魔幻的深圳房价——怎么看待深圳房价破7万？

作者：中年危机互助会
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来源：知乎
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去年11月深圳取消豪宅税后，深圳房价便一发不可收拾。深圳房价，尤其是西部房价如何跳涨，我不在此赘述，直接放出来打油诗：

昨日还能买神湾，今日只能买宝安

上月还嫌南山贵，此时红山也崩溃

去年西部不买房，今年东部泪两行

龙中全款变首付，布吉首付变车库

沙井犹豫四五天，回头少个卫生间

到了2月，在肆虐的病毒面前，深圳西部房价仍然呈现出来极其魔幻的场景：一边是无数企业停工破产，一边是房价出现跳涨；一边无数人哭诉失业艰难，一边抢着买房。

深圳房价，让病毒都不得不服。

甚至连中介都缺人了。

深圳链家城市总经理 胡志丹：我们预估整个企业里还需要净增长将近一千人左右的规模，大概是比现在要增长20%的人员占比，所以对我们来说，是一个比较大的缺口。

有种房价叫做深圳房价

即使在2017年-2019年这国家管控最严格的几年，深圳的房价依然走出独立行情-多数横盘微涨，少部分下跌，热点片区和学位房暴涨，在所有大城市里面独树一帜。

一线城市2017年3月以来房价走势（数据来自中原）

要说深圳的房价为何这样，首先就是老生常谈的深圳钱多房少面积小，IT码农遍地跑。

钱多，深圳及广东大量的金融机构，同时深圳背靠香港，吸引内地。

国内外资金聚集在一起，总量先不说，但是配合上南方极其灵活的商业头脑，这个化学反应…所以也能看到首付贷、税费贷、GPGD、XYK、XYD、加按各种名词…

房少，是深圳目前红本商品房仅不到200万套，除此之外都是城中村的小产权握手楼，只能提供住宿功能。

这200万套，去掉老、破、小，排除大规模存量的龙岗边区，算到南山、福田和罗湖头上，也就上万套在市场交易。

无限的资金碰上有限的投资标的，结果就是部分片区完全透支未来。

面积小，说的是深圳仅仅有1997平方公里，是北京市面积的八分之一。

就算不和北京市比，单看北京六环面积约2270平方公里，倒是和深圳面积差不多。

下图就是水木网友VANGE画的等比例尺北京六环市区和深圳市的卫星图对比。

可是细看发现，北京六环属于全部开发的高密度区域，而深圳全境则有一半是丘陵和水源地。

有了丘陵和水源地，就有了生态控制线。整个深圳就被生态控制线分割为区域碎块。所有的人口生活、居住在一个个区域碎块内。

这也是深圳最大的特点，多中心，没有像北京一样摊大饼。也是深圳最大的痛点：完全没地可以开发。

除此之外，深圳房价最大的支撑，就是人多、人才多。

过去10年，深圳每年平均增加50万人，目前，深圳人口已经达到1350万，这还是不完全统计。

人才多，腾讯近10万高收入员工、华为，以及粤海街道办的高科技企业、无数上下游制造服务企业的员工，都踩上了制造业、高科技和互联网的风口。

还有招行、平安、深圳几百家的上市公司…

每次我看到高新园地铁站乌央乌央的人群，心里都颇为感慨。

这里放一段视频。

请注意这里面每一个人都是25岁-35岁的黄金年龄，背后都是最少一家三口，都有一颗住上三室一厅的心。

这就是所谓的IT码农遍地跑。

哦对了，深圳居民平均年龄是31岁，比我还年轻一些，这个平均年龄很快就要进入生育期。

2019年深圳新生儿数量是20万出头，人口流入50万，每年合计70万人，深圳人口可预见的未来仍然是迅速增加。

目前，深圳仍然是一线城市里面限购最松的。没错，来了就是深圳人，有了本科或者专科学历，可以快速落户，落户之后就可以买房。

何况现在深圳落户，还给几万块钱奖励，这样的好事你见过吗?

