仓储：供需矛盾加剧，未来增长潜力较大

（一）仓储业当前发展现状

仓储是商品流通的重要环节之一，也是物流活动的重要支柱，在国民经济中占有重要的地位和作用。现代仓储是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

仓储业固定资产投资增长迅速，增速长期高于全社会固定资产投资增速，近几年增速趋缓。进入 21 世纪后，我国仓储业发展迅猛，各类仓储企业在政策引导和市场推动下纷纷加大投资。2015 年以前，仓储业固定资产投资额(固定资产投资额均不含农户)增 速始终领先于全社会固定资产投资额增速，2003-2015 年，仓储业固定资产投资额 CAGR 达 40.14%，同期固定资产投资(不含农户)CAGR 为 23.04%。自 2010 年起， 仓储业投资增速已有放缓趋势。2017 年，仓储业固定资产投资额为 6855.78 亿元，同比下降 1.8%，为近 20 年首次负增长。

仓储业投资增速趋缓的原因主要有以下方面——

（1）一二线城市清理低端、不合规传统仓库。

（2）城市土地价格不断上涨，投资建设仓储设施的成本高昂，严重影响仓储企业的经营效益，降低仓储企业的经营韧性。

（3）城市范围内的仓储设施建设用地日趋紧张， 大部分城市仓储用地供应稀缺。

（4）业内投资转向库内功能完善、信息化、智慧化(云 仓储、大数据、物联网)等方面，导致投资增幅放缓。

1.仓库面积飞速扩大

与仓储业大量固定资产投资相对应，自 21 世纪初以来，我国仓库面积飞速扩大，从原来的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一个主要的一线及二 线城市。仓库设施建设呈现大型化、网络化趋势，电商仓库成为建设热点。截至 2017 年底，我国营业性通用(常温)仓库面积达 10.38 亿平方米，同比增长 4%，其中立体 库约占 26.4%，平方米库约占 58%，楼房库约占 15.6%；冷库总容量为 13531.87 万立 方米，同比增长 12.7%，其中冻结物冷库容量为 9671.62 万立方米，冷却物冷库(含气调库)容量为 3860.25 万立方米。

2.当前我国智能仓储还有较大发展空间

仓储物流发展可分为人工仓储、机械化仓储、自 动化仓储、集成自动化仓储、智能自动化仓储五个阶段。

人工仓储即物资的输送、存储、管理和控制主要靠人工实现；机械化仓储，则以输送车、堆垛机、升降机等机械设备代替人工为主要特点；自动化仓储则在机械化仓储的基础上引入了AGV(自动导引小车)、 自动货架、自动存取机器人、自动识别和自动分拣等先进设备系统;集成自动化仓储则以集成系统为主要特征，实现整个系统的有机协作；智能仓储系统是运用软件技术、互 联网技术、自动分拣技术、光导技术、射频识别(RFID)、声控技术等先进的科技手段和设备对物品的进出库、存储、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

智能仓储相较于传统仓储在空间利用率、储存量、储存形态、作业效率、人工成本、 环境要求等方面均具备优势。

智能仓储与大数据、云计算等新一代互联网技术深度融合。在“互联网+”战略的带动 下，国内的智能仓储与大数据、云计算等新一代互联网技术深度融合，整个行业都迅速地向着运行高效、流通快速的方向迈进。另外国家供给侧改革，工业 4.0 和中国制造 2025 的驱动，“互联网+”仓储 4.0 概念催生，为网络与智能仓储硬件的高度融合、也为智能仓储发展指明了方向。

当前我国仓储业发展程度较为落后，运行效率低下，制约了物流的快速发展；未来智能仓储有助于改善分拣和出库效率，促进物流产业提质增效。

（二）物流地产需求稳健增长

1.宏观经济增长奠定了物流需求快速增长的基础

随着中国经济的不断增长，2018 年中国人均 GDP 达到 64644 元，特别是一线城市北上广深的人均 GDP 早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。2018 年城镇居民人均可支配收入 39251 元， 同比增长 7.8%；农村居民人均可支配收入达 14617 元，同比增长 8.8%。在人均 GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其是高端制造、食品、药 品、快速消费品等行业的物流需求明显增加，这也对物流仓储提出了更高的要求。

2.电子商务及第三方物流成为物流地产业的推动力量

从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要是物流地产企业出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量— —电商(阿里巴巴、京东、凡客)、第三方物流(德邦、顺丰、DHL)。

目前，在我国第三方物流市场上总共有四类企业参与竞争，分别为经改造转型而来的传统仓储、运输企业；新创办的国有或国有控股的新型物流企业；外资和港资物流企业；民营物流企业。

由传统仓储和运输企业转型改造而来的第三方物流企业，凭借原有的物流业务基础和在市场、经营网络、设施、企业规模等方面的优势，在市场中占据主导地位，代表公司有中远国际、中外运等。

新创办的国有或国有控股的新型物流企业是现代企业改革的产物，以中海物流公司为代表，这类企业管理机制比较完善，发展比较快，正占据越来越多的份额。

外资和港资物流企业利用其经营理念、经营模式和优质服务吸引中国企业，从而不断向中国第三方物流市场渗透，市占率提升较快，代表性公司有丹麦有利物流公司、 日本近铁物流公司。

民营物流企业具有机制灵活、管理成本低等特点，以宝供物流企业集团有限公司为代表，是我国物流行业中最具朝气的第三方物流企业，有望成为第三方物流行业的中坚力量。

当前我国第三方物流市场高度分散，即将迎来新一轮行业整合。在 1 万至 1.5 万家第三方物流企业中，没有一家企业能占到 2%以上的市场份额。而美国第三方物流行业发展 相对成熟，仅 C.H.Robinson 一家占据 7%份额，前十企业占总体市场 36%份额，前五十企业占总体市场 67%份额。

总体来看，电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计未来几年中国在线零售行业发展依然将持续较高增速，物流行业进入转型升级阶段，现代物流需求将上升，尤其对于物流的自动化、机械化及智能化需求将日益增强。