2019年下半年：深圳楼市将再次“由热转冷”，开发商日子不好过

导语：2019年上半年，深圳楼市在"史诗级"的土拍盛宴上落下帷幕。在《粤港澳大湾区规划》发布，首套房贷利率全面大下调等利好的推动下，深圳楼市迎来"小阳春"。下半年，国家提出"房子是用来住的而不是用来炒的"依然是主基调，购房成为一种正常的商品消费行为，当然不排除适度的投资行为，而炒房将越来越没有适宜的土壤。开发商的日子不好过，中小房企将面临生死挑战。

一、2019年上半年市场情况

（一）土地市场

2019年上半年，土地市场表现优异，特别是挂牌的五宗住宅用地：130余轮竞拍，5宗地溢价率均达到45%、全部地价触及限价上限并且开始竞人才房面积，成交总价刷新深圳土拍记录，也使得各区的平均楼面价均高于以往，其中宝安区和龙华区尤为突出，如下表所示：

然而目前深圳的房价被严控，很长时间内房价将持续以"稳"为主，在这大环境下，开发商如何实现高回报率，是一个非常大的挑战。

（二）一手住宅市场

2019年上半年在中央坚持"房住不炒"，地方政府"一城一策"坚持房地产市场监管不放松的背景下，深圳楼市成交量较为平稳，价格保持平稳或略有松动，但下行的压力较大。根据深圳同致诚数据中心的监测，2019年上半年全市新房住宅成交17681套，环比上涨6.6%；成交均价54319元，环比上涨0.4%；成交面积1720454平方米，环比上涨5.19%。

注：2019年4月以后的均价为价格指数均价

（三）二手住宅市场

今年上半年市场低位有所反弹，但市场热度不及去年。根据深圳同致诚数据中心的监测，2019年上半年全市二手房成交34438套，环比下跌1.4%；成交面积2984904.4平方米，环比上涨3.3%；价格指数均价66419元/平方米，环比上涨1.05%。

二、市场走势分析及后市预测

（一）2019年上半年楼市总结

2019年上半年，深圳楼市在"史诗级"的土拍盛宴上落下帷幕。一方面，在《粤港澳大湾区规划》发布，首套房贷利率全面大下调等利好的推动下，深圳楼市迎来"小阳春"，另一方面，中央坚持"房住不炒"，地方"一城一策"，政策难松难紧，"稳"+"一城一策"是主基调的背景下，随之燃起星星之火的楼市又无声无息的熄火了。

自3月起，深圳成交量与供应量均出现显著增长，5月成交量达近三年新高，二手住宅成交量环比大幅上涨，整体行情高于2018年同期，市场有较明显的回升。随着中美贸易摩擦加剧，双方关系由缓和到紧张，外部贸易环境严重恶化。6月份新房与二手房成交量较上月有明显回落，市场新房开盘去化效果一般，3月以来的上升行情难以持续。

（二）2019年下半年楼市展望

自从2016年国家提出"房子是用来住的而不是用来炒的"这一定位后，所有的房地产市场都在围绕着这个定位而展开，尤其是住房的回归和炒房者的渐退将成为未来市场的主题。那么作为普通购房者可选择的余地也大多了。购房成为一种正常的商品消费行为，当然不排除适度的投资行为。而炒房将越来越没有适宜的土壤。那么下半年的市场将会什么样？

1. 开发商的日子不好过，中小房企将面临生死挑战

当面粉贵过面包时，开发商就开始一边抱怨地价太贵，一边又奋不顾身去抢地拍地。或许在常人很难理解，但是对于开发商自己来说，或许只有他们自己心里最清楚。"不拿地，就会立刻死掉。拿高价地即便是亏钱，起码暂时还能活下去。"拿地之前抱着必拿的信心，因为不拿就得死，可是当倾尽全力把地拿到手后，却又成了烫手的山芋。面临的最现实的问题就是定位和定价问题。

2. 利于租赁市场的细则将出台

时代真的要变了。过去租赁市场曾经是一个被忽视的行业，即使房价高，人们也不愿意去租房，很重要原因除了买房可赚钱外，租房着实让人踏不下心来，不喜欢颠沛流离的生活，还是因为租赁市场太不正规。如今，国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步。下半年或将落地细则进行研究或出台。

3. 百姓仍热衷投资房地产，但多因素制约，成交量上攻受阻恐回调

对于现阶段房价，过半居民认为难以接受，但购房者的购房意愿却较一季度有所提高。不少网民认为，房价这一轮成交量的上涨是多重原因促成的，包括货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。预计2019下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。

进入下半年, 需求释放面临多重困境：第一,市场低迷时，积攒的需求大多在二季度内释放完毕, 而新的需求虽在不断承接,但基数已有所下降；第二，购房成本大幅提升, 使得一部分支付能力不足的买家选择暂离市场；第三, 随着下半年个人贷款利率的上调、贷款门槛的提高也在一定程度上阻碍买家的入市；另外,第四季度可能会面临信贷额度用完的局面,银行无钱可贷也将重击需求的释放。因此下半年即使供应放量, 但成交量难以持续维持高位。

4. 刚需购房者将迎新利好

除了市场环境改变外，炒房者也会退出，市场的净化本身对购房者是一大利好。另外，住房租赁市场也会更加完善，刚需能买就买，买不起就租也会更加有保障，不要急，以后租房跟买房一样都会享受到该有的权益。

现在的楼市远比人们主观想象复杂得多，土地升温、地王频现，刚性需求、市场博弈，热钱涌动、通胀压力，以及地方政府利益趋动、GDP增长，等等。对广大购房者而言，买房不买房，什么时候该买房，最终还是需要根据自身的实际情况，实事求是，以理性的态度入市，毕竟"房子是用来住的，不是用来炒的"已成定论和大势所趋。

文章车载自同致诚研究院