沈阳一季度土拍成交11宗 品牌房企引领土地和楼盘市场

中房报记者 孟双奎 通讯员 杨晓宁 沈阳报道

随着新冠肺炎疫情逐渐消退，进入三月份以来，各行各业复工复产有序推进，沈阳市房地产行业也按下了重启键，走出冰封期，全市在建、续建以及在售项目正逐步恢复正常运行，土拍市场供需释放，楼市成交逐步回暖。

截至4月2日，沈阳市在建房屋市政建筑工程项目总数634个，已批准开复工项目数427个，其中房屋建筑项目345个，复工项目约占总项目的67.35%。

土拍成交11宗 外围地块增加房企预期

经历了短期的停摆后，沈阳土拍市场自二月中旬开始相继释放。2月20日，沈阳2020年春季第一拍落槌，汇置集团竞得沈北新区环蒲新城板块2019-032号龙湖北地块，奠定了沈北发展基调。2月21日，位于铁西区的TX2019-012富工一街3号地块以地价21200元/㎡竞出，成为沈阳新地王。土地价格的走高，或将进一步助推住宅价格的上涨。

据房谱地产大数据中心统计，2020年第一季度沈阳市土地成交11宗，皇姑区、苏家屯区、浑南区各1宗，大东区、铁西区、沈北新区、于洪区各2宗。其中居住用地10块，商业用地1块。第一季度成交土地的占地面积78.22万㎡，建筑面积150.08万㎡，楼面地价5065.52万元，总价760217万元，溢价率24.92%。

对比2019年第一季度，占地面积下浮9%，楼面地价上浮0.36%，溢价率降低3.95%（2019年第一季度沈阳市土地成交16宗，占地面积86.03万㎡，建筑面积182.32万㎡，楼面地价5047.25万元，总价920217万元，溢价率28.87%）。

随着城市外围半径拓展的扩大，外围地块逐步增加了房企的预期，也成为第一季度土拍的热点。今年以来，苏家屯地块逐步受到房企的关注，中央大街全线贯通，地铁6号线提上日程，区域内生态、教育、交通等各项配套的陆续完善，为该地块带来了重大利好。3月31日，沈阳市第一季度土拍落下最后一槌，苏家屯区瑰香街西金钱松西路北地块被碧桂园以总价约2.77亿元竞得，成交单价达2300元/㎡，溢价21.05%。沈于公路东9号地块被金科以3030元/㎡的楼面价拿下，成交总价2.3亿元，溢价率1.68%。沈于公路东7号地块被富禹以2930元/㎡的楼面价拿下，成交总价1.9亿元，溢价率21%。一季度土拍收官。

新建商品住房销售同比下降 交易价格上涨

据克而瑞研究中心统计，受疫情影响，1-2月份前200强房企中已有143家房企在线上“云卖房”，房企纷纷转战线上，成为线下销售的重要补充，微信、短视频、现场直播、VR看房，互联网载体已成为疫情期间房企普遍采用的营销手段，这对疫情后的开复工奠定了一定的客流基础与市场条件。

2月17日，沈阳市房产局发布《关于有序开放售楼处及房产中介经营场所对外营业限制》的通知，沈阳市各房地产企业开始有序复工，市场热度得以回升，消费需求得到释放，短期内出现一定程度的反弹现象。但受疫情影响，一季度沈阳市新建商品住房销售量下降明显，交易价格有所上涨。

据房谱地产大数据中心统计，一季度沈阳新建商品房成交210万㎡，比去年同期减少29%（去年同期294万㎡）；成交均价11398元/㎡，比去年同期上涨5%（去年同期10861元/㎡）。批/售比73%，供小于求。

一季度沈阳新建商品住宅成交194万㎡，比去年同期减少23%（去年同期252万㎡）；成交均价11026元/㎡，比去年同期上涨11%（去年同期9973元/㎡）。批/售比75%，供小于求。全市库存去化周期14个月（去年同期18个月）。

在区域排名上，一季度沈阳商品住宅销量沈北新区以5100套、47.74万㎡位居首位，浑南区、铁西区分别位居第二、第三名。而在板块排名上，道义、全运、铁西经开区位居前三，道义成交套数超过后两者之和。

品牌房企获得消费者更多的关注度,行业发展愈益呈现出品牌化的趋势。一季度，品牌房企引领土地和楼盘市场，呈现出市场高度集中的特点，房企10强分别为万科、恒大、中海、荣盛、龙湖、汇置、融创、碧桂园、越秀、华润。房企前20强销量占全市房企总销量的72%。

新增供应不断释放 支撑房地产市场持续向好

《2019年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年，沈阳商品房销售面积1453.5万㎡，增长7.3%，其中住宅销售面积1361.1万㎡，增长13.2%；商品房销售额1481.5亿元，增长23.0%，其中住宅销售额1395.3亿元，增长33.7%。

2019年，沈阳楼市以168995套的成绩单交卷。2020年，沈阳对周边城市的吸纳力在增强，人口增量将持续增多，随着楼市“小阳春”的到来，预计楼市供应量将持续上涨。2006年，沈阳户籍人口突破700万，截至2019年末，沈阳市户籍人口756.4万人，比上年增加10.4万人，同比增长1.4%，成为21世纪沈阳人口增速新高。人口的不断流入为住宅市场注入了大量购买力，人口结构的优化也将进一步刺激沈阳高端住宅市场的需求，不断释放的新增供应和住宅需求将支撑沈阳房地产市场持续向好。

鼓励性政策相继出台 房地产市场焕新活力

受此次疫情影响，刚需住房和改善住房的重要性均得到了加持。据调查，此次疫情提升了人们对刚需住房的认知，对改善型住房的认知也起到了引导作用。刚需型客群需要属于自己的房子，而改善型客群则需要居住品质、环境、服务等方面的升级。疫情后，这些需求信号已释放到房地产市场。

2月中旬开始，辽宁省、沈阳市相继出台一系列涉及土地、房地产企业的地方鼓励性政策，以及鼓励刚需购房的利好政策，落实“房住不炒”定位。今年沈阳将完成6项存量土地攻坚任务，包括存量储备土地征收40宗963公顷、处置“净地不净”土地31宗、处置闲置土地57宗280公顷、处置停缓建项目30宗。

3月10日，辽宁省住建厅下发文件，提出要建立“超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活，明确2020年辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼“入市”的措施。

沈阳市还将深入推进全国住房租赁市场发展试点城市建设，盘活存量非住宅资源，可申请改建为租赁住房。符合改建审批条件，涉及土地用途调整的，在符合规划的前提下，可调整为居住用地。

4月1日起，沈阳市对住房公积金部分提取业务进行调整，延长“房证未发”持《购房合同》提取时限，调整偿还商贷提取方式、额度，提高租赁住房提取限额，进一步发挥住房公积金制度的住房保障作用，加快释放住房公积金支持住房消费。

这些政策的落实，让沈阳的房地产市场再次焕发新的活力，提升了沈阳作为东三省桥头堡的人口吸纳能力，也将进一步带来更大的置业需求。