「楼盘评析」郑州商都新区 绿都澜湾

绿都澜湾" inline="0">

商都新区位于郑州的南部区域，属于管南片区重点打造的新区，在每个区域都开始培育自己太子的时候，管南能打的牌只有继续南移了，管南因为自己距离主城区的距离优势，南延同样能够继续保持自己的距离优势，加上前段时间小李庄站接棒郑州站的正式批复，商都新区的置业顾问终于可以在卖房的时候加上真正的红利了。

商都新区规划依次分为六大功能区，包括包括金岱宇通工业片区，十八里河功能区，水岸沿线功能区，商都物流园功能区，南曹商贸功能区和潮湖休闲功能区。我们再看下商都新区的位置，向南是新郑的南龙湖，东侧是经开区的滨河国际新城，西侧是二七打造的二七运河新城，北侧是自己的大本营，管城老城区。优势就是自己的和主城区是无缝衔接的，人口导入和资源是没有硬性的隔阂的，缺点就是物流园加上火车站，感觉管城是刚需一条道走到黑了。

Q：关于小李庄这个火车站，到底会给管南带来什么东西呢？

首先根据地铁规划小李庄站吸引了5条地铁接入，分别是4号线、12号线、14号线、16号线和23号线这对管城区来说是巨大的利好，同时火车站的南移会增加区域内的流动人口和外来人口，这对一个区域来说并不是好消息，巨大的流动人口会增加一个区域的不稳定因素，周边楼盘在享受火车站带来的地铁利好的同时，也要享受下降的安全感。所以所购楼盘还是要和后期的火车站保持一定的距离。

目前管南也入驻了不少的楼盘，其中也不乏大型的开发商，其中包括永威、融创、绿地、振兴、碧桂园、康桥、鑫苑，并且这项目拿地都比较大，这其中一个原因管南这边并不是净地，牵涉到城改和搬迁成本一般都比较大，前期需要很大的投入，一般的小开发商承受不了，一个原因是大开发商更容易有规划的改造一个区域，更容易成形和落地。

绿都澜湾：

绿都澜湾是2015年就开始开发的项目，位于紫荆山南路，东临紫荆山路两侧，目前绿都澜湾在售的是最后一期，七期梓园。整体来说绿都近些年的口碑还是不错的，无论是整个小区已经成熟的绿都紫荆华庭，还是绿都澜湾已经交房的一期，郑州楼盘交房的时候如果没有听到消息，就可以理解为好消息了。因为没有发生大规模的维权才能顺利交房，并且雅文也专门去过澜湾踩盘，澜湾一期整体绿化效果还是不错的，小区内虽然绿化树木并不是很高大上，整体覆盖率还是可以的

人车分流虽然是在进入小区内进行分流的，但是这些都是在15年做到的，对于2015年的刚需房来说，这样的标准已经比较合格了，当然绿都的口碑也是这样一点一点做出来的。

在网上搜索了绿都澜湾一期交房的问题，也遇到了楼板裂缝，管道预留口位置偏差过大、墙面空鼓较多等现象，这些问题在当时反响也比较大，其次就是绿都紫荆华庭当年交房也因为大白墙被维权，除此之外绿都的维权现象还是比较少的。

从效果图上我们可以看到，项目地块被创新街小学切割成了L形状，项目规划7栋高层，毛坯交付，面积77-142㎡，项目整体均价为15000元/㎡。

学区：

绿都澜湾最大的卖点就是创新街小学和郑州八中两所名校，这在整个管城来说是十分优质的教育资源，并且根据今年最近的一个划片，绿都澜湾现有交房楼盘能够全部划入创新街小学。

说到这个小学，其实根据我个人的一个了解，绿都澜湾小学目前还是有一些问题的，就是小学周边的这些道路啊，常年不通，学校周边的道路围而不建，业主出行和孩子上学十分艰难，学校周边也都是在建的工地，周边连和红绿灯都没有，这对孩子的上学和教学安全确实挺有隐患的。虽然这个路政很可能不是开发商的的问题，是市政的问题，但是还是希望绿都能够维护自身品牌形象，积极的和政府沟通解决。

项目配套：

项目周边交通配套最值得一提的就是地铁2号线，站马屯站。现在在售的梓园距离地铁2号线站点大约1公里左右，其他项目的紫荆山南路如果打通，对项目也是一大利好，周边的紫荆山南路，中州大道和机场高速也是不错的交通资源。

商业配套：目前周边商业配套比较匮乏，最近最大的商圈应该要到橄榄城了吧。

公园配套：周边的七彩公园，郑新公园和体育公园目前或者后期会成为项目的休闲配套。

医疗配套：由于项目所在区域相对较晚，周边大型三甲综合性医院较少，医疗水平有待进一步提高，建议有需要的业主可前往市中心医疗水平较高的医院就诊。距离项目比较近的就是黄科大的附属医院，是一家综合性医院，约有800米。

安居客楼盘洞察数据

网友最关注区域（按照热度排名）：

TOP1：管城

TOP2：二七

TOP3：中原

TOP4：金水

TOP5：高新

外地客户分布：

北京、南阳、上海、周口、洛阳、商丘、开封、新乡、驻马店、深圳

本住宅新房竞品，主要位于二七、金水，单价集中在 10200-18500 元/㎡，总价集中在 100-150万 ，主力房型 三室、四室 ，主力面积 120-150 平米，和竞品盘客群重叠率最高为 42% 。

【金水】 美盛教育港湾 、锦艺金水湾

【管城】 鑫苑国际新城 、融创城

【惠济】 正商河峪洲

【高新区】 康桥九溪天悦

【中原】 和润林湖美景

【二七】 郑州华侨城 、万科大都会 、泰宏建业国际城

热度：排名第6

服务：排名第7

价格：排名第5

户型：排名第8

配套：排名第5

交通：排名第3

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