文 | 锵锵锵咚锵

由2004年西史赵村开启、2018年张家村结束的郑州四环内城改运动，带来的不止城镇化的数字变化，数万人命运风向调整，还有商业地产的爆发式增长。

去年一年，郑州新增商场13个，新增商业体量83.2万㎡，几乎为2004年全郑州存量商业总和的3倍。

这场历时十五年的城运，为商业地产开发提供了优质地块和充足的现金流，也绘就了陡然上升的存量曲线——今年年底，郑州集中商业存量超过600万㎡，人均商业面积将突破1㎡，告别商业不饱和阶段。

有人说，只有增量市场才有文明，存量只有厮杀。

我们以这一年来，商业地产领域的变化作为切片，来看看存量的PK、以及面对庞大存量的增量选手如何突围？

2020年，郑州商业地产，有哪些值得期待？

2019郑州新增商业回顾

关键词：增速放缓

2019年全年郑州新增集中商业13个，体量83.2万㎡，同比减少6%，供应增速放缓。据中原商业评论从官方信息了解，原定于四季度开业的月湖广场A馆（8万㎡）、绿地天空之城（5万㎡）、华祥国贸（4.5万㎡），预计开业时间推迟至2020年1月份。

关键词：扩容填空

今年新增商业，如西四环以西的高新·万科广场，将城市商业边界进一步扩展。

此外，新增商业对区域商业面貌的改善更为显著。宜家家居、瀚海海尚、YOYOPARK购物公园组团入驻金水北区，共计31万㎡的超大体量，涵盖从标配购物中心、商业街到家居商场多种物业形态，不仅填补了金水北这块商业小空白，也丰富了城市商业样貌和游逛体验。

瀚海海尚12月26日探盘谍照

到宜家拍照打卡成为新的社交货币。

享受新增红利的还有经开区。这一已聚集50万常住人口，被恒大、碧桂园知名房企青睐的区域，直到今年丹尼斯航海天地、恒大都市广场、盛华里购物中心（原万锦盛华里）的入市，才拥有了“经开区第一家巴奴”、“经开区第一个星巴克”甚至“经开区第一家麦当劳”，影院、健身房、儿童游乐等配套体验也随之升级。曾经“无处可逛”的经开，终于拥有家门口的“第三空间”。

万锦盛华里

关键词：锦上添花

城市级商圈依然保持水准，12月没过完，大卫城营业额已突破60亿元。

花园路商圈则迎来实力补位。日前开业的郑州建业凯旋广场，从社交切入，保持了与轻奢的正弘、潮流的国贸360的商圈竞合，也使东风路、农业路、花园路、文化路这一金水CBD，聚集效应初现。

在郑东新区CBD高净值人群的高要求下，CBD商圈今年有点让人惊喜。5月，永威木色，通过“小而美”的场景打造、精致的买手店与设计师品牌、自营精品超市让消费者看到“地产匠人”跨界商界的诚意。

身在地王窝但商业氛围尚未成熟的北龙湖，龍湖里奔着“郑州人请客吃饭的最高礼仪”的目标，引进精酿、烧烤等特色餐饮、搭配精选市集与新型书店，成为郑州发力夜经济的先行项目之一。

中盟·龍湖里

在“首店”这一衡量商圈活力的指标上，遵循强者恒强的规律。花园路商圈、二七商圈、CBD商圈三大头部商圈，分别收割了44%、33%、12%的年度首店。

关键词：存量探索

步入存量时代，调改和重构正在上演，以历史最悠久的二七商圈最为突出。

今年7月，由北京华联郑州店闭店揭开新一轮调改序幕，接盘手尚未可知；随后加入调改的金博大，用4个月的时间，以二七商圈首座城市奥莱的形象崭新入市。然而，拥抱奥莱并非终南捷径，日前一封“关于大卫城品牌近距离设置折扣类型店铺事宜”的函件，使得金博大奥莱部分品牌撤柜。

首批改造面世的代表项目，命运让人唏嘘。银兴悠客广场拖欠业主租金跑路，“房东”振兴地产接手调改，更名“富田东方广场”；被认为颇具情怀的社区商业关照先生，也在焕新面世1年之际，易主更名。

对于存量调改，有人说：“表面是商业，背后是冰冷的数字”，既要有诗与远方的理想，也要有切合自身的定位，以及耐得住寂寞的招商、运营功力修炼。

先行不一定成功，但是贵在“敢吃螃蟹”的尝试。

2020郑州新增商业展望

今年部分项目的延期，将带来2020年购物中心供应的小跃升，全年预计约16个项目、共计105万㎡的集中商业入市。

主要集中在郑东新区、高新区和惠济区。

看点1：二七商圈竞争升级 亚细亚、大乐城回归，新田入局

二七商圈虽为当之无愧的郑州商业门面，但是商圈内部发展参差、业态纷杂。一条正兴街，就像一条消费分级线，将二七商圈分为消费差异较大的南北两派。

北边是实体版淘宝，层次不齐，有中小散户玩家，也有天猫中高端旗舰店（大卫城、万象城、金博大、大上海城等）更是延伸发展出大卫城这样的高端零售型标杆项目；南边由于前期主要依托于火车站区域形成的批发为主的中低端零售业态。发展至今则更像拼多多，消费能级与品牌档次偏中低水平。

