郑州二手房打7折热卖，不甩二手房还会再亏钱

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前言

封冻已久的郑州二手房，终于从高位降价30%后，自2019年8月初迎来一波小高潮。

房东俱乐会建议业主速甩，今后的时代是比拼品质的时代，一套好房抵得上10套老破小，再不甩卖二手房，还会再亏钱！

壹

国家政策和新房降价让房东吐血甩卖

7月，先知先觉的融创大河宸院，每平狂降3000元，然而由于融创象湖一号和融创大河宸院一期交付口碑不佳，狂降3000元的大河宸院也仅销售了100套房子左右。

融创大河宸院的降价虽没形成热销，但却引发郑州房价下跌的强烈预期。

郑州大部分开发商由于在售楼盘前期价格较高，降价会引发前期业主维权，所以暂时集体选择观望，但预计在下半年市场冷清、销售压力巨大的双重压力下，会选择包装成团购方式进行降价促销。

郑州房价俨然已形成“破门效应”，诸多地产公司已是困境囚徒。融创先自降身段后，接下来估计无人幸免。

7月30日，中央再次重申“房住不炒”。郑州二手房东显然开始选择不再观望，也没有房地产公司那样的“历史包袱”和“维权压力”，从而选择猛降价快速卖掉二手房的决策。

郑州的8月，在房东从高位打了7折后，二手房成交变得异常活跃起来……

老破小靠学区贴金的时代一去不复返

邢涛是文化路农业路附近一家房产中介的店长，他的店上个月有5套房子成交，全是文化路一小和省实验中学的双学区房。

邢涛对此习以为常：“还算凑合，快一年了，基本就是这个路数。从2018年末开始，行情就不行了，一直到现在。今年三四月份成交量倒是起来一波，但成交价没起来，整体跌幅大概在15%以上。”

2019年8月6号，一个上午，店里就接到一位到店咨询的客户，谈了俩小时，连带看都没做成。郑州接连几天的高温暴雨交替，到中午的时候天气更加闷热，路上待不住人，盯着店里电脑上的成交数据，邢涛觉得屋里屋外一样水深火热。

2013年，邢涛从科技市场的一家监控器材公司辞职，转战二手房市场：“这一片儿靠着文一和省实验，是郑州学区房里绝对的王炸，当时八九千的均价都已经不可思议了，谁能想到没几年可涨到了三万多，17年那会儿，户型好位置好的房子，挂到4万一平都有人约着看房。”

“现在区域均价调回两万七左右，我认为是个合理区间了，学区房再跌也不会跌倒一般房子的水平，那样还叫啥学区房。”

而现在邢涛手里的房源，大部分的卖点都指向降价，他列了几个目前值得出手的房源：

文博公园北侧的建行家属院，89平三房，房子户型不错，装修也好，年初挂260万没人看，往后一月一调价，5月份到225万的时候才有第一次带看，现在210万，这周带看了三组客户，意向都不明显。

他说：“业主心理承受价格是190万，也就是260万打7折的价格。”

农科路上的二柴家属院，60平的顶楼（共4层）两房，从2018年7月挂出时的160万，降到现在的120万，依然没有成交。如果降价到100万，估计会卖掉。

省实验对面的财经政法家属院南院，81平的5楼，1990年的房子，装修好，除了学区还适合自住，院内免费停车，比起附近贰号城邦30万、恒大名都17万的车位，好歹又省一部分钱，还能抢到车位，去年240万挂的，现在的200万。目前买家出价最高是170万，按此计算是打7折。

来这儿看房的没有刚需，冲得就是学区，有的家里孩子才两三岁就开始布局，不那么迫切的情况下，越是降价，越难形成成交，客户都在观望还能不能再便宜。

邢涛说，现在的情况一个是大环境不景气，新房价钱起不来，再一个，这几年郑州各区域都在打教育牌，通过引进本土重点学校分校和北京、上海等地的优质教育资源，传统的学区房概念已经出现了稀释。

最重要的是85后90后家长不愿住在老破小里做孩奴。时代变了，所以再也不可能出现学区房单价动辄三四万的情况了，那些当年高位上车的业主，如今赔个二三十万出手的大有人在，盈亏两说，能尽可能合适地出得了手就已经谢天谢地了。

廉颇老矣的CBD北传统豪宅

自打北龙湖的豪宅一出现，郑州市场上风光十多年的CBD北传统豪宅区就再也撑不下去了。

平心而论，作为郑州十年来首屈一指的纯改善住区，绿城百合、联盟新城、第一大街、绿地老街、银河丹堤一线的小区，从小区规划到户型设计，其实不算真正意义上的豪，只因为站在了城市发展的桥头堡，就成了郑州甚至整个河南富豪们的隐性身份识别标签。

朋友杨力给房东俱乐部讲了个关于他前老板的故事。

2005年，给方便面企业做包装袋起家的曲总从老家鹤壁来到郑州，在经三路的财富广场开了家包装设计公司，因为更靠近厂家，业务发展的还不错，处理公司事务之余，2008年初，他以近7000的单价买了两套绿城百合的洋房，单价之贵在市面上无出其右。

