郑州经开中心之争

郑州的昨天是三环老城区，郑州的今天是北龙湖、CBD和郑州东站组成的郑东新区，郑州的明天是航空港区，而就在这三者之间，夹着一个经开区。

经开区像一只肥肥的鸡腿，这只鸡腿被三分天下。其中主体是老经开城区，滨河看起来更像是经开区的新区，而“X”区域则是基本被废掉的一片区域，因为区域内除了一个安置房小区，剩余的就是产业区了。

深度解读过很多个区域，却一直没有详细谈过经开区，和郑州的西北、东北、西南不同的是，郑州东南一直是郑州最热门的地区之一。

前几日，一个刚毕业3年在经开区工作的朋友告诉我，说他在经开区的中心——恒大绿洲买了一套二手房，正式定居郑州了，首先必须恭喜他，但对于恒大绿洲是经开区的中心言论，笔者颇不认同。

今天就聊聊：经开区的中心到底在哪里？

【1】

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老经开的格局十分清晰，“以航海路为中心的长安大道”，被第三大街、第八大街、航海路和南三环分割为7大片区。

如下图：

上图：经开主城格局图

从上图的格局我们来寻找经开区的中心：

①首先航海路对于经开主城的意义众所周知，航海路毫无疑问是经开区的长安大道，经开区的中心也一定在这条路上，中心的纬度已定，来看经度。

②经开主城的经度要看它的通达程度，目前经开区向北通往郑东新区的道路一共两条：第八大街和第三大街，第三大街通往黄河路，虽然第三大街最终通往CBD，但沿途重要节点并不多，而第八大街通过郑州东站，最终通向北龙湖，同时考虑到交通、商务和商业，第八大街显然更胜一筹，在经度的道路上，第八大街赢到70%，第三大街赢到30%。

③由于经开区共分3大区，另外的x区域和滨河均在主城的东部和南部，如果全局考虑区位的话，第八大街又赢了一筹。

④第八大街和航海路交叉位置规划了航海公园（见上图），这更加给第八大街成为经开主城经度中心增添筹码。

结合以上四点，第八大街和航海路交叉口看似就是经开主城的“中心”，而朋友买的恒大绿洲的确在这个中心附近，看来他的自信很有道理。

事实上，在很大一部分郑州人眼里，航海路和第八大街的交叉口就是经开区的中心，然而，事实真的如此吗？

【2】

但如果第八大街作为经开经度中心，第三大街或有不服，它的理由很简单粗暴：经开区的政治中心、居住中心、商业中心、文化中心、绿化中心、医疗中心、教育中心统统集中在它所在的区域。

如下图：

上图：经开主城配套分布图

①先看政治中心：象征着经开区政治中心的经开区管委会、以及经开区行政服务中心大厅均位于航海路和第二大街交汇处，紧邻第三大街。同时，经开管委会很多重要的相关局委也更靠近第三大街。

②再看居住中心：见上图红色区域，这是从北部的远大理想城到中部的东方今典到南部的海珀兰轩经开区主要居住区分布带，的确相比以产业布局的第八大街，第三大街沿线更具备居住氛围，人气更旺，热力图优势更大。

③再看商业中心：说到商业，就说到了经开区的痛处，必须承认，商业是经开区最为匮乏的配套，这与早期的布局有关，而早期的布局又与区域的定位有关，早期经开区定位产业区，虽然目前已逐步向居住区转变，但商业布局的缺失问题依旧存在。目前，区域唯一丹尼斯大卖场就位于第一大街，一直以来，这家仓储式超市都是经开区最重要的商业中心。

④再看文化中心：在房地产领域，文化是个很粗的概念。中原福塔和航海体育馆是经开区旅游事业和体育事业的重要、甚至唯一载体，两大城市地标也作为经开区的形象矗立在机场高速旁侧，展示经开区的魅力。

⑤再看绿化中心：所谓绿化中心就是绿地和公园，第八大街虽然是一个街心公园，但其可供市民休憩的面积和航海体育场周围可以供市民休憩的区域相比，确实小了一些，见上图绿色区域。

⑥再看医疗中心：经开区最重要的医疗配套郑州市第七人民医院位于经南五路和第二大街交汇处，是第三大街的势力范围。

⑦最后看教育中心：经开区的十一中、经开外国语、八十五中、经开区实验小区等均位于第三大街范围。

从表面上看，中心是区位，而事实上，中心更是资源和配套的象征。从行政到居住、到商业、到文化、到绿化、到医疗和教育，这7大优势让第三大街有足够的底气叫板第八大街的交通优势和区位优势，它不服，是有道理的。如果说第八大街是经开区的地理中心郑州&武汉，那么第三大街才是经开区的“首都”北京。

【3】

综合第八大街的交通优势和区位优势，再考虑到第三大街的行政中心和商业中心，可以看出二者对于经开中心的争夺可以说是进入白热化，仁者见仁智者见智，谁都没有赢到对方的筹码。

当然，这是历史，而随着阳光城檀悦的出现，可以将这一个“中心之争”的战役画上句号。

上面说到了，经开区最大的问题是商业太少，一个区域和一个城市的活力主要靠商业带动，所以经开政府当初在出让檀悦地块之时，就表明极其苛刻的限制条件：

①该商业商务设施中主体部分应包含建筑面积不低于9万㎡的商业综合体；

②该商业综合体竞得人自持期限不低于10年；

③十年期满后，该商业综合体不得分割转让；

④该商业综合体建设周期不超过24个月，且24个月实现满铺运营。

这就是综合体阳光城檀悦中的商业，这样的商业就需要企业耐得住性子慢慢培育，而且要求企业要有很强的商业运营能力，浮躁激进的高周转企业自然不敢开发此类项目。

上图：综合体阳光城檀悦

约9万㎡的商业被阳光城打造为“阳光天地”，除了百货和大商业之外，目前已经签约希尔顿花园酒店以及奥斯卡影城。当然，还有万锦城商业。

未来，经开区的商业将形成以“位于第一大街的阳光天地&丹尼斯”为主、以“位于第三大街的万锦城”为辅的商业中心格局。

如下图：

上图：郑州经开之心。

从上图可以看出，“经开区域中心的第三大街”和“经开生活中心的第一大街”之间将是经开区未来价值最高的一个片区。

未来，随着阳光天地的开业，这个经开区域中心还会继续西移，最终确定形成以阳光城檀悦为中心，集合航海体育场、经开行政中心、七院、丹尼斯和诸多教育资源为一体的“经开中心”。

相关资料：

阳光城檀悦项目情况：项目占地106亩，地上建筑面积31万㎡，其中住宅14万㎡，总体由8栋住宅、5栋商办公寓、1个集中购物中心、1个滨河公园和1个地铁站组成的都市综合体。项目住宅采用美国大都会风格，总户数1290户，主要户型有89㎡三房、109㎡三房、142㎡复式、145㎡四房组成。

结语：

阳光城檀悦的出现对于经开区意义非凡，它及时整合了经开中心区的七类资源，极大地增强了经开的商业配套，明确了第一至三大街间的航海路作为经开主城中心的地位，增强了经开的区域活力。

同时，在未来以为阳光城檀悦为中心形成的经开主城中心将与滨河国际新城的核心区成为带动经开区经济发展的两大支撑点。

（全文完）