逆袭的管南片区 为何闪闪惹人爱？

文|蜗牛先生 图|网络

一场秋雨一场寒！十一过后，郑州的天气变得凉意十足。许多中老年人更是穿上了秋衣秋裤。虽然天气变冷，但是蜗牛先生今天要说的这个楼盘热度已经与这寒凉的天气形成了对比。在这我先卖个关子，先来谈一谈该楼盘所在的片区——管南片区。

许多刚需群体在买房的时候，更加偏好管南片区。虽然对比其他区域，管南片区发展较为缓慢，片区形象“脏乱差”，但是瑕不掩瑜。在众多新区中，管南片区最为临近主城区，中间也无断裂，且是连接主城区、郑东新区、经开区、航空港区和南龙湖的重要枢纽区域，独有的交通优势再加上多条地铁的规划建设，更多的刚需选择扎堆于此。

在市场上行时，还曾出现了多个神盘。以永威城、绿都紫荆华庭、正商中州城为代表的刚需大盘，几乎各个在市场上炙手可热，凭借着“南三环，地铁口”的优势，绿都紫荆华庭甚至还曾创下了单盘销售37亿元的佳绩，而被市场誉为“中原神盘”。而后来居上的绿地公园城，富田九鼎公馆，鑫苑国际新城也热度不减。

我们现在所说的管南片区，比较官方的说法是，商都新区。具体规划范围是南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域，面积约1.8平方公里。

不同于其他新区有着各自明确的定位，比如白沙定位为省级行政文化中心，绿博的定位是文化旅游创意，管南的定位是综合性的，并没有单一明确的功能划分。

从管南的规划上来看，整个管南从北到南依次分为六大功能区，包括金岱宇通工业片区，十八里河功能区，水岸沿线功能区，商都物流园功能区，南曹商贸功能区和潮湖休闲功能区。

可见，在管南未来的规划打造的是综合性的城市新区，每个功能区都有不同的区域定位，有行政、工业、也有物流和居住。加上南水北调和十八里河的环境，相信未来居住，应该很舒适。

在管南片区，有众多的名牌房企云集于此，这些大牌房企的入驻，能够迅速的加快这个区域的成熟度，吸引更多的购房人群，同时更多人口的流入带来的也是产业的落地，配套的成熟以及品质的提升。在这个片区内，就不得不说一下网红盘-融创城。

作为一家top 4的房企，对市场的把控、对于营销节点的把控、对于客户心理的把控，如果自居第二的话，没人敢称第一。推盘节奏快，客户到访高，开盘即售罄，成为管南片区当之无愧的网红盘之一。按捺不住心里的好奇，蜗牛先生决定去做一个测评。

区位：

融创城，位于郑州南三环路与紫辰路交会处，项目总占地1086亩，目前一期已经售罄。项目二期位于一期的南侧，即明珠路以东，兴隆路以南，飞达路以西，南四环路以北，围合的区域。该地块占地约合40多亩，为高低配产品。共规划为1栋30层高层，3栋31层高层，4栋19层小高层。容积率2.98，绿地率在39%左右。

项目南侧小李庄站（规划中）被确定为继郑州站、郑州南站、郑州东站后郑州第四大主客站；主要承担郑州站的普速客运功能。该规划如果后期落地，对区域内房价的支撑，轨道交通的运行和人流的导入将带来积极影响。

交通：

项目临近多条城市快速路，中州大道、南三环、机场高速、紫辰路四条城市快速路，开车出行比较便利。西可至市政府、北可至CBD和北龙湖金融岛，东可至高铁东站，南至航空港区、机场。

地铁出行的话，临近项目的有2号线和4号线（在建），但是距离上比较远，在2公里以外了。

生态：

区域内十八里河、七里河、南水北调河纵横交错，还有滨河公园，形成郑东南区的绿化中心。

教育：

项目整体内部规划有5块教育用地，配建4所幼儿园，2所小学，1所初中，2所高中，具体教育资源还在洽谈中，之前多家项目因为学区未兑现，引得许多业主维权，所以融创城并没有对外公开其教育资源。

