保利地产—认购明显回升，推盘节奏合理

申银万国发布投资研究报告，评级: 买入。

2012年 2 月，公司实现签约面积 37.8 万平方米，同比上升 69.6%；实现签约金额 36.2 亿元， 同比上升 46.3%。 2012年 1-2 公司实现签约面积 50.3 万平方米，同比下降 29.8%；实现签约金额 51.3亿元，同比下降 30.7%。

公司2 月销售面积同比上升69.6%，销售额上升46.3%，虽有去年春节基数低的因素，但从认购情况来看，销售仍然可谓回升明显。2月销售均价下降较多，一方面是结构性因素，另一方面也与公司近期促销更为积极有关。公司 2 月签约销售额 51.3 亿，同比上升 46.3%，实际认购额更高，应接近 70 亿。虽然2 月同比有去年春节基数较低的因素，但总体来看，销售仍可谓回升明显。公司 2 月仍以存货去化为主，新推货量约为 40 亿，但认购情况较好，新盘认购率从之前的 50%左右回升到了 60%以上。去化情况较好的原因一方面是市场状况有所好转，另一方面是公司 2 月在销售策略上也比年前更为积极，开展了较多的促销活动，成效显著。受此影响，本月销售均价为 9569元/平方米，环比下降 20.8%，同比下降 13.8%，当然，这也与销售产品的结构性因素有关。

预计后续推盘量将上升，全年可售量大，适度上调全年销售额预测至800 亿。由于目前市场情绪开始回暖，保利在近期推盘。 预计3月推盘量将上升到50-60亿，再考虑尾盘去化，3月认购额预计将超过 80亿。由于公司 11 年新开工面积约 1300 万方，因此今年可售货量非常充分，考虑到公司采取的推盘节奏的比较合理，有利于将较多楼盘在销售状况较好的期间推出，我们将全年的销售额预测由此前的 750 亿适度上调到至 800 亿。

强化公司一线弹性品种地位，业绩锁定度高，销售情况好，维持买入评级。我们维持保利作为一线首选弹性品种的观点，公司目前项目储备已达到 6102万平米，与万科相当。同时公司预收款充足，业绩锁定度高。维持对公司 12年业绩 1.42元的预测，同时销售额可能达到 800 亿，维持买入评级。