三大利好突袭郑州：楼市金九越来越有戏

眼下的郑州楼市，已成惊弓之鸟！继西三环精装高层原卖15000元的某盘，推出13000元的特价房后，高新区莲花街与又冒出了单价不到10000元的房子！

在媒体一片“有多少特价房在路上”的猜测声中，我倒想提醒那些一心等着房子大降价的粉亲，三大实实在在的利好突袭郑州：楼市金九越来越有戏！

第一大利好是政策层面的利好，郑州大都市空间规划出炉！

8月15日，河南省发展和改革委员会发布《郑州大都市区空间规划（2018-2035年）》（下简称《规划》）的相关内容，汝州、兰考等地也被纳入了“大郑州”的概念。

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省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《规划》，提出了要按照“一核、四轴、三带、多点”空间格局，建设郑州大都市区。

据了解，“一核”，即郑汴港核心引擎区，是郑州大都市区发展的核心增长极。“四轴”，即完善主要交通干线和综合交通运输网络，提升南北向沿京广、东西向沿陇海等区域发展主轴辐射带动能力，建设郑焦、开港登功能联系廊道，打造特色鲜明、布局合理的现代产业城镇密集带。

“三带”，则指黄河文化生态带、嵩山—太行山区文化生态带和农区田园文化生态带，共同构成郑州大都市区外围绿环。

而“多点”则是指次级中心城市、新兴增长中心、重点镇和特色小镇等构成的郑州大都市区多层次发展空间。

按照这一发展战略，《规划》明确指出，未来，随着郑州辐射带动能力和郑州大都市区一体化水平的不断提升，在现阶段空间范围的基础上，会逐步将开封市、新乡市、焦作市、许昌市所辖县（市）及汝州市、兰考县等省直管县（市）纳入郑州大都市区范围，加快形成网络化、组团式、集约型空间发展格局，引领带动中原城市群向具有国际影响力的国家级城市群迈进。

《规划》分近中远期分别提出了2020年、2025年和2035年郑州大都市区发展目标。

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到2020年，区域集聚人口达到2000万人，常住人口城镇化率达到70%，人均GDP超过9万元，综合实力显著提升。

到2025年，初步建成具有一定国际影响力的现代化大都市区。

展望2035年，郑州大都市区常住总人口将达2300万—2800万。

网红经济学家任泽平说，房地产长期看利好，《规划》发展目标的提出，明确了大郑州的人口利好，毫无疑问是打给长期耕耘郑州开发商的鸡血！

第二大利好是供给侧的利好：四环高架通车。

8月20日前，西四环高架至郑上路、陇海路地面道路具备通车条件，南四环、东四环高架主线预计9月底通车。

经济学家钟伟研究发现：一个城市或片区重大基础设施建设的改善，往往伴随着房价的上涨！

第三大利好是需求侧层面利好：地市看房团扫荡郑州。

据某自媒体报道：过去6个月从各地市发车到郑州的看房团已超过百起，成交套数超千套。这也代表着在过去6个月，平均每周有>4起地市看房团，每周平均成交过40套。

特别值得一提的是，这里边的客户指的是常住地在各地市，通过各渠道公司组织的看房团到郑州买房的客户。郑州很多购房者本身常住地就在郑州，只是户口没迁，不归于其中。

目前新乡、洛阳、南阳、商丘、周口、驻马店等地成为郑州看房团的常客。

至于少运会开幕的利好，因为从去年开始已经被逐渐释放，对郑州楼市影响不会太大，就不再赘述了！

这三个利好和所谓的降价利差其实应该结合一起看，正是有了降价的所谓利差+人口2020年达到20002万人利好，才会有地市看房团扫荡郑州的果！

◐ 源自郑州房地产协会等相关机构发布的公开数据

郑州房价被按着不动，地市地王层出不穷，出一个地王后，就要拉动房价上涨20%，在这样新常态下，地市和郑州的楼盘价差越来越小！

甚至出现了几个地市的均价高于郑州远郊房价的倒挂！再加上郑州大都市区的利好，而现行政策，对郑州人的购房限制条件，严于地市！

这一切都会倒逼地市人在投资置业时，把目光聚焦在郑州！

而下一步大概率是，还会有楼盘推出特价房，毕竟今年是还债高峰期，银行信贷又收紧了！

而郑州大都市区空间规划出台的利好，还会不断发酵！形势、政策叠加之下，平均每周有>4起地市看房团的频率会提升到5起、6起，在这样的新常态下，如果购房人还在淡定地等开发商降房价，就不是一件明智的事情了！理由如下：

1、需求侧的韭菜逐步增多！

经济学常识告诉我们，如果需求侧萎缩，资产价格必须降下来！但前文已经分析过，地市郑州购房人抢房源的韭菜多起来了！所以说，楼市的金九会越来越有戏！

2、供给侧的房源没有大到崩盘的地步。

客观地说，郑州楼市供给侧到底有多少房源的数据当前有点乱，比如，很多媒体还在援引克而瑞郑州楼市库存只有2个半月的数据，由此证明，再不买房，就没房了！

其实，克而瑞的这个数据来自官方，只统计主城区，只涉及到网签备案，还有大量网签没有备案的！而且现在非主城区的房子占据市场上主流！

还有一个吓人的数据来自某楼市大V：郑州目前的潜在住宅库存高达近6千万平，而18年的去化量才482万平！所以十年也去化不完！即使按照16、17年的去化量，也得6年才能去化完！

看了这篇文章，估计很多甲方的小伙伴辞职另起炉灶的心都有了！别急，因为山哥翻来覆去算了一个星期，又找来几位高人咨询后发现，形势没有那么糟！

大郑州，含空港及登封、新密，每年的楼市去化量，保守估计在2千万平以上，去年有媒体统计卖了30多万套住宅！所以18年主城区去化量也不止482万平！

潜在住宅库存如果算上城中村安置房的确能达到6千万平以上，但是政策不允许安置房出售给城市居民，出售给城市居民也没有房产证！也就是只能住，不能再次交易！不能抵押！

而目前郑州楼市住宅去化周期估算在7--9个月之间，这算是个合理周期！

3、郑州人的房价收入比还在一个可承受范围内！

这句话有点招骂，毕竟很多粉亲的钱包确实买不起好房子，我也买不起！但事实的确如此！详见：弃用夜壶背后：房地产对经济拉动作用由正变负？

综上所述，我认为，开发商还会再推出特价房，但是特价房还是有不足的。例如：西三环那家TOP系开发商推出的楼盘，首先是临近农业高架，有噪音污染！而且户型面积较大！

当然硬道理，126平的特价房，降价前，首付款需要57万，降价后首付降低到49万！这肯定可以买呀！

而行业整个范围的大降价完全不可能！也不会被允许！中央官媒已经多次表态：房价既要避免大起，也要避免大落！还有热点城市推出了降价不能超过5%的房价熔断机制！

出了这三大利好，8月17日突降了个降息利好。8月17日，央行发布公告称，决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，楼市的资金流动性已经基本锁死，但在全面降息下，各地房贷利率或出现下行趋势，但还需一段时间的发酵，所以暂不展开分析！

在房价不会大落的大势下，珍惜现有的特价房窗口，无疑是明智之举！