商业：

内部规划有约十万方现代商业中心，满足区域内业主一站式购物及文体娱乐需求，后期居住在这里的业主很大程度上还是要依赖于开发商自建的配套。

医疗：

项目4公里内医疗资源还是比较集中。目前周边配套有黄科大医院、第七人民医院、第十人民医院等，通过南三环京广快速路直达河医。另外通过中州大道向北，可直达儿童医院新区。项目自身还配建有5.5万方康养中心以及文体中心，让家里的老人可享受此配套带来的服务。

品牌：

作为top级房企，在全国范围内攻城略地，一直是高周转操盘。在郑州，融创几乎在每个区域都有布局，但讲真，融创在郑州的口碑可真的是一言难尽。虽然在郑州地产圈里时不时就有维权发生，但我们真心希望开发商能有良心，知行合一。

户型：

户型面积为95平米三居室和130平米三室两厅两卫。皆为精装修交付。融创城二期只做了两种户型，95平米的为中间户，130平米为边户。全部为两梯四户。

▲95 ㎡户型

优点：9.6米大开间，做到了三开间朝南，采光，观景效果更佳。户型南北通透，格局方正，便于后期家具摆放，动向清晰，生活舒适度高。

缺点：过道长，玄关处无遮挡，隐私效果差

▲130㎡户型

优点：户型方正，南北通透，同样三开间朝南，10米的大面宽，采光，观景效果好。卫生间干湿分离，动静分区，主卧套房设计，提升主人居住的舒适度和私密性。

缺点：玄关无遮挡，私密性差，客餐厅过道长，有面积浪费的嫌疑

其他：

融创城一期为高层+洋房产品，目前已经售罄。首开地块在十八里河以南，户型在93㎡-142㎡，93㎡均价13400-13900，142㎡均价11800-12600。

二期的1#和2#在8月底的时候开盘一次，目前4#，5#正在认筹加推中，预计10月份开盘。交房皆为精装修交付，从置业顾问那了解到，将来交付标准为：中央空调，整体厨卫，全屋壁纸加吊顶。二期首开的均价在14000左右，位置不好的楼层价格可能会低一些。

▲实景样板间卧室

▲实景样板间卧室

▲实景样板间客厅

总结：

1. 管南片区的楼盘集中在南三环与南四环之间，本应是生活便利、商超齐备的区域，但区域内商业匮乏，发展缓慢，可以说没有比较大型的商圈，整体生活氛围不如东、西、北三环等位置。

2.融创城这个项目并非纯刚需盘，改善气质可能更多一些。在户型设计上也是偏大一些，比起市面上80多平米的小三居这种纯刚需盘，95平米的三居室居住起来会更加舒适一些，将来居住的人群可能也会更纯粹一些。

3.在这个区域内，竞品项目也比较多，永威城，绿都蓝湾，富田九鼎公馆，以及还未面世的碧桂园名门，富田城。都是品牌房企打造的千亩大盘，如何选择就要看自己的需求是什么？地铁？学区？还是户型？价格？在楼市的淡季下，购房者大可以慢慢挑，慢慢选。

4.买期房更大程度上买的是预期。但是只要未落地，就会存在一定的变数。目前这个区域关注度高，被炒热的一个因素也是小李庄火车站的规划，以及多条地铁线的规划，真正落地可能还需要一定的时间。片区的成熟至少需要5年的时间，我们还是拭目以待。

5.从产品来说，融创城的核心卖点并不是最突出的，从价格来说，融创城的价格又总是出其不意的。可惜，买房子并不是一锤子买卖。对刚需来说，掏空6个钱包买到的房子，希望是尽善尽美的。但其实一分价钱一分货，购房者在买房时还是要更关心产品本身，切莫被花样的营销手段迷惑。

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