最近这波跳涨怎么回事。

2020年开年如此惨淡，但是惨淡的现实倒逼了政府逆周期调节的政策。于是今年可以看到市场上资金面极其宽裕。

虽然5年期房贷利率下的较慢，但是1年期贷款利率下降仍然降低整体资金成本。

所以不说深圳的长期利好，短期内看，去年全国资金在全国社会主义先行示范区迅速办理落户，调集全国资金，而本地炒家则利用公司抵押经营贷获取低息贷款。全部资金集中在热点片区的次新学位楼盘下手，在标的有限的情况下迅速抬高价格。而普通居民在恐慌中跑步入市，造成房价上涨的迅速传导。

之前留学时候，我感慨过美国本地人也挺辛苦，每天面对全世界的人涌入。高端人才来抢夺高端职位，亚非拉美裔来抢夺苦力低端岗位。

这么一看深圳本地人也非常辛苦，在有限的住宅资源下，要与全潮汕、全国的热钱来抢夺房源。

房价暴涨后的隐患

2020年这个小阳春，深圳西部房价如此上涨，给今年下半年留下两个极大隐患。第一个就是在前半年持续的降准降息及M2超发下，积少成多，在下半年量变是否会引起质变；第二个，2020年8月是深圳特区成立四十周年。多数预期今年庆祝的时候，国家会继续给深圳各种大礼包，我猜测会包括更多的权力下放、深交所改革等。

大礼包必然给深圳房价带来极大的调控压力。

在后续这两个隐患前，还有一个魔幻的现实：深圳作为外贸占比较高的城市，去年的毛衣战、高科技企业绞杀战，还有今年的疫情，都给深圳经济造成不小的创伤。

结果在这样的情况下，本身深圳上半年调控压力就大，偏偏深圳西部房价还出现了跳涨。

预期中的政策何时落地

那么，预期中的打压政策是否很快就来，也引起不少人的猜测。主要因为深圳西部这波跳涨让人直接怀疑人生，逼空式的上涨必然引来政府打压。

关于政策我也做个猜测，大家权当一看。

政策时点来看，以往330、430都是政策出台的高发期，而且在释放利好前，往往是打压政策先行，因此我认为最可能发布政策时间就是430到630这段时间。

政策的内容，有房产群贴出来对话，比如什么限制落户啊、有二胎才能二套啊、结婚才有购房资格啊等等。

整个感觉像是乱编造的，我就不传谣了，因为说的方案基本都不现实。只是实在这波上涨太过魔幻，让人不得不信。

首先是限制落户，深圳落户政策在核心城市最为宽松，这也给深圳带来源源不断的全国炒房需求-房票轻而易举。

但是限制落户，第一是远水解不了近渴，无法控制当下的热炒；第二全国都在抢夺人才，甚至在争夺人口之时，没有哪个城市会自绝后路，限制人口流入的。

尤其是国家4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中明确表示，人口数量是和公共服务及配套是挂钩的。

没有这么多人，就不要想配套这么多资源。因此，深圳即使出台政策， 不会涉及到控制落户。

其次就是限购限售

目前深圳家庭限购两套、深户单身一套、非深户缴纳5年社保一套，都已经是较严格的标准。

如果往死调控，最有效的有两种，第一是深户未婚不准买房，这条对标上海；第二是入户1年内不准买房。我个人认为不太可能出这样的政策。

限售这块，深圳公寓限售5年，住宅限售3年。如果继续加大限售年限，结果可能反而是减少市场二手房供应，造成相反结果。因此继续加强限售也不太可能。

再之后就是首付比例，我直接贴图：

结论是，首付政策已经较严格，如果继续提高首付比例，则会严重伤害要上车的刚需，也不可能。

那最有效的政策，我觉得就是控制热点片区的房产评估价格和网签价，进而控制个别区域的首付比例。

第一是有的放矢。目前深圳宝中、南山和光明大热，二手价格调整，中部逐渐启动，东部蓄势待发。不过从全市范围看，深圳房价还是整体平稳-因为东部整体权重较大。那么如果出台全市的政策，很可能是带来误伤-东部业主吃肉没吃到，直接挨打…而热点片区，则由对应的南山和宝安相关部门进行内部调整即可。

第二是有效控制炒作热钱。因为目前市场资金极度宽裕，银行资金早就蠢蠢欲动恨不得全部放出去。

放给谁呢？国企是银行抢着放贷；小微企业是万万不能放贷。对个人嘛，最安全的就是房贷。所以目前炒家很容易获得低成本的资金。

所以如果真有政策，很可能是直接在热点市区直接控制网签价格，从而变相提高首付比例。

这是提高炒作门槛，迅速灭火的最快途径。

结语

当然，大招使完，能不能打压房价？我猜还是西部横盘，板块轮动，更多的人来到福田置业甚至被赶往东部，都是有可能的。

如果房价真的能够下跌，那倒对刚需来说是极好的，只是怕刚需又不敢上车了。