「郑州楼盘评测」：中原融创文旅城

01.板块评测：平原新区凤湖东板块

中原融创文旅城位于郑新大道与平原大道交汇处东500米，属于平原新区凤湖东板块。

平原新区位于郑州和新乡之间，与郑州隔黄河相望，至今已发展十几年时间。

图：平原新区凤湖核心区航拍

图：平原新区卫星示意

郑州都市圈一体化发展是指郑州和开封、新乡、焦作、许昌之间的融合联动，在都市圈成为引领区域发展的重要增长极这一背景下，郑州都市圈一体化的重要性不断凸显。

图：郑州大都市区规划工作报告

作为郑州都市圈一体化发展——郑新融合的关键节点，随着郑新融合战略的推进，平原新区迎来新的发展机遇。

郑州建设国家中心城市《行动纲要（2017—2035年）》也已明确郑州要“北联”，探索向北“跨黄河”与新乡毗邻地区联动发展，加快一体化进程。

图：平原新区示意

且无论是建设国家中心城市，还是增强郑州强省会的核心地位，郑州跨河北联都势在必行，而平原新区作为郑州北扩的第一站也将是其中最直接的受益者。

实际上，跨黄河发展已经能够在不少城市找到先例，如兰州、济南等，它们的跨河发展都有声有色，尤其是兰州，黄河早已成为城市的一条内河。

此外，2019年高层已将黄河流域生态保护和高质量发展列为重大国家战略，未来黄河两岸无疑会得到更多利好支撑，平原新区的前景值得看好。

以凤湖为核心已发展十多年的平原新区，开发有项目二十多个，在交通、教育、商业、医疗等生活配套上也在不断完善：

图：平原新区凤湖航拍

交通上，目前和郑州之间有中州大道、郑新大道、京港澳高速，即将开通的有郑济高铁黄河特大桥（可通行郑新快速路），连接龙湖和凤湖的龙凤大道也在规划中，未来郑新之间黄河大桥将达到 10座；

