2019管南最后一个新盘入市，未来市场新格局正式成型

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上周末，也即是10月27日，碧桂园名门时代城开盘了。

虽然在郑州数百个项目中，时代城只是其中一个普通的项目，但她的开盘对于管南却有着特殊的意义。

那就是，在时代城开过盘之后，管南目前所有的新盘都已入市，管南新的房价市场格局将正式形成。

我们知道，在2019年之前，管南在很长时间内都处于一个“管南三巨头”的时代，绿都澜湾，正商中州城和永威城盘踞在三四环之间，主导着管南的市场。

而如今的管南，在所有的新盘入市后，正式进入一个四面开花的新时期，尤其是随着老盘的落幕，新盘将成为主导区域市场的新力量。

而且因为这些新盘体量巨大，小则上千亩，大则上万亩，可以想象的是，在相当长的时期内，它们都将是区域市场内不可忽视的力量。

在所有新盘已经入市的当口，是时候来重新审视一下管南的市场了。

2 目前管南在售的都有哪些项目？

目前南三环以南除了鑫苑国际新城，管南在售的项目共有8个，包括绿都澜湾，融创城，永威城，富田九鼎公馆，富田九鼎华府，绿地花语城，碧桂园名门时代城和正商生态城，在这些项目中，除了绿都澜湾和永威城入市较早，已经是尾盘或尾期外，其余项目全部都是今年开始入市。

除了以上已经开盘入市的项目外，管南还有一个康桥柴郭项目比较受关注，该项目体量同样很大，但目前尚未拍地，距离入市还有一段时间，据说要打造成南水北调运河边上的高端改善项目，命名为康桥阅溪府。

从入驻管南的房企看，基本是本土房企和外来房企占比相当，外来一线房企有融创，碧桂园和绿地，本土房企有绿都，永威，正商和富田，本土房企在管南的存在感还是很强的。

管南的房价新格局如何？

管南的房价由一万一到一万五六不等，最高房价差四千多，房价标杆是富田九鼎公馆和绿都澜湾，均价都在一万五以上，最低的是正商生态城，高层价格一万一千五，整个区域内的房价分化还是比较严重的。

管南根据房价，项目可分为三个梯队：

第一梯队：

富田九鼎公馆：目前主要是三号院在售，均价15500元/㎡，面积有95/108/125㎡三房和142㎡四房，优势主要在于位置，地铁

绿都澜湾：七期在售，均价15000-15300元/㎡，地铁和学区配套是最大亮点

第二梯队：

永威城：五期在售均价14000元/㎡，六期待推，六期地块占地56亩，容积率3.5，主力产品为88㎡小三房和116㎡ 功能型三房，优势主要是品质和口碑

富田九鼎华府：首期在售，均价14000元/㎡上下，产品主要为98㎡ 、105㎡ 、115 ㎡、125㎡ 三房，主要定位刚改及改善

融创城：二期在售，均价精装14000元/㎡上下，产品主要为95/130㎡三房，优势主要为精装，小高层以及偏改善的定位和性价比

第三梯队：

绿地公园城：均价13000左右，下半年即将推出四期，四期分为两个地块，东南角地块为高层+洋房的高低配产品，西北角地块为纯高层

碧桂园名门时代城：均价12500-13500元/㎡，户型为89㎡-113㎡三室，精装大盘，首期产品相对比较刚需

正商生态城：高层成交均价11500元/㎡ 洋房成交均价13500元/㎡，洋房户型103/140㎡，高层92、116㎡，项目亮点在于距离新火车站比较近，未来能够受到一定辐射带动，项目不仅价格管南最低，还是目前区域内唯一有洋房在售的项目

在管南如何选择项目？

选择项目可以从不同的几个维度来分析，这些维度包括位置，价格，交通，配套，定位，以及品牌等。

位置上，四环内的项目显然好于四环外，四环内的有绿都澜湾，永威城，融创城和富田九鼎公馆，它们同样在配套上也更有优势；

交通上，地铁是首要考虑的因素，绿都澜湾，九鼎公馆都是名副其实的地铁盘，价格也最高，其余项目要根据在售地块和地铁站的位置而定，除了地铁，紧邻区域内快速路也是交通上的一大优势；

价格上，一万一到一万五之间，最低的是正商生态城，以均价一万一千五，92的高层户型计算，首付在31万多，这也是管南的购房门槛；

定位上，相对而言，九鼎公馆，九鼎华府，融创城二期在产品上更偏改善，大户型占比较高，生态城还是区域内目前唯一有洋房在售的项目；

总结：

从区位价格上看，管南明显是一个刚需属性很明显的板块，但因为开发晚，配套匮乏，注定刚需选择起来比较纠结。

让刚需纠结的不仅是匮乏的配套，也有价格上的分化，三四环之间的房价差达到五千，对于一个没钱的刚需来说，当然可以直接选择最便宜的，但对于那些不上不下的购房者，面对如此高的价差肯定也会难以抉择。

如果选择了这一版块，就需要认清这一事实，那就是这是个配套匮乏的板块，尤其因为区域内大盘云集，房企密度低，配套更不容易起来。

正因为配套匮乏，所以就显得尤为重要，因此区域内的地铁，快速路，主干道等更值得重视。

管南房价高不高？如果是和一万的南龙湖比较，管南的房价谈不上高，房价梯队也很合理，但对一个版块来说，价格多少合适，不仅是要和外部比较，也有内部的竞争。

虽然管南新的市场格局已定，但毕竟大家都是刚刚入市，未来还有很长的路要走，七八个项目之间竞争势必会越来越激烈，管南的市场未来会如何走，还需要时间给出答案。

选择管南，不能只看管南，要把它放在整个郑州购房市场看，才能更清楚选择它的利弊得失，这样，我们选择项目才能更心知肚明得心应手。

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