返乡置业的9个“偏见”，行内人：90后的财富保卫战注定艰难

今年，元旦过后很快就要过年，春节回家这一时间点上，返乡置业是永远撇不开的话题。

但是问题在于，身在一二线城市奋斗，对于老家楼市，太多人缺乏统一的认识，而认知偏差所导致的最直接后果就是自住不了，投资不行。

所以，今天，我想结合我的老家，以及最近一年多的时间陆陆续续接触到的或者调研过的一些县城现状，谈谈我的看法。

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房子能买不能买，是个很宏观的话题。

说北京上海是一回事，说郑州又是一回事，说到老家十八线小县城，又是另外一回事儿。

更不要说具体到某一个楼盘了，归根结底购房逻辑不通用，首先需要学会的就是具体问题具体分析，不能一概而论。

而小县城的房子，也大多是投资兼顾自住，对于出租、自住还是等待机会出售，返乡置业者务必出现机会主义，避免几个常见的偏见。

县城，基本没有刚需

目前的县城，最不缺的就是房子，缺的是好房子有品质的好房子。

缺乏大量外来人口的支撑，本地人自己住的房子并不缺，反映到市场中最直接的结果就是买房子要大，三房起步。

别墅不需要，但是低于100平的房子，很难卖。

好的绿化和物业是最直接的需求，如果能做到人车分离，那就是大家口中的高档小区。

所以，买房无论是投资还是自住，务必选择主流的改善户型。

小产权房，占比极大

县城里面的房地产开发，走入正轨也就是这几年的时间，再往前，小产权房子依然是主流。

绝大多数小区是没有产权的，拿不了房本。

大家伙的交易很简单，熟人推荐转让或者出租，再不济就是直接空着。

不过最近几年，大家才陆陆续续的关注商品房，价格一般是小产权房的两到三倍，但是由于市场容量的问题，占比有待提高。

所以，随着城市更新核对更好品质的需求，正规商品房作为首选。

县城，二手房市场很小

时间往前追溯4年时间，豫东的老家县城还没有二手房中介，市场也是刚刚度过告别电线杠上贴小广告和熟人之间转手的阶段。

去二手房门店，跟其中工作的初中同学聊了一下，生意并不好，一听说中介费很多人直接就走了，习惯还没有形成。

再加上小产权房占比过大，交易流程简单，不需要专业的中介介入，所以市场并不大。

有价无市，是市场最真实的现状，短期投资捞一把的想法最好不要有。

规划和地段，逐步变的重要

早些时候，小县城没有什么规划都是自然成长的，只有三五条路，步行能到头，所以地段的概念不明显。

一般的，都是围绕着某个商业中心或者点来衡量。

但是，如今县城也开始打造新城区，一方面是发展需求，一方面也是财政需求，所以商业中心，电影院和大型商超开始转移，包括学校。

加上县城城市人口的扩张速度很慢，所以规划虽然逐渐重要，但是眼见为实，画饼的作用不大。

所以，买房子的道理很简单，哪里环境好哪里路够宽，商业比较集中是重点。

学区房概念，开始流行

这一点很意外，因为很多小县城没有所谓的学区房，比如我老家，一切拼钱，或者拼实力。

很多学区房，特指的就是距离学校近的房子。

很多家长有的被送到了郑州这类城市，其余的都是在拼本地最好的学校，私立学校已经成为了主流。

这里的房子，主要是对外出租的多，能租的上价格。

所以，学区房开始不断的出现在宣传上，你要弄明白这个学区房指的是什么？

大牌开发商，未必卖的最好

县城，是个很奇怪的地方，没有什么群雄并起，大多都会有一个口碑最佳的开发商，口口相传被认可，牌子未必很大。

但是，这一现象，正在随着建业和碧桂园等的逐渐下沉，有所改变。

一群开发商，你通常会碰到一两个项目卖的不错，其余的项目艰难度日的场景。

因为这里的价格相差并不大，所以大树底下寸草不生。

很多人的反馈就是：要么不买，买就买最好最贵的那个。

所以，一旦某个项目不错要开盘了，通常会出现一个城市上千人赶会的那种场景，朋友买到这里了也是一个人选择的重要影响因素。

房价便宜，投资回报率未必不高

家里的亲戚，做水果批发生意，一个不大的店面，月租金超过了8千，而旁边不远处的另一条街，同样的店面3千搞定。

而之前，这里的商铺是买住宅送一套一拖二。

前几年赚钱了，堂哥买了一套挨着本地最好高中的所谓“学区房”作为投资，单价三千多，总房款不到四十万，年租金两万。

简单算了一下，如果买对了地方，小县城不少房产的投资回报率并不算低，至少表面上，房价不涨的前提下，比郑州要高。

首付40万，月供5000+的房子，多少年能回本？

所以，小县城投资的话有机会，但是这个机会的比例比较少，必须做好甄选。

小县城，不爱贷款

原因并不是因为有钱，一个是思维问题，一个是农村特有的融资模式问题。

很多小县城的人对于背负大额贷款，即使是买房子依然会有很大的担心，一方面是不适应，另一方面还是对于未来收入不稳定的担忧，所以只要资金足够还是喜欢全款买房。

另一个原因是融资，银行的钱要利息，尽管长期来看并不高，但是在农村或者小县城很多人手里有钱并不会过多投资，所以一般都是借钱周转，如今又可以多少出点利息。

而这个关系，都是靠着亲人和朋友等维护起来的信用体系，一旦出现问题大家知根知底，基本上极少出问题。

而对于做生意和买房子，是目前最被认可的内容。

所以，如果买房的房贷是一个人难得的低息融资的机会的话，这个机会更为难得。

商业，强者恒强

小县城的人口，并不多，所以消费具有潮汐化，逢年过节的时候十分火热，日常的时候大多数商业艰难度日。

但是，县城的消费呈现集中化，可能会出现几个商业中心，买哪些东西去哪里根深蒂固，所以出现了不少专业性的商业集聚区，各种建材城，汽配城等等，兼顾住宅。

但是，日子普遍并不好过。

作为关键点，还是消费升级的问题，县城虽然不大，但是大家的消费能力和消费的需求是有的，所以需要合适的承载点。

比如，方便停车的大型购物中心和商超最近几年十分火。

中高档次的消费不断出现，更夸张的是很多东西的价格甚至超过了郑州，所以经常碰到去个饭店吃条鱼二三百，旁边的小馆子五六十也是条不错的鱼这种情况。

所以，小县城的商业目前价格通常卖得很高，跟郑州的价格倒挂完全是两回事儿，同样，旺铺转让的死铺也不少，水很深。

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一个个小县城，是很多人过年都要回去的地方，偶尔的涉足很多人对其并没有足够的理解。

所以，在国外流行的模式搬到国内略作修改就能上线，一二线流行过后会逐步的下沉，尤其是互联网模式。

房地产业是，很多一二线更新换代过的户型和营销手段，到了小县城依然是高高在上的存在。

比如，在很多地产人眼中已经不够时髦的多种树上石材，比如很多人不屑一顾的万达广场，恰巧是小县城所急需的。

这些改变，需要一些时间。

有人说，北上广不相信眼泪，回家的次数多了你会发现，小县城也不相信。

2019年的经济形势并不友好，尤其是对于从小县城中走出尚且在外拼搏的年轻人，从财富争夺战到财富保卫战，注定是一个坚难的过程。