明年，北派有新田360广场太康路店、IGO大乐城的强势补位；南派亚细亚的全新回归，也将改变。

亚细亚卓悦城

位置：二七区德化街89号

体量：3万㎡

开业时间：预计2020年二季度

定位：潮玩食趣新领地

看点：物业“大整容”，直通德化新街，连接二七广场及天桥；集结潮流品牌集合店、强化餐饮、体验及娱乐的概念

IGO大乐城

位置：人民路与东太康路交汇处

体量：10万㎡

开业时间：预计2020年三季度

定位：为年轻群体打造社交型购物广场

看点：多首层、下沉广场及飞天梯；增加了多个挑空空间，垂直动线重新规划；室内设计和外立面改造更年轻更具科技感

新田360广场太康路店

位置：太康路与铭功路交汇处

体量：6万㎡

开业时间：预计2020年6月

定位：年轻、快速、时尚、餐饮、休闲、娱乐

看点：新田360系列旗舰店，河南第一个情景式购物公园

看点2：高铁商圈商业面貌改观

按照2012年9月高铁站开通时间计算，高铁片区已走过整整七个年头。而集中商业的发展，近年才开始有了起色。明年，绿地天空之城、新田360绿地新都会三期、海马66公社、中力国际购物中心共计28万㎡集中商业入市，不仅在数量上，也将在质量上改观片区内商业样貌。

绿地天空之城

位置：榆林北路郑东绿地中心

体量：5万㎡

预计开业时间：2020年1月（少量店铺已试营业）

定位：中原地标垂直艺术馆、以人文理念结合艺术气质打造的地标商业

主力店及看点：中原首家室内免税店“中服免税店”；旗下精品超市“G-super”、源自西宁的网红书店“几何书店”、超继运动、星巴克、世嘉健身。

新田360绿地新都会A馆

位置：金水东路心怡路交叉口东北角

体量：8万㎡

预计开业时间：2020年二季度

定位：轻奢风尚地标

看点：在一期“潮流生活”的基础上，引入更多国际化品牌，一期缺少的书店与影院业态将在此补足；美妆、服饰、餐饮等业态将得到强化。

海马66公社

位置：心怡路与福禄街交叉口、5号线康宁街出口

体量：2万㎡

预计开业时间：2020年二季度

定位：雅致的社区生活中心

看点：重点服务项目1公里范围内高端写字楼及高端住宅形成的优质客群，2万㎡体量规划为生活市集、家居时尚、亲子、餐饮等业态主题，既与“城市会客厅”的海汇中心形成差异，也弥补了海汇中心在体量上的遗憾。

中力国际购物中心

位置：商都路与通泰路交汇处

预计开业时间：2020年四季度

定位：时尚潮流购物中心

体量：7万㎡

看点：原家具商场改造为“集生活、购物、休闲娱乐、主题餐饮、观光文化于一体的多元化复合业态商业中心”

看点3：新城吾悦郑州首秀

8月，新城控股与郑州茂丰置业（天地湾商业广场业主方）达成协议，由新城控股进行轻资产运营，意味着惠济区“待业已久”的天地湾商业广场进入“吾悦时代”，该吾悦广场预计将于2020年9月25日面世。

作为新城控股旗下旗舰商业品牌，吾悦广场以基于本地习惯的体验式商业定制为特色。截至2019年7月，已在全国97座城市布局吾悦广场119座。2018年，新城吾悦首进郑州，于荥阳择址，规划建设集购物中心、商业街、住宅于一体的城市综合体。目前，项目正在招商过程中。

郑州惠济吾悦广场

位置：花园路与英才街交汇处

预计开业时间：2020年9月25日

定位：有品质、有温度、有味道的幸福体验中心

体量：9.5万㎡

看点：集合购物、休闲娱乐、文化餐饮，和儿童体验于一体的大型商业生活中心；吾悦自身开发的高端影院星轶影城、新城旗下多奇妙亲子乐园首次亮相郑州；看秉持“有情怀、不复制”的吾悦广场，未来如何体现郑州特色。

看点4：郑西商业迎来高光时刻

西北方位的高新区，自2017年朗悦播下第一颗区域级购物中心的种子，2年时间，朗悦公园茂（家庭茂、儿童茂、潮流茂）超10万㎡区域标杆成形，填补了周边3公里居民的巨大消费诉求。

2020年，早行人朗悦将继续扩大优势：深耕社区，陆续有新悦荟和公园道·悦里两个社区商业入市。区域消费实力渐起的高新区，也引来多路资本竞求，高新万达广场将于明年6月亮相，今年在高新区核心地段拿地的正弘商业，也将在三年内献上一座15万㎡商业综合体和180米地标建筑。

今年因“少数民族运动会”热闹起来的郑州西郊，明年将被再次点燃——藏于“四大中心”脚下，一条长1.7KM的商业街正式对外亮相。

CCD中央大街属于下沉式商业街。商业面积约12万㎡（含通道、下沉广场），规划中四条地铁穿过。

基于周边社区的休闲人群及“四大中心”的办公、旅游客群，CCD中央大街定位功能最完整的全新体验式购物中心，整体规划出潮流运动、美食、亲子、体验及摩登时尚五大主题街区，一字排开。

新悦荟

位置：红桦街与长椿路

预计开业时间：2020年一季度

定位：文化社区商业

体量：9万㎡

看点：运动零售品牌升级，引进高新区首家NikeBeacon和AdidasMega、开设800㎡斯凯奇旗舰店；郑州首家金逸影院进驻。

朗悦·公园道·悦里

位置：科学大道长椿路东南、西邻郑州大学

预计开业时间：2020年四季度

体量：2万㎡（共8万㎡，首开一部分）

CCD中央大街

位置：中原区西四环东、“四大中心”下方

预计开业时间：2020年下半年

定位：城市级文化休闲生活中心

体量：12万㎡（含通道、下沉广场）

看点：文化属性品牌“豫记十八坊”，“阅立书院”；“傲天一号科技馆”，“卡丁车”等体验业态。后期地面广场的市级大型活动，如郑州市首届文化艺术节等

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