2019年已经过去，对于郑州土拍市场来说，这同样是并不平凡的一年。
土拍是楼市行情的风向标，2019年郑州都有哪些值得关注的土拍事件呢？
此次我们整理了2019年郑州比较值得关注的土拍大事件，也都曾在市场上掀起过不小的反响，有绿城再次入郑、北龙湖首现流拍、龙湖挺进高新区等等，一起来回顾下！
1、起了个大早却赶了个晚集的绿城回归郑州
土拍事件：
1月9日经开滨河168号被河南锦江置业有限公司拿下，成交总价142298万，成交单价1174万/亩，楼面价8804元/㎡。
168号位于十六大街东、经南十三路北，占地面积121亩，容积率2，最高限价23251元/㎡，河南锦江置业有限公司即是我们所熟知的绿城。
点评：
2019年首个备受关注的土拍事件莫过于绿城在滨河的拿地。
自多年前在东区开发过绿城百合之后，除了和部分房企合作过代建之外，绿城在郑州主城就再未开发过新项目。
而绿城百合在二手房市场的房价表现，以及绿城在业内有口皆碑的品质，让郑州房地产市场始终都存在着一个绿城情结。
因此，多年来绿城在郑州市场的缺席，尤其是在近几年大多数知名房企均已进驻的当下，让郑州对绿城更多了一份期待。
此次绿城在滨河拿地，意味着在时隔多年后，绿城又一次重新进驻郑州，和后来大举进驻的房企比较，不得不说，绿城是起了个大早却赶了个晚集。
而且从绿城在郑州的一系列动作看，此次在滨河拿地，不只是绿城又多了一个郑州的项目，而且重仓布局郑州的开始。
在滨河拿地之后，绿城在年底又拍下了北龙湖的11号地，除此之外，绿城合作的项目也在去年接连面世，如位于杨金片区的天伦绿城桂语兰庭，以及位于二七新区的绿城柳岸晓风，今后郑州将迎来绿城产品的一波爆发潮。
绿城会给郑州带来什么样的产品，绿城的项目能不能又一次成为引领郑州的标杆，身负厚望的绿城能否回应这些期待，都还需要时间验证。
如今的郑州早已品牌房企云集，如今的绿城也已经没有了宋卫平，绿城在郑州将会走出一条什么样的路，同样需要时间来给出答案。
2、建业三连摘北龙湖
土拍事件：
1月21日建业拿下北龙湖24号地块，成交地价132000万元，楼面价23495元/㎡，综合房价29850元/㎡。
2月26日建业拿下北龙湖27号地块，地价168000万元，综合房价30466元/㎡。
3月8日北龙湖25号地被建业以地价252000万元，综合房价30538元/平方米拿下，至此建业在北龙湖连摘三块地，成为北龙湖的第二大地主。
点评：
在绿城滨河拍地之后，2019另一个最受关注的土拍事件无疑当属建业的北龙湖三连拍。
在目前进驻北龙湖的房企中，建业可以说是最早和北龙湖结缘的房企之一。
早在2014年，建业即和海马合作拿下了建业海马九如府项目的地块，拿地时市场还处于不温不火期，观望情绪比较严重，面对1.3万以上的楼面价，许多人都不禁为这个项目的后期入市捏了一把汗。
但人算不如天算，项目之后正赶上市场行情的上扬，作为郑州贵胄之地的北龙湖更是地王频出，在一个接一个的新地王面前，九如府倒显得划算多了。
项目的销售当然也就不再是问题，据说，建业甚至还因为九如府卖得太快，没有获得更大收益而略有遗憾。
不过即便是因为建业在北龙湖尝到了甜头，但恐怕任谁也想不到，2019年的年初，建业会在北龙湖接连拿下三块地，成为正商之后北龙湖的第二大地主。
建业一向是个很稳健的房企，北龙湖尽管区域前景很被看好，但毕竟地价高昂，建业能连续拿下三块地，还是很让市场吃惊了一把。
不过这倒和建业一直强调回归郑州的战略很是相符，在2019年之前，建业地产的郑州势力已经降到其史上最低，此次三连拍再加上北龙湖这个大IP，让市场再次见识到了建业回归郑州的决心。
只是如今的北龙湖和几年前比较早已不可同日而语，不仅名企云集，产品竞争激烈，而且因为门槛太高，市场形势也并不容乐观，建业将会如何突围呢？
3、龙湖挺进郑州主城
土拍事件：