图：平原新区与郑州之间的道路示意

教育上，郑州外国语平原校区、滨湖小学、滨湖幼儿园等已落地，由融创引入的纬五路一小和郑州八中已开建。

图：中原融创文旅城航拍

商业上，恒大悦天下商业广场已运营，王府井奥特莱斯已成型，袁家村已营业；

图：袁家村航拍

医疗上，引入了河南省人民医院平原分院，一期已经开始动工，预计今年年底投入使用；

随着区域人口不断导入和配套的愈加完善，今后平原新区也会更为宜居。

【评测指数】：

02

项目评测：中原融创文旅城

中原融创文旅城西邻京广高铁，东至万仙山路，北至平原大道，南至长江大道，总占地2200亩，其中产业用地约670余亩。

图：中原融创文旅城整体航拍

在文旅产业上以冰雪运动为核心，涵盖八大核心产业IP，包含雪世界、冰乐园、水世界、水岸秀场、湖岛酒店群、滨湖商业小镇、水上运动、体育公园等八大主题业态。

图：中原融创文旅城周边航拍

项目住宅总占地约1200亩，东起云梦山路（规划中），西至云台山路（规划中），南临长江大道，北靠平原大道。

图：中原融创文旅城整体航拍

首开1/2/4/10号地块，高层面积89-135平米，洋房约128平米，叠墅面积约153-172平米，均价6000-12000元/㎡之间。

图：中原融创文旅城航拍

项目优劣：

A 中原首家以滑雪为主题的文旅项目，产业全面

中原融创文旅城是融创在河南打造的首个以滑雪为主题的文旅项目，项目以冰雪运动为核心，涵盖八大核心产业IP，立志打造中原地区旅游的新名片。

图：中原融创文旅城规划示意

八大核心产业为：

融创雪世界

雪世界是中原文旅城的核心，总建筑面积7.2万平米，是华北及华中地区规模最大、落差最高、设施最全、滑道最专业、不变坡滑道最长的室内滑雪场。

图：雪世界规划效果示意

建成之后可满足各类滑雪人群的需求，同时可容纳2000人滑雪，后期也可承办国际赛事。

滨湖商业小镇

建面约7万㎡，以运动和滨水为主题，立面采用新中式设计风格，将打造成为集零售、餐饮，亲子等为一体的特色商业小镇。

图：滨湖商业小镇规划示意

水岸秀场

位于项目核心，水域面积约3.3万平米，环湖打造了6个广场，分别是冰雪广场、集市广场、篝火广场、穹顶广场、童趣广场、嘉年华广场。

图：水岸秀场规划效果示意

后期会举办水上表演、灯光秀、投影秀、乐队巡游等活动。

水上运动休闲

由景观湖向东，环绕整个社区打造一条宽30m，长2km的河道，后期可通航，还可举办皮划艇、赛艇赛事。

图：水上运动休闲运动示意

湖岛酒店群

由超五星级酒店、五星级酒店、会议中心、特色婚礼堂、中餐厅等组成，总建筑面积约5万平方米。

图：湖岛酒店群规划效果示意

水世界

采用全球顶级水娱乐设施，配置四季恒温水池，有儿童戏水池、欢乐水赛、造浪池，也可以举办光影音乐派对等夜间活动。

图：水世界规划效果示意

冰乐园

总面积5000平米，分为冰雪运动、科技体验、合家欢三个板块，是冰上运动休闲、时尚活动中心，其中冰面为1800㎡的标准真冰场。

图：冰乐园规划效果示意

体育公园

体育公园占地约3万平米，结合区域生态绿化打造，包括体育场馆、运动公园等运动休闲设施。

图：体育公园规划效果示意

整个项目的进度很快，目前在社区服务上，业主巴士、新华健康体检中心、美居服务（个性化定制设计）、融创会等配套都已签约落地，在文旅产业板块上，业主巴士、滑雪学校、一帆水上体育运动中心、意向入驻商家以及施柏阁酒店、花间堂五星级酒店等都已签约，全部业态都将在2022年年底整体呈现，非常值得期待。

B 融创品牌，实力雄厚，经验丰富

项目为融创打造，融创是中国地产十强，实力雄厚。

融创文旅集团则是我国最大的文旅物业持有者和最大的文旅产业运营商，在文旅产业的运营上经验丰富。

融创文旅集团拥有融创文旅城、融创旅游度假区、融创文旅小镇等三大核心板块，截至目前，融创文旅现全国已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店，覆盖各大核心城市与城市群。

以融创的实力和在文旅产业运营上的丰富经验，足以使我们对中原融创文旅城的落地和运营有足够的信心。

C 区位优越，交通便利

中原融创文旅城位于平原新区凤湖东板块，既自成一体，又距离凤湖核心区不远。

图：中原融创文旅城航拍

项目往西500米即为郑新大道，也就是说，从郑新黄河大桥下桥之后不远就到，再加上南北平原大道和长江大道两条主干道，交通很方便。

且郑济高铁即将开通，平原新区站位于项目东北，相比区域内其他项目，距离高铁站更近，后期乘坐高铁也更方便。

D 千亩大盘，名校学区

项目住宅地块占地1200亩，体量巨大，业态丰富，在社区规模上完全能够自成一体。

图：中原融创文旅城航拍

在教育配套上尤其值得一提的是，项目引入了纬五路小学和郑州八中（中原融创文旅城校区）优质教育资源，而且均为集团分校，名校学区优势明显。

E 周边有待发展

因为处于新区，周边还有待发展，项目以东、以北还是以空地为主，以南为原武镇，区域界面一般。

【评测指数】：

03

配套评测

交通配套

目前郑州和平原新区主要有三条通道，中州大道、郑新大道和京港澳高速，目郑济高铁黄河特大桥也在建设当中，预计明年可通行，连接北龙湖和凤湖的龙凤大道处于规划状态，建成之后预计驾车 30 分钟即可到达北龙湖。

图：中原融创文旅城道路交通区位示意

项目以南为长江大道，以北为平原大道，均为区域东西向主干道。

图：中原融创文旅城周边道路交通示意

教育配套

目前平原新区区域内有滨湖幼儿园、滨湖小学、平原新区一中、郑州外国语平原校区等多所学校。

中原融创文旅城引入了郑州市纬五路第一小学和郑州市第八中学(中原融创文旅城校区)，目前已开工建设。

图：中原融创文旅城周边教育配套示意

项目首期内还规划有5所幼儿园，2所小学和1所中学，可让孩子实现从幼儿园到中学一站式教育。

图：中原融创文旅城周边学校落位示意

生活配套

目前区域内的商业主要有恒大悦天下，占地27万方，目前已部分运营，另外还有王府井奥特莱斯等商业中心。

图：中原融创文旅城周边商业配套示意

项目自身内部配套丰富，商业部分主要为滨湖商业小镇，该商业为类似太古里的低密商业街区，立面采用新中式设计风格，将打造成为集零售、餐饮，亲子娱乐等为一体的特色商业小镇。

