以后房子还能不能涨了？
现在还能不能买房子？
什么样的房子值得买？
01
开头的灵魂三问，是大家当下对房地产的最大关心。
前几天的中央经济工作会议定调房地产后，很多人开始怀疑，房地产这个“夜壶”被彻底放弃，涨价预期似乎也被锁死。
身边做地产的朋友也表示压力山大，上半年的销售指标没完成，下半年碰上严苛的政策大环境，也感觉不容乐观。
还有人拿二手房举例子，过去一年，郑州二手房价格连着降了12个月，但依然很难买。特别是主城区的老破小，挂了半年都无人问津。
其实，在我看来，新房销售还算可以。虽然整体销售不算太好，但市场最多称得上分化，并没有到万马齐喑的地步，市场上也不乏卖的爆火的案例：
瀚海思念城，4月30日首次开盘推出1180套房源，去化率93%，8月3日再次加推，去化率90%以上；
万科民安江山府，5月29日首次开盘推出480套房源，参与选房客户854组，去化率91%；
正弘府，以毛坯均价1.6万/㎡左右，分别在上半年3月6日和8月11日两次开盘，两次清盘……
02
因为郑州楼市真正的逻辑只有两个字：分化。无法一概而论。
难卖的房子主要是刚需房，特别是放量较大的新区，比如南龙湖，实在是项目太多，竞争压力太大。
再有就是离主城区较远的大房子，区域发展滞后，开发商资金压力大，只能不断降价促销，前段时间融创大河宸院就是如此。
上文罗列的几个项目，是不是都是改善盘？是不是都主打品质？是不是都面积偏大？是不是区域都有着明显的改善基因？
是的，你没看错，改善盘正在异军突起。周边环境好、配套成熟、社区纯粹且面积段偏改善的项目，正在超越刚需盘，成为郑州市场的需求主力。
这个结论是有数据支撑的。从2014到2018年5年间的数据表明，郑州两房以下的购房群体已经从占比55%萎缩至占比21%，相反的三房四房购房群体占比从43%上升至78%。
03
市场分化，背后是消费升级。
随着近30年的经济发展，中产阶层成为城市和社会的消费主力。他们不再单纯满足“拥有”，而是希望“更好”；不仅需要功能满足，还需要情感满足。
这一群人愿意为一杯喜茶排队两小时；有时间让二刷、三刷一部《哪吒》，让电影票房冲上二十亿、三十亿……
十九大上说，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
换句话说，总量上够用了，但是好东西太少。
在楼市，这句话的意思更明白：房子大体上是够住的，但好房子太稀缺。
比如说在郑州，2005年以后的新郑州人，基本上都到了换房的时候。粗略估计，近15年来郑州的将近200万人，面临着居住升级。
这批人需要大房子，需要好社区，期望能有更好的区域环境、周边配套、社区营造和物业服务，并且愈加关注户型尺度、景观设计和装修品质。
而且，郑州恰恰急缺此类品质改善社区。
回顾郑州楼市过去15年，主流有两个：一个是高密度城改社区，建起来的也大多是新城中村；另一个是新区，但基础设施大多滞后，成熟遥遥无期。
除了北龙湖总价600万+的顶豪别墅，就是遍地丛生总价200万上下的刚需住宅，反而总价控制在300万—500万之间的优质改善项目，屈指可数。
04
未来20年，换房需求是主流，居住升级是机会。
不比刚需首套，买改善盘是个技术活儿，首先要挑好区域，其次要选好社区，最后楼盘品质得过硬。
特别是区域选择，改善盘必须充分关注。因为区域纯粹与否、周边配套价值和自然资源支持，决定了未来的价值上限。
我比较看好的区域主要有几个，北龙湖、鸿宝路片区、白沙和滨河。
如果非要挑一个资源、价格、成熟时间、成长前景都均好的区域，我首选鸿宝路片区，原因有几个：
其一，最大价值是北龙湖的商业、学校和医疗配套，可以保证10分钟内驱车抵达，基本上可以说资源共享。2022年，金融岛统一交付，周边商业资源也将相继开业，区域价值将爆发。
其二，鸿宝路片区北侧是黄河湿地，周边有北龙湖和龙子湖两个大湿地，再加上河面100多米宽的贾鲁河横穿而过，自然环境非常优质。
其三，整体区域位于东四环内，绿化率高达45%，绿地率40%，住宅限高45米，整体容积率低于2.5，绝对的低密片区；
其四，来的开发商都实力雄厚，包括鸿宝、康桥、泰禾、瀚海、金地、天伦、绿城，开发水平比较高，全部是低密改善社区，整体居住环境非常纯粹，特别适合改善。
其五，鸿宝路片区共享北龙湖的优质资源，却只有北龙湖一半的价格，未来成长空间极大。
总而言之，改善买房，应该先看鸿宝路片区。
05
鸿宝路片区还有个别名，叫做鸿园片区。
因为鸿园是区域最早的拓荒者，整体占地2800亩的体量，让鸿园有足够的动力和底气，去引领奠定整个片区的改善底色。
过去的五期产品，主要以别墅、洋房为主，整体容积率基本上都在2.0以下。现在开发的六期产品MOON-Villa，容积率更是只有1.29，让鸿园有更大的空间去探索：如何用更好的产品，去匹配整个区域的优质资源，满足不断升级的居住需求。
转：楼市大参考
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