——衔接《对商品房出现的买卖合同纠纷相关的法律条文的浅说（第二部分）》内容，对商品房出现的买卖合同纠纷相关的法律条文的浅说（第二部分）扩展阅读链接：https://www.toutiao.com/i6733784330507665924/

爱我、守我诫命的，我必向他们发慈爱，直到千代。……不可作假见证陷害人。(出埃及记 20:6,16 和合本) And shewing mercy unto thousands of them that love me, and keep my commandments... Thou shalt not bear false witness against thy neighbour.（Exodus 20：6,16）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

——第十六条是规范了商品房买卖的违约金定价的问题，违约金过高应该什么解决纠纷，违约金过高的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；过低的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

——第十七条是属于在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况应该怎么处理的问题，不过按照现实操作来说，这种情况基本不存在，因为现实操作里面，商品房买卖合同或多或少都会有写入关于违约金的约定内容，只是相对来说，是违约金利益更加倾向于房地产开发商而已。所以买房子的人，应该更加注重违约金是否对自己造成损害的条款。

第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

——第十八条的规定是指出卖房子的人在法律规定的时间内，因为出卖人的原因，令到买房子的人不能在规定的时间内拿到房产证的，这个违约责任是由出卖房子的人承担的。买房子的人需要注意的是规定的时间和损失金额难以确定的问题。

第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

——《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定了什么呢？第三十三条：违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

——《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定基本是包含了上述"因为出卖人的原因"，对买房子的人造成的损失，怎么罚款的问题。

——这里要注意的是，"因为出卖人的原因"在现实生活中主要有哪些原因呢？

1、未取得营业执照；

2、擅自从事房地产开发经营的；

3、一房多卖的；

4、四证或五证不齐全的：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。（还有房地产预售许可证）。

第二十条：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

——这里要注意的第二十条里面出现的"包销人"，讲的通俗一点，就是保证开发商的销售，帮房地产开发商找到客户来买房地产开发商的房子的人。你可以理解为"广义的房地产策划公司"。

第二十一条：出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

——这条法律条文是什么意思呢？举个例子吧：某白眼狼开发商自己另外找人把房子都卖了，但是这些房子都是之前已经跟拉皮条包销人约定好，由拉皮条包销人包揽下来卖的，现在拉皮条包销人可以有权请求某白眼狼开发商赔偿损失。

——最有意思的是最后那句话："但当事人另有约定的除外"，所以在现实中，很少存在包销人，某白眼狼开发商只会聘请策划，在二手房买卖中，就出现了地产中介，不需要包销了，为什么呢？开发商可以避免过多不必要的麻烦，主动权能掌握自己手中。说到底，不还是利润的问题的嘛~

第二十二条：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第十二条是规定了对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。但是在现实操作中，很多关于房子纠纷问题，涉及到"所谓的包销人"的，就算法院通知到，"包销人"也不会去，因为"包销人"不去参加诉讼，法院也拿他们没办法。