北京楼市：老破小不能乱买，核心城区才有价值，其它位置5年未涨" inline="0">

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。

回答：主要淘6以内的 品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机 一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。 在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场

提问：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5万，预计明年初回款有500，上海有套133平的三居室，满五唯一，市值450贷款还有120，但因为地段不好，升值较慢，现在出租明年九月到期，希望能置换到更具升值空间的核心地段，并且准备搬去上海。子弹有限，不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住，兼顾投资。资金使用上，不知道怎么操作才能更有效率，也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小，再dyd，同时卖掉上海的房子，换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子，再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区？多谢

回答：上海性价比的区域 康城，九亭和江桥， 建议先置换主区域上海，再根据资金情况选北京，主看东三东四老破小

提问：信用卡办11张、57w了。 继续增加数量还是提高额度？ 想听听建议。平时刷的很少。

回答：11张只有57万额度，可能是1张15，2张10，剩下一半5万，一半2-3万的半菜卡。 这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划，本身的资质还不错，但是没有得到最大化利用。 现在只能一点点的改善，从每张卡分析，如何转为一张张大额卡。 需要知道你的具体卡信息，你的征信，社保公积金收入等情况。

提问：房姐，你好！本人目前和孩子两人租住在和平里，孩子在中央工艺美院附中上学，四年后高考，目前上学车程半小时，工作较自由，不考虑上班时间。想买400万以内的两居老破小，期望能保值，适合孩子上学。近期看了和平里，柳芳，潘家园，团结湖，劲松，包括百子湾，价格差距很大，不知道怎么选，盼回复给些建议，谢谢！

回答：400万在从十号线东段到南段都可以选择 另从1\/6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型，具体你可以说下标的信息帮你分析下 推荐看看你，甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区

提问：父母海淀交大一套97年老公房， 71平纯西两居，市场价630-660左右 两个问题~ 1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换） 2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美第一城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住+最好学校还行+保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？

回答：置换的思路是对的 新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑， 重点看朝青板块 : 国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城 买房不能既要又要，需要平衡下

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式 一定要贷足 贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的子弹继续建仓其它二线城市。

提问：房姐好，第一次提问。 预算比较低，而且首套房资格已经用掉了。16年底在燕山买的房子，现在卖掉还完贷款能剩50多万，加上积蓄，一共能筹措一百一二十万。 想在最近一两年内换房子到五环内，请问有什么好的办法，筹措二套房的首付么？五环内有什么适合我的标的么？一直在关注石景山的房子，不知道可不可以？ 看到您提的针对二套房的抵押的方法，请问该如何操作呢？

回答：多核办理信用卡，给自己和家里人养流水，后期做贷款 石景山不建议，120左右看东三东四老公房 可以搜索抵押关键词，有过详细回答

提问：房姐，总价560以内。国美第一城、朝阳园、南湖东园、炫特嘉园哪个更容易找到性价比高的？自住2居。

回答：国美内部差异大，4-7万都有，适合找笋盘但需要有一定经验 之前国美第一城出了3.6万的大户型性价比非常高

提问：房姐你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善➕投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？

回答：西边主要是学区房，所以房价虚高， 买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下 商住尽快止损， 远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘 如果想让房产长期升值，你这个需要重新配置

提问：房姐好，请问：北京，全款垫资买房，房证拿到后马上可以办理抵押贷吗？这个周期大概需要多长时间（垫资周期），贷款人必须是公司股东吗？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否属于风险行业而受歧视？多谢房姐

回答：抵押贷分很多不同的产品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 专业的操作下，如果考虑全款买房然后抵押，会在购房之前，先核查自身的贷款资质，确定针对不同类型的房产，可做的贷款范围，然后得到目标可选房源的范围。 在选定意向的标的后，签约之前，先评估房产的贷款情况。 提前准备好的话，拆借的时间大约20-40天，红本下来马上抵押。 贷款人必须是大股东，法人也是股东。 金融地产军人公检法都是被歧视行业，如果要贷款需要单独计划。

提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。

回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限 200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋

提问：房姐，请教在西站附近上班，想买品质盘+学区的组合，品质房首付350-400，用我的sfsd资格，最好三居，选哪里合适？学区计划用gf的sfsd资格在西城购入，首付200左右，建议什么区域？流水充足，子弹总计这么多，这样分配是否合理？万分感谢

回答：分配没问题 看下荣丰2008，片区内寻找总价最低的标的上车 自住从草桥至马家堡沿线寻找，这一片溢价没那么严重 推荐看下上海建筑、福海棠华苑

提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室 公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室 总价150w左右 商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求 居住改善 3房最佳，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过 亚运村朝阳外国语 慧忠里，望京 望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。

回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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