生态配套

平原新区围绕凤湖而建，凤湖总占地面积1830亩，目前已经成型，环境优美，项目内部同样围景观湖而建，水域面积约3.3万平米，由景观湖向东，环绕整个社区还打造有一条宽30m，长2km的河道，可实现通航功能，项目目前开售的1/2/4/10号地块均邻此河道。

图：凤湖航拍

此外，项目住宅地块内部还建有一个体育公园，占地约3万平米。

【评测指数】：

04

产品评测

项目首开1/2/4/10号地块，高层面积89-135平米，洋房约128平米，叠墅面积约153-172平米。

89㎡三室两厅一卫G1户型：

优点：户型方正，三开间朝南，两卧朝南，餐客一体，动静分区，客厅连通宽景阳台，南向卧室赠送飘窗，整体空间布局合理。

缺点：通透性一般。

93㎡三室两厅两卫C户型：

优点：三开间朝南，两卧朝南，主卧套房设计，配独立卫生间，且通透性较好，动静分区，餐客一体，93平米双卫很难得。

缺点：餐厅位置空间较小。

128㎡三室两厅两卫A户型：

优点：户型方正，南北通透，大面宽横厅，主卧套房，配独立卫生间和衣帽间，双卧朝南，客厅可改造空间，全明户型，整体功能布局科学合理。

缺点：玄关处有面积浪费。

131㎡三室两厅两卫B户型

优点：和128㎡户型布局类似，只不过阳台为连通式，更为阔绰。

缺点：动静不分区。

【评测指数】：

06

综合评测

时移事迁，随着当下人们生活水平的提高，文旅产业的发展势头越来越猛。

有数据显示，2019年中国旅游业创造了10.9万亿元产值，占中国经济的11.3%，而郑州周边建业华谊电影小镇、银基水世界等旅游区的火爆更让我们直观得看到这一点。

只不过遗憾的是，郑州是个缺少玩的地方，每个在此生活的人恐怕都深有感触，想想看，除了大玉米、二七塔、绿博方特等寥寥数个景点外，郑州周边可去的地方还有哪些？

尤其是郑州有一千万人，河南腹地有一亿人，如此庞大的人口基数，郑州发展文旅产业的空间相当大。

这也正是中原融创文旅城的潜力所在，项目由中国最大的文旅物业持有者和最大的文旅产业运营商融创文旅集团打造，涵盖雪世界、冰乐园、水世界、水岸秀场，湖岛酒店群、滨湖商业小镇、水上运动休闲、体育公园8大业态，产业丰富，潜力巨大。

何况项目正处于郑州北联跨河的第一站——平原新区，作为郑新融合的关键节点，黄河高质量发展战略的沿线地带，区域本身前景广阔。乐园经济对城市经济的拉动作用显著，一个高品质的城市文旅项目，必定也会成为区域文化地标，带动区域的文化聚拢和产业升级，从而获得巨大的经济效益和社会效益，如上海、西安等，相信随着中原融创文旅城的建设，依托文旅产业的带动力，平原新区的发展势头会更快。

有数据显示，文旅产业不仅对区域发展带动明显，对周边物业的升值更是一大助力，如无锡融创文旅城开业18个月，周边房价涨幅高达167%，广州融创文旅城开业28个月，周边房价涨幅高达188%，这无疑也正是文旅城住宅板块尤其值得关注的一大证明。

何况除了产业配套优势外，住宅板块还引入了纬五路一小和郑州八中两座名校，相对于产业配套的价值，名校学区的价值更难以用金钱衡量。

身处郑州向北发展的桥头堡，共享郑新一体化发展红利，依托融创文旅城百亿航母配套，名校学区，中原融创文旅城很值得好好了解一番。

【推荐指数】：

点评

郑州人近郊游没地方去。

这和郑州省会的城市地位和一千万人口的休闲娱乐需求显然是不匹配的，所以我们才看到，近两年郑州文旅产业开始大爆发。

在这些众多文旅项目中，中原融创文旅城有几点很值得关注，一是项目以滑雪为主题，规模和形式在市场上都极具竞争力；二是项目正处于郑州新乡融合的关键节点平原新区，和郑州只有一河之隔，来去方便。