6月4日郑政高出[2019]7号地在经过4个多小时的激战后，最终被北京龙湖置业有限公司摘得，地价130460万元，土地单价1240万元/亩，楼面价6199元/㎡。
这也是龙湖地产在继南龙湖龙湖天宸原著之后在郑州主城首次拿地，这次龙湖真得来了！
点评：
在地产界，以品质著称的房企中，除了绿城之外，第二个即当属来自重庆的龙湖。
只不过在很长时间内这两大房企在郑州都鲜有布局，绿城至少还有个十多年前的绿城百合，龙湖则是直到2017年才开始拍地，而且还是在南龙湖。
这当然并非是龙湖看不上郑州，而是郑州这个市场的进入难度太大，即便是几经周转，始终不得其门而入，拍地南龙湖也只能说是曲线救国。
然而遗憾的是，龙湖首个项目龙湖天宸原著的开发不仅没有达到龙湖品牌一炮而红的效果，而且因为地价过高和产品定位的问题，项目的销售也不够理想。
也许这也正是龙湖不惜代价不计成本势必要进驻郑州主城的缘故，整个竞品过程及其激烈，4个多小时的竞拍，土地单价过千万，楼面价超六千，而且还要配建不少于1200套自持的租赁住房，可见龙湖的决心有多大。
项目产品目前已问世，命名“景粼玖序”，占地105亩，容积率2.99，规划高层和洋房，主力户型为三房，定位偏改善，售楼部1月1日已开放，对于高新区有改善需求的购房者，这是个很值得关注的项目。
景粼玖序也许才能让我们见识到什么才是真正的龙湖。
4、高新区迎来高光时刻
土拍事件：
8月29日，郑政高出〔2019〕19号被正弘以起始价82357万元摘得，折合楼面价2653元/㎡。
高新区19号位于高新区科学大道北、瑞达路西，属于高新区核心位置，该项目要求建设一栋不低于180米的5A甲级写字楼及大型商业购物中心，项目落成后将成为高新区首个地标级建筑。
点评：
地标不仅是一个区域形象的最佳代表，地标的出现也是一个区域发展由量变走向质变的重要标志。
2019年高新区地标的竞拍出让，对高新区的意义同样也是如此。
高新区已经成立多年，但以往房地产的发展主要聚焦在人口的导入上，虽然楼盘并不少，但引入的配套却乏善可陈，尤其是商业配套。
商业中心的数量是衡量一个区域发展成熟度的重要标志，高新区在相当长时间内一直比较缺乏，近两年在公园茂开业之后，商业中心开始迎来一股小高潮。
商业配套的完善对于区域价值的意义不言而喻，再加上万科的商业，钱隆城引入的万达，未来的高新区在商业发展上更值得期待。
商业的完善，再加上正弘此次地标的顺利出让，可想而知，高新区会变得越来越高大上都市范。
联想起今年二七新区地标的流拍，不仅想问一句，同样是一座城市的两个新区，西北西南之间的差距怎么就这么大呢？
更加值得一提的是，该地块的出让要求有一座大型商业购物中心，体量达20万方，高新区会不会也出现一座正弘城呢？
5、东韩里的地终于拍了
土拍事件：
8月29日郑政出〔2019〕66号被融创以起始价95518万元摘得，折合楼面价4447.4元/㎡，该地块即是东韩里项目。
点评：
盼星星，盼月亮，延宕多年的东韩里地块终于拍了。不过几经周转，从瀚海到融创，这应该是许多人都想不到的。
东韩里最早2015年就已入市，中间也有过不同的规划，虽然项目入市这么曲折，但关注度却始终很高。
之所以如此，主要是项目地段过于优越，经一路与红专路交叉口的位置，不仅是三环内主城区，而且还是金水核心，在三环内地块本就越来越少的市场环境下，这个位置真是太稀缺了。
虽然位置更加优越，但项目也避免不了大部分主城项目容积率太高的劣势，项目容积率达到4.99，可以说是相当高了。
而且融创蘭园不仅容积率高，还做了高低配，小区的公共空间被挤压得更厉害，不过因为小区只有两排，这种设计对于后排楼栋的采光通风倒是有利的。
除了容积率过高，另一个项目被诟病则在于户型的设计，如此高的容积率，还有洋房，高层的户型设计只能呵呵了。
目前项目已经开盘，不过只是拿出一栋楼试水，成交价在19000-21000元/m²左右，对于改善来说，的确很纠结，产品和位置的错位不仅是蘭园的困境，也是未来大部分主城项目都免不了要面对的。
