最高院：在商品房买卖合同纠纷中，应当探寻当事人真实意思表示

对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。

【案件来源】《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期），(2013)民提字第90号。

【案情介绍】2006年9月20日，讯捷公司与蜀都实业公司就位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋买卖事宜达成协议，签订了《购房协议书》，对该房屋的座落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。讯捷公司按照协议约定向蜀都实业公司交付定金1000万元后，蜀都实业公司将讼争房屋交付给讯捷公司使用。双方口头约定，等蜀都实业公司将房屋过户至讯捷公司名下后，讯捷公司及时向蜀都实业公司付清剩余房款。后讯捷公司与蜀都实业公司就房屋过户登记及价款支付等相关事宜经过多次磋商未果，2010年3月3日蜀都实业公司向讯捷公司送达了解除2006年9月20日双方签订的《购房协议书》的通知函。

【诉讼请求】原告迅捷公司向法院提起诉讼，请求：1.确认讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效，确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效；2.请求判令蜀都实业公司在判决生效后 15日内向讯捷公司履行办理房屋产权过户登记的义务，在蜀都实业公司履行过户登记后5日内，讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余购房款5750万元；3.产权过户的税费按照法律规定由讯捷公司与蜀都实业公司各自承担。

【争议焦点】本案的争议焦点如下：

1. 蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；

2. 蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力。

【律师解读】

1. 预约与本约的认定。预约是指将来订立一定契约的契约。实践中预约存在多种表现形式，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。仅根据当事人预约内容上是否全面完整，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来签订一个新合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约在内容上已经十分接近，也应当尊重当事人的意思表示，不能将预约就认定为当事人最终要订立的合同。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。

2.蜀都实业公司与讯捷公司之间存在房屋买卖法律关系。双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

3.解除函是否发生法律效力。合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。双方均为约定可以解除合同的情形，故均不享有单方解除权；讯捷公司明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，且已经支付了1000万元定金，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。