知道郑东新区吗?我们高新新城就是下一个郑东新区！
白沙：你知道郑东新区吗?我们白沙就是下一个郑东新区！
绿博：你知道郑东新区吗?你确定你知道郑东新区吗？
但却没人说：
1、2003年1月20日，郑州国际会展中心奠基开始，郑东新区迄今为止16年了；
2、郑东新区集的是全省之力，甚至把规划立法，国际招标，打造的是河南窗口，是政治意识主导的典范；
3、郑州搞新区失败的很多：1988年的高新区、1993年的经开区的相对成功都只是漫长时间沉淀的产物，而更典型的如2006年中止的郑州加州工业城，2013年撤销的郑州新区则是另一种极端案例。
二、
郑州还有一个争议比较大的话题：郑州会不会一直向东发展？
会！但只是被迫妥协的路径依赖。这句话，你要细品。
郑东新区的发展经历了四个阶段：
2000-2003年：政府选址规划、基础建设；
2004-2006年：高端住宅、写字楼建设，配套跟进；
2007年-2011年：商业开发、配套完善、人口导入；
2012年-2016年：郑汴一体化、高铁片区开发；
这其中有一个关键的时间点：2009年成立的[郑州新区]
郑州新区西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤 ，包括郑东新区 、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、中牟县，总面积约1840平方公里。
[郑州新区]是基于[郑东新区]快速建设的信心，提出的PLUS版的郑东新区，堪比郑州版的“百年雄安”。很多人不曾知道这才是上个十年大郑州的雄心。
细心的读者会在规划图上发现，一个相当于现在白沙+绿博的区域，黄色标识郑汴产业带。郑东新区发展过半之后，意识到的一个问题是金融、高端商业、高端住宅都有了，再发展缺少的是产业，是人口。什么产业？怎么干？不知道！唯一知道的是郑东新区再向东发展只有搞产业才能继续玩下去，其中绿博做文旅产业是这几年才决定的事情。
事实上郑州新区建设内忧外患。
一是城市建设出现边际效应的递减，郑州的能级、政策资源、招商资源、人口资源等在当下的时间仅能支撑到当时的郑东新区发展，再向外发展不动；
二是人口导入跟不上，2012年之前郑东新区“鬼城”之说甚嚣尘上；
郑州新区夭折的非常快，2013年即被宣告撤销。这中间最大的问题就是太大了，整整1840平方公里，建设发展推进非常非常缓慢。
郑州新区的失败，反向验证了郑州这个城市载体、能级、支撑的组团/新区建设范围有限。
于是，[CBD+高端住宅]组团式发展成了郑东新区再发展的成熟方法论，或者说被迫妥协的路径依赖。
三、
我们在谈绿博的房价问题之前，为什么铺垫这么多？
因为绿博最大的价值是郑东新区，这些是逻辑的原点。
如意湖CBD+高端住宅 → 高铁CBD+高端住宅 → 北龙湖CBD+高端住宅是历史反复验证，并愈发熟练的发展路径。
接下来才是→ 白沙 →绿博。
虽然郑州有省会单核城市的虹吸效应，城镇化不断加速。但2013年后郑东新区的建设是相对放缓的，核心原因是新区太多了，城市的四面八方都在发展新区，核心资源分流严重。
绿博之前还有白沙这个割裂带，省府搬迁的不确定性、六合CBD还停留在规划、四园一谷如何切实引导产业落地都需要时间。白沙之前，重仓建设的北龙湖也需要一段时间消化。
从城市建设和经济规律的种种来看，绿博的发展要想加上郑东新区的BUFF也是5年、8年之后的事情。别忘了2014年初白沙划归郑东新区管辖，绿博还属于中牟。
四、
绿博在2017年以郑东碧桂园为代表飞速冲上1万6的核心原因是：
最能吹。
1、郑东新区的神话发展史、郑州永远向东发展的民间信条；
郑东新区过往的发展路径、以及2、3万跟1万的房价差刺激着每个人，特别是见证、收获郑东新区过去15年发展红利的人，急红了眼；
2、2016年132平方公里郑州国际文化创意产业园区的概念利好；
3、所谓的“改善者的天堂”，开发商、产品都不错；
如果说白沙还有一堆小开发商，绿博入市几乎都是大开发商，营销方面都有自己的套路和理解，这种天然的市场联动炒作迅速打开了绿博的知名度。
4、2016年的市场余热；
中牟在2017年五三新政前不限购的特性，完美承接了郑州市2016年的市场余热。
5、市场空白，没有参照；
五、
绿博在2019年以融创观澜壹号为代表高层俯冲8000的核心原因是：他就值这么多钱！
换句话说整个绿博从2017年一开始就透支了未来很多年的房价。
1、 前文重点讲过，郑东新区BUFF加的太早。
2、绿博的核心文旅产业，不产生关联居住需求。
国内走在文旅产业前列的是海南、海南地产市场火热的核心原因是因为文旅还是气候、环境？你仔细想。
郑州没有优质的气候环境，文旅只是增添了区域的宜居属性和部分配套。郑州也没有文化产业路径和成功经验，甚至没有一个足够大能辐射到省外的文旅IP。
居住需求只能是东区外溢。
3、绿博投资博暴击是一个悖论。
绿博的市场结构是30%的自住+70%的投资客。对于自住我们不讨论，我们来看看投资的逻辑。绿博投资买房谁来接盘？什么样的产品好被接盘？是绿博投资客必须思考的一个问题。
绿博最致命的问题来了，5年期没有地铁！
最近的地铁8号线，刚刚抵达门户绿博园就已停车，核心主干道郑开大道竟然没有地铁，简直是刚需绝地。
而投资改善，更没道理。市区改善稀缺的是产品+城市资源，而远郊改善最稀缺的只有产品，最不稀缺的也是产品。
郑州房地产升级换代太快了，5年前的产品户型、外立面、社区景观、智能化等等等等，你现在还能看上眼吗？5年后别人又能看上眼吗?
4、投资客扎堆；
绿博项目基本上都是2017、2018年入市，在此之前绿博没有二手房托底，没有市场参照。一个完全的新区，定价完全取决于购房者的热情。投资客扎堆，入市太容易过热，而当市场转冷的时候，一堆投资客一个比一个跑的快。
6
现在的楼市越来越不清醒，购房者想着薅羊毛，开发商其实也在薅购房者的羊毛，在一开始的售价上都透支了未来几年的价格。
绿博核心的投资方法论只有两点：
1、120-170㎡房产，本着8年、10年长持。
2、等下一波风口，等下一波狂热者在你手中接走它。
下一波风口什么时候？不知道！唯一知道的是买入的时候你要抄底，你一开始就站到了珠穆朗玛峰，谁来也接不住。
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