6、北龙湖惊现流拍
土拍事件：
11月22日北龙湖郑政东出〔2019〕12号（网）遭遇流拍，这也是北龙湖首次出现流拍事件。
点评：
作为房企必争之地，郑州的地王窝，没有人想到，有一天北龙湖也会有流拍出现，直到12号地的出现。
北龙湖的流拍瞬间让市场激起了水花，土地市场一向是房地产行情的风向标，北龙湖会出现土地流拍，显然和目前并不景气的市场大环境息息相关。
2019年自年初的小阳春之后，政策对房地产的调控一直有收紧之势，无论是信贷端对房企资金的限制，还是再提房住不炒，都让房企的资金紧张，自然也会影响到他们的拿地策略。
其实北龙湖之前在郑州其他区域已经出现过流拍的地块，比如今年的经开物流园区和上街都曾有过土地流拍，只不过这些区域向来不被市场看好，它们的地块流拍关注度不高，此次流拍地块能够波及北龙湖势必会更影响今后的市场预期。
除了市场因素外，此次地块的流拍跟地块本身的质素也很有关系，12号地块位于北三环以北，毗邻龙湖尾，虽然亲水性很有优势，但由于紧邻北三环，东三环高架，又邻铁路，噪音很难避免，地块劣势也很明显。
不过虽然12号流拍了，但接下来北龙湖的其他地块最终都顺利出让，说明房企对这一天生贵胄之地还是比较热衷的，只不过在竞拍的房企大部分都以央企为主，私企的影子已经很难见到了。
7、郑州改善一族的福音，高铁片区的房价看来是要松一松了
土拍事件：
12月6日郑政东出【2019】13号被中海拿下，总价26.7亿，地价2457万元/亩，折合楼面价14743.1元/平，这也是中海在北龙湖继中海九号公馆之后拿下的第二个地块。
13号地块位于龙湖外环北路南、龙津路东，土地出让面积为72440.64㎡（折合108.66亩），容积率为大于1、小于2.5。
点评：
在中海拍下13号地之前，北龙湖土地开发一直集中在龙湖南岸，因为位置好，容积率更低，因此北龙湖的大部分项目售价都很高，均价都在四万上下。
中海在龙湖北岸的首次拿地不仅会降低北龙湖的门槛，而且因为容积率在2.5，产品为小高的话，房价可控制在两万五上下，这就极大地填补了改善的一大空白。
郑州改善一直很憋屈，北龙湖房价太高够不着，但两万五上下的项目可选的又太少，因此这就导致了高铁区的二手房居高不下。
此次中海的拍地很好地补充了这一阶层的购房需求，而且在中海之后，因为北龙湖南岸已经没什么地，今后将迎来北岸项目的集中入市期，等到这些项目入市，高铁片区的房价可能要松一松了。
13号地也是中海在北龙湖拍下的第二个地块，期待着该项目的入市可以为改善一族带来更多选择。
8、未来的滨河该何去何从？
土拍事件：
12月12日郑政出〔2019〕80号（网）最终被郑州铧茂创盛置业有限公司摘得，总价147604万元，土地单价1275万/亩，楼面价为7651元/㎡。
点评：
滨河80号地的土拍让市场又一次开始聚焦这一区域。
珠海华发的入驻，使滨河又多了一位新房企，虽然是国企，但企业实力同样雄厚。
更值得关注的是地块的土拍价格，80号地的土地单价1275万/亩，楼面价为7651元/㎡，和2018年上万的楼面价比较，最高下降了三千。
土拍是最能够反应市场行情的维度，地块楼面价的走低又一次验证了，滨河目前并不乐观的处境。
该区域尽管利好众多，规划也很高端，但无奈处于发展初期，配套匮乏，而且地块集中出让，项目众多，产品类型都很一致，导致区域竞争尤为激烈，因此自2019年以来，一直过得不是太好。
可想而知，在调控政策持续的大背景下，滨河的压力会越来越大，幸好整个滨河的面积并不大，今后要出让的地块也不多，不然土拍对房价产生的持续冲击可想而知，市场形势会更不乐观。
2019已经过去，2020已经到来，让我们继续共同见证。
· END ·
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