那时候的CBD北，跟现在北龙湖的场面出如一辙，各种配套不成熟，曲总心里就一个理儿，郑州正在大力造城，这里的房价郑州最贵，将来一定是发展核心。

十年过去，原来7000的房价在大多数郑州人逐渐看明白的同时已经悄然站到了三四万的高位，翻了5倍不止。

2018年初，曲总以近900万的总价，先后卖掉了绿城百合的两套房子，把目光投向了代表郑州下一个十年的北龙湖。

“当一个区域或院子不再代表身份时，仅保留居住功能肯定下跌”，杨力坚定地说。

价格排序示意图

杨力讲述这些的时候两眼放光，在他眼里，买对房子是件可以和人生赢家划等号的事。通过实业实现阶层跃迁，再通过房产配置实现阶层递进，这样的造富故事在郑州的过去曾不断上演。

在房价高位上攫取胜利果实的曲总无疑是幸运的，时间来到2019年8月，事情变得不再线性圆满。据诸葛找房数据统计，截止2019年7月，郑州二手房挂牌价已经连跌13个月，降价房源环增4成，从2018年中开始的这波市场下行趋势还在延续。

2019年8月6日，房东俱乐会在该区域某房产中介店得到的信息，也印证了这点。中介小于介绍，位于东风东路九如路附近的绿地老街一二期，目前有近百套房源在售。

大环境不景气，企业主们担忧下半年银行贷款收紧，为保证年底的公司账款支付安全，只好低价出售物业抵冲风险。

虽然均价已经从去年的近3万一平降到了2万8，最近绿地老街法拍房价2.2万一平，但看房者依旧寥寥无几，即便有的急售房源单价降至2万5出头，仍找不到意向购买的客户。有价无市，成了区域主旋律。

绿城百合对比北龙湖建业君邻大院4万精装，其合理二手房价最多也就是3.2万每平，已从高价3.8万每平降了6000元。

银河丹堤目前合理二手房价也就在3.3万每平，也是从高位3.9万每平跌了6000元。

永威翰林居目前小面积50平方，目前2.1万-2.2万/平，已从高价2.7万每平方跌了6000元。大面积140平左右目前二手房价3.3万，已从高价3.8万-4万每平跌了7000元。

这像极了老豪宅们日暮西山的样子，空有一副光鲜的外壳，却丢失了应有的内涵，十多年日积月累，连外壳都渐显斑驳时，卖掉离开只是时间问题，就看你还能不能在心理预期的价位上卖出去。

事情不大，还不足以干扰业主们的选择，为何如今变得如此不好出手，房东俱乐部从多位地产业内人士处得到的答案如下：

1、CBD豪宅已经变成CBD老豪宅

这批洋房大多建于十到十五年前，带底商、小区硬件老化、车位配比不足且二手车位过高导致街边占道停车影响出行、小面积户型导致业主阶层跨度大，完全无法实现住豪宅的心理预期。

2、配套虽日趋完善始终难掩鸡肋

经过十多年的沉淀积累，CBD豪宅区域的配套只能说聊胜于无。

商业方面先是宝龙城市广场不着调地晃点了一圈毫无建树，后有熙地港的快时尚+二流餐饮造成的人流车流抵消了区域内的购买需求，大多数业主购物更倾向于大卫城和正弘城；

医院方面省儿童医院东区医院+颐和医院的组合无论如何也比不上北龙湖的郑大一附院东院区；

教育方面省实验郑东小学+郑东新区外国语中学的组合更是无名无辈，导致很多业主还要去文化路省实验附近再买一套学区房。

3、北龙湖核心区豪宅和远端安置房冲击老CBD洋房区价值

北龙湖核心区的豪宅无论从未来城市发展价值体系中的地位，还是小区的硬件、绿化、户型、层高，都让老CBD的洋房无法企及，腾出旧房子的资金去买北龙湖成了业主们的共识，据统计，目前北龙湖的成交数据里，40%以上的业主来自老CBD洋房区。

另外，一些把房子拿出来出租的业主，因为北龙湖区域这两年大面积交付的安置房，也让租金收益大打折扣，弃租转售成为共识。

贰

郑州人为何要卖掉二手房？

1.新房降价不断冲击二手房，让二手房依然处于下跌趋势。

2.持有多套二手房家庭资产缩水。

2017年是郑州有3套房，值500万，目前这三套房最多值400万，缩水100万。

3.大量安置房冲击，租金下降。

绿城百合140平方，以前曾租到12000元/月，目前租金不到7000-8000元/月。绿地老街90平曾租到6500/月，目前4500/月。因为北龙湖大量安置房交付，龙兴嘉苑85平才2200元/月，大大冲击房子租金。高端豪客跑到建业天筑。

4.持有二手房不如存银行或买理财。

5.处理多套二手房买个好房子享受人生，已是大多数人的共识。

6.郑州老城区高端人口净流出，政府无资金注入，使得二手房下跌。

结语

郑州2016年新房价格暴涨，2017年5月-11月，二手房应声而涨，那6个月的郑州二手房价格是未来10年郑州最高价格。

恭喜，那个阶段甩掉二手房的人们！这个机会未来20年也不会再有了。

自2017年12月开始，郑州二手房已经下跌20-30%，目前快速变现的价格是打七折。

郑州新房2019年8月-2020年上半年，处于打折促销、跑量、拿钱保命阶段，所以届时将对二手房市场再次形成冲击。

抛掉任何幻想，降价甩卖二手房，让那些对买新房充满“维权恐惧症”的人，住上房子。对自己、对他人，都是一件好事。