擅长做刚需盘的鑫苑，一反常态要在主城区打造改善产品。
在郑州一“地”难求的市场环境下，鑫苑一举拿下黑朱庄城改项目，案名定为鑫苑金水观城。该项目位置真是“亮”了，该地块位于CBD核心区域，地处金水东路、未来路以及曼哈顿商圈交汇之地。既享受到老城的成熟配套，也享受到东区的价值外溢。
想必大家也知道鑫苑近些年业界口碑下滑。但面对如此优越的地块，又是鑫苑在郑州打造的首个改善住宅，品质到底如何呢？为此小编特意实地考察了一番。
01
项目情况
鑫苑金水观城总占地约68亩，总建面约36万平方。规划了7栋高层住宅及部分商业配套建筑。项目自宣打造现代大都会风格。绿化率30%。容积率7.58。车位比1:1.6。项目共分两期开发，目前一期已售罄。二期规划推出楼王1#和2#楼。
金水观城项目属于三角地块，楼栋的分布并不是正南正北。据置业顾问介绍一期3、4、6、7号楼大概偏西南方向40度，那采光方面肯定会有影响。一期不临河成交均价18000元/平，临河房源均价达到了20000元/平。
二期1#和2#楼坐北朝南，规划为2梯2户临河大平层，楼间距400米。占据金水河岸第一排，右侧无高层遮挡，能保证24小时采光。预计11月底开盘，开盘价格预计在2.0-2.2万之间。目前处于认筹阶段，交5万抵8万。
1#楼：2梯2户，户型分布为两个边户，188平和165平的四室两厅三卫。
2#楼：西单元2梯2户，户型分布为两个边户，188平和165平的四室两厅三卫；东单元2梯4户，户型分布为边户135平的三室两厅两卫，中户115平的三室两厅一卫。
项目主推户型：C2户型，建面约135㎡，三室两厅两卫。
户型优点：
1.餐客一体，提高了户型的整体空间感。
2.主卧朝南并附带飘窗，增加采光面积，作为大户型配置了衣帽间和主卫，提高居住舒适度。
3.主卫及客卫均设计成干湿分离，保证卫生的同时提高了居住便利性。
4.静区整体分布于西面，动静分区比较规整。
户型缺点：
户型整体设计比较狭长，仅有主卧朝南，两个次卧的采光并不理想。
▲样板间实景图
总结：这个户型整体来说中规中矩。户型比较狭长，但整体空间感、动静分区设计的还是比较合理的。客卫是干湿分离的，加上主卧配置的衣帽间，居住舒适度还算及格。
02
项目优劣势
相比户型的中规中矩，项目的优势却很明显：
▲项目3公里内设施坐标
位置优势：项目最大的优势应该是地段，这里可以说是金水环CBD最后一块住宅用地了。而且比邻未来路、金水路、中州大道三条主干道，距离地铁1、5、6号线均在800米内。
产品优势：主城区稀缺楼盘配备双向流新风系统、地暖、指纹密码锁、健康跑道、智能安防系统、三重归家大堂。同时小区内部还有直饮水系统，游乐场等等，还算不错。周边配套设施也十分完善，临近金水河，南侧、东侧都临河，最大限度地保证了户户观景。
教育优势：对于金水区来说成熟的教育机构数量无疑是郑州最多。距离项目3公里内有建业小哈佛双语学校、金燕小学、纬五路小学等。而且附近的纬四路小学目前在重建，建成之后项目可以划到纬四路小学。
说完优势，咱们再来看看项目的劣势：
整个项目由于容积率高达7.58，再加上整块地只有68亩，所以楼栋排列得密密麻麻，看着不是很舒服。不过考虑到位置，忍一忍吧。
具有一般老城区的弊病，就是堵车！早晚高峰自驾出行途径的未来路、金水路以及中州大道都是出了名的拥堵，出行难免会有点糟心。但要是你坐地铁出行还是可以的。
03
周边楼盘对比
整体而言，项目优点和缺点都很明显，大家可以综合对比周边融创金水府和中州府，酌情考虑下手。
融创金林金水府：区位极佳、配套成熟，交通方便，几乎就挨着CBD。和金水观城一样，地段难得。容积率5.87，也是很高的。是40多层的超高层住宅，在郑州还是比较罕见的。目前仅剩下190平大平层，价格大概在19500左右。
两个项目相比，融创的优势就在略纯粹点的居住氛围以及略低的容积率，劣势就是超高层。
中州府：曾经是个烂尾盘。目前开发商是河南省金豪置业有限公司，本土小品牌房企。6.1的容积率。项目最大的亮点就是紧邻熊儿河。据置业顾问介绍，该项目聘请的是康桥物业，后期入住之后物业服务还是有保障的。
周边永威翡翠城目前二手房价格已经在26000左右，该项目价位只有17000。客观来讲，在该片区来说，价位很低。
两个项目相比，小编认为金水观城的品质更值得期待而且教育资源更加优秀，毕竟价格在那。
金水核心区的土地可以说是开发一块少一块，目前已经基本上没有了更多选择的范围。二环有二环内的好，好在配套。二环也有二环的问题，比如容积率，比如日益拥堵的交通，两者不可兼得。总之没有完美的楼盘，只有合适不适合。最后希望大家都能买到心仪的房子。
备注：本文图片及信息来自网络和实地探盘，一切以售楼部公布信息为准。如有侵权请联系小编删除。
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