唐朝诗人许浑考中进士，做监察御史。他在秋天的傍晚登上咸阳古城楼观赏风景，见太阳西沉，乌云滚来，凉风阵阵，于是即兴作诗《咸阳城东楼》：“一上高楼万里愁，蒹葭杨柳似汀洲。溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。”

山雨欲来风满楼，指的是局势将有重大变化前夕的迹象和气氛，而现在的房地产市场正是“山雨欲来风满楼”的时候。

01流 拍

这一次流拍的住宅用地不是地市而是郑州，郑州的住宅用地流拍，意味着什么？

土地市场起风了！

8月5日，经开区物流区流拍一宗住宅用地。郑政经开出〔2019〕017号（网），位于兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西，使用面积约76亩，出让年限为70年，土地用途为城镇住宅，容积率＞1.0，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，竞拍起始价59124万元，熔断价88724万元。

（17号土地位置）

8月12日，郑州市上街区一宗住宅用地流拍。郑上出[2019]9号，位于孟津路东侧、龙江路南侧，使用面积约99亩，出让年限为70年，土地用途为城镇住宅，容积率＞1.0，＜2.5，建筑密度<25%，建筑高度<80米，绿地率>35%，竞拍起始价24542万元，熔断价12271万元。

（9号土地位置）

为什么郑州的住宅用地会流拍？

答案是房企没有钱了！

继“23号”文之后，监管部门又祭出“64号”文，可以概括为几个关键词：去通道、控地产、优化结构。

其一是，坚持去通道目标不变，力度不减。加大存量信托通道业务压缩力度，原则上到期必须清算，不得展期或续作。

其二是，加强房地产信托合规管理和风险控制。按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

其三是，推动优化信托机构业务结构。督促辖内信托机构调整固有业务结构，确保固有资产保持充分流动性和安全性，不得以短期滚动负债的方式变相加杠杆经营，切实增强风险防御能力。

信托融资是房企重要的资金来源之一，更加雪上加霜的是房企发债也被限制，监管部门双管齐下，下半年房企是资金荒。

坊间传闻，旭辉、禹洲、融创、富力、荣盛、中铁建等11家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。

你以为这是结束，这只是刚刚开始！

近日，银保监会发文在32个城市开展银行房地产业务专项检查，河南省包括郑州和洛阳，检查重点包括：房地产开发贷、个人住房贷款、住房租赁贷款。

树欲静而风不止。

02降 价

最近，一阵降价风席卷了广州的郊区楼盘。

以番禺祈福缤纷汇为例，在短短的几个月时间，新房房价从4.6万/㎡降到了3.6万/㎡，降幅高达20%。在2018年中旬该楼盘推出二期，由于地铁22号线以及学位的利好，楼盘的均价达到4.8万/㎡，部分甚至达到5.2万/㎡。

而从2019年开始，这个楼盘的降价声音不绝于耳，特价房、一口价房、员工房等纷纷出现，房价也从4.6万/㎡降到了3.6万/㎡。

（网传降价图片）

无独有偶，增城某超级大盘房价从1.5万/㎡降到现在的1.2万/㎡，降幅高达20%，广州这波降价苗头不仅仅出现在增城，还出现在白云、黄埔、番禺等热门区域。

再来看郑州，七月末某楼盘声势浩大的特价房“袭击”大北区，原价13500元/㎡，特价房毛坯只要10500元/㎡，让人惊掉了下巴；另一个楼盘原价12000元/㎡，一次性只要7500元/㎡。

一手房如此，二手房更是苦不堪言，郑州的二手房价格已经连续下降了12个月。

（郑州贝壳二手房成交均价）

贝壳数据显示，2018年1月成交均价17063元/㎡，到了2019年6月成交均价为14996元/㎡，降价幅度为12%，相当于打了一个8.8折。

笔者的好朋友二胖在中介挂了一套房子，本来想趁着地铁开通，以总价130万卖掉，过了没多久中介打电话说最多只能卖120万，二胖干脆不卖了准备出租，到现在房子还没有租出去，这就是郑州二手房血淋淋的现实，二手房售价和租金一直在降，出租也变的艰难。

从一线城市到二线城市，一场降价的乌云正在慢慢袭来。楼市已经进入下半场，降价促销已经成为主旋律。

普通购房者最在乎的是首付比例、房贷利率，而房企最在乎的则是融资成本和现金流。

一旦房企的融资渠道被摁住，等同于房企被摁住命运的喉咙，为了保证自己的现金流，一定会快速跑量。

03机 会

巴菲特说，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。

房企为了维持自己的现金流，一打折促销，你的机会就来了，无论是投资还是自住一定要买便宜货。当然，在乎品质的还是要谨慎选择。

比如高新区某楼盘原价14500元/㎡，部分户型特价房只要11800元/㎡；高新区另一个盘原价16000元/㎡，特价房只需要14000元/㎡；经开区老城区，某楼盘原价20000元/㎡，特价房只要18000元/㎡……

那么机会究竟在哪里？一张图告诉你答案。

（2019年郑州主城区住宅供应）

惠济区和管城区的住宅用地供应遥遥领先，远远高于其他区域。

如果你仔细逛售楼部，沿着文化路北三环一直向北，密密麻麻的楼盘让你看的眼花缭乱，价格从12500-19000元/㎡不等，房价一般也是从惠济区开始“崩溃”，无论是2018年年底，还是2019年中旬。

第一个重点关注区域：惠济区。

惠济区城改多、供应量大、大牌开发商也多，竞争非常激烈，行情一旦不好，高周转房企为了保证现金流，以价换量，它们就是池子里的一条鲶鱼，一个降价，其他都会纷纷效仿。

第二个重点关注区域：管城区。

管城区的房价一溜冒烟往上窜，富田九鼎公馆从14500元/㎡跑到15500元/㎡，下半年这种势头肯定会止住。管南片区的融创城、永威城六期、富田九鼎华府、碧桂园名门时代城、正商生态城等纷纷入市，对价格有一定的缓解。

所以下半年时刻准备好子弹，该